房屋转租，即从甲方租入房屋，然后再把房屋分割或整体转租给其他客户，企业依靠租金差来赚取利润。需要说明的是，第一，从甲方租入的房屋，必须是无条件支付房租的。不能是待我方租出以后，在开始计算应给甲方的房租；第二，从甲方租入房屋的年限最少1年以上，少于一年的适用于简单租赁处理，不在今天的讨论之中。
01、租入房屋的账务处理
租期超过一年的房屋，需要确认使用权资产。使用权资产的入账初始成本为，租期内需要支付租金的现值及租入资产时需要支付的其他直接费用。包括：签字费、上任租客的搬离补偿、中介费等。
案例：2×23 年 1 月 1 日，张章公司租下某栋建筑物的9层与出租人甲公司签订了为期 10 年的租赁协议，公司装修后用于转租。有关资料如下：
（1）初始租赁期内的不含税租金为每年 1000 万元，续租期间为每年 1100 万元，所有款项应于每年年初支付；
（2）为获得该项租赁，张章公司发生的初始直接费用为400万元，其中，300 万元为向该楼层前任租户支付的款项，100 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；
（3）作为对张章公司长约租赁的激励，甲公司承诺，张章公司能够在8月份前对外开始租赁，将会获得甲公司 100 万元的奖励，本公司经过评估认为可以拿到奖励；
（4）张章公司2023年增量贷款利率为5%。
（5）租赁期结束后，预计回复到租赁初始状态的费用为100万。
说明1：小编为简化处理，更直观反应租房的账务处理，此处假设不考虑相关税费影响。
说明2：（P/A，5％，9）＝7.10782；（5%利率的年金现值）
说明3：（P/F，5％，10）＝0.6139（5%利率下10年后资金现值）
1、未支付租赁费、弃置费用折现
②、 由于租金未年初支付，所以租赁负债-租赁付款额为：9×1000=9000万
③、租赁付款额现值=9000×（P/A，5％，9）=9000×7.10782= 7107.82万
④、未确认融资费用额=9000万-7107.82万=1 892.18
⑤、弃置费用现值=100×（P/F，5％，10）＝100× 0.6139＝61.39万
2、确认应当归属”使用权资产“的其他费用
使用权资产初始成本=1000+7107.82+61.39+400-100＝8469.21
3、租入房屋的分录（单位：万元）
借：使用权资产8469.21
租赁负债——未确认融资费用 1892.18
贷：租赁负债——租赁付款额 9 000
银行存款 1300（1000+400-100）
预计负债 61.39
说明：如果甲公司承诺的100万并未到账，则此100万计入应收账款。上面分录银行存款调整为1400，借方调整，多应收账款100万。
4、24年末未确认融资费用摊销额
24年年末未确认融资费用摊销额＝（年初租赁付款额 9 000－年初未确认融资费用 1 892.18）×5％＝355.39（万元）
借：财务费用——利息费用 355.39
贷：租赁负债——未确认融资费用 355.39
5、24 年末弃置费用利息摊销
摊销弃置费用应负担的利息费用 ＝61.39×5％＝3.07（万元）
借：财务费用—利息费用 3.07
贷：预计负债 3.07
6、使用权资产折旧
按直线折旧法折旧，年折旧额计算公式如下：
8469.21÷10= 846.92万 （月折旧再除12，在此不再计算）
借：主营业务成本 846.92 万
贷：使用权资产折旧 846.92 万
02、出租房屋的账务处理
出租过程中，租金收入为主营业务收入，无论预交房租还后交房租，都不影响按实际租出月确认收入。
1、租客预交租金
借：银行存款贷：预收账款
2、租客押金
借：银行存款贷：其他应付款—XX押金
3、确认收入
借：预收账款贷：主营业务收入应交税费-应交增值税-简易计税
4、装修费用
借：长期待摊费用—装修费贷：银行存款
5、每月摊销装修费
借：主营业务成本贷：长期待摊费用—装修费
6、向第三方租赁平台支付中介费
借：销售费用贷：银行存款
7、房屋维护修缮费
借：主营业务成本贷：银行存款等
8、为方便租赁购置的电气等其他固定资产
借：固定资产-xx贷：银行存款
借：主营业务成本贷：累积折旧
9、客户损坏资产进行赔付
客户损坏固定资产后，往往赔付额度会高于固定资产的账面价值，所以不能直接做其他应收，而是需要先清理固定资产。
借：固定资产清理累积折旧贷：固定资产
借：其他应收款-xx贷：固定资产清理资产处置损益
10、客户中途退租，扣押金
借：营业外收入—违约金贷：其他应付款—xx押金
