要说这个话题，青岛应该最有发言权。毕竟2018年后，青岛房价经历了“报复性”下跌，跌幅在全国应该是前几名。

那么，青岛房价到底会不会报复性上涨呢，咱们来具体分析。

01 青岛救市的三个阶段

我认为青岛楼市的救市应该分为三个阶段：

一是限制措施的解除。

就是限购、限售、限贷等方面，青岛去年下半年已经基本解除，现在是全青岛随便买房、随便卖房。

目前唯一还存在限制的应该是三套及以上的贷款，还是需要全款。我个人预计，这个限制也快取消了。

二是鼓励政策的发布。

在以前的行情下，解除限制措施就会促进楼市回暖。这一次不一样，去年解除限制措施后并没有起到太大的作用，所以鼓励政策就频频发布了。

青岛目前首套住房首付款比例15%，二套住房首付款比例25%，是历史最低。

青岛首套商业贷款利率3.45%，首套公积金贷款利率2.85%，这也是历史最低。

此外，还有换房退个税等政策，都把利好给到了历史最大。

可现在这些政策对青岛楼市作用也有限，那就得继续使出大招。

三是买房就发钱。

城阳昨天发布了新政，二孩家庭买房补贴2万，三孩家庭3万；一般家庭购房面积在144平方米（包含）以下的补贴1万，144平方米以上的1.5万。

以后会有越来越多的相似政策，甚至于“住房下乡”都有可能。政策不行，就发真金白银；只有不断气，就会一直拼命的救。

02 为什么不起作用

在我看来，鼓励政策不好用，那么发钱也不会起到大的作用。

真正买房的人，不会因为那一两万不买，不买房的人也不会因为那一两万就去买房。

楼市目前真正的原因是，连续多年全国性的降价，把大家对楼市的信心、信念给磨没了：以前大家认为买房是一种投资，买早不买晚，买了就能涨价赚钱；现在则是买晚不买早，等等还会降价。

这种全国性的心理一旦形成，就很难改变。

想要改变这种心理，只有一种方法：涨价。只有大家看到房价真的上涨了，你就是不出任何一个鼓励政策、不发一分钱，也会有人抢着去买。

现在还有大量真实客户、供小于求的是一线城市，也只有一线城市能肩负起救市的大任。

最近一线城市的限制性政策已经大幅放松了，这次的降息、降首付也包括一线城市。

因此，今年楼市能否回暖的关键，就是一线城市。如果一线城市回暖了，房价上涨了（或者允许上涨了），持续一段时间后，买房者才会相信房价真的可以救起来，这种信念回转后，行情才会传到青岛这样的二线城市。

03 青岛房价会不会报复性上涨？

“青岛房价会不会报复性上涨？”

现在问这种问题，就像一个笑话一样，别人看你就像看傻子一样。

如我上面所说，救市不是青岛自己的事，是一个全国性的问题。只有一线城市房价大涨了，青岛才会有起色。

这里面的一个问题是，你得允许一线城市的房价上涨。现在只有一线城市还具备房价上涨的基础，只有全面放开限购、限贷，其房价完全可以实现大涨。

这其实很难，我们所想要的是，既不能大涨，又不能大跌，还得有销量，基本做不到。

正因为此，我们看到一线城市的政策是一点点放松的，销量不行了就释放一点，又不行了再释放一点，这种“温水煮青蛙”似的救市作用很小，不如“沉疴用猛药”一下子把利好用尽的作用大。

说到这里，答案就很明了了：一线城市的房价不会被允许大涨，行情很难传导到青岛。青岛房价不会报复性上涨，销量能回暖就是最好的结果了。