二手最能反应楼市
新房受供应影响、土地又有点延迟
二手几乎是那个最客观、最即刻的楼市数据
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先说下八月二手到底成交多少套
其实现在说八月二手还太早
还有十天没过完，全月的数据也得下月才有
但这不妨碍我们先看下成色
截至8月19日，8月上海二手房（注意不是二手住宅）已经成交10918套
按照工作日和非工作日的单日成交均值去看后面这十天
可以为匡算个八月二手房成交大概
10918+538✖9+653✖3=1.77万套上下
这数字是二手房，还不是二手住宅
我们再用1.77万套✖92%（二手住宅/二手房=92%）
可以看到八月二手住宅成交应该在1.64万左右
这是个匡算数字，比的不是最后到底是精准到百位还是千位
比的是这个数字我们应该怎么去看
02
不要单独看8月
把8月放入6-8月这个时间段去看
1.6万套的数字无论最后如何波动，他最后大概率都高不过7月
我们把6-8月的数据放一起看
如果各位还记得两个月的一篇新政能持续多久的稿件的话
应该会记得我们在这篇稿件里说的新政有效期前后差不多3个月
这里面3个月最后回落的那条线不是别的
是5·27新政前一年的平均水平
那回过头去看这个6-8月的数据
无论是递减速率、还是有效期，都预估的比较精准
不过说这么多可不是为了复盘数据
而是想让各位看到6-8月的成交是一个可预估、有规律的周期性数据
所以之前有粉丝在问：不是说新政持续3个月么
我一直想找机会解释下
3个月不是高歌猛进的3个月，而是一个周期里的3个月
这背后站在数据的角度是抛物线的自然走势
站在需求端是市场需求被满足后的自然回落
而周期性数据放在今年楼市里还有个作用
就是随着周期开始和结束你会发现6-8月的数据完整托底了今年的二手楼市
就今年年底如果有人复盘今年的数据，他大概率不会感受到去年5月后那种市场如坠冰窟的断崖感
今年楼市最危险的时刻已经过去
同时你也能看到上海楼市想要的是什么
03
这就可以回答下那个问题
后面还会有政策么
首先市场托底这件事的背后其实可以看到一些政策制定的底盘逻辑
从去年9月的认房不认贷，再到12月的普宅标准的改变，最后来到今年1月的放开外环外的单身限购，这里面每一步走完都有自己的周期
这个我们也在过往的稿件里为各位分析过，分别在2-4周不等的新政有效期
带着这些过往的经验，5·27新政的发布节点是经过深思熟虑的
5·27之前是小阳春、5·27结束后是金九银十
完美过渡的背后上海想要的不是过热或者过冷
而是平稳过渡
翻看过往的政策你也会看到
不管是支持性政策还是限制性政策，背后的永恒逻辑都是稳定
过热要降温、过冷要扛过去
也就是说只要市场是平稳或者说是正常的
比如接下来市场金九银十、以及本身就没那么热的11月、12月
只要是正常的，政策就没有出台的必要
即使有政策出台也大概率是微调型波动
所以在期待下一步新政甚至期待再来一次5·27的群体可以适度醒醒了
总的来看下半年的基调在这
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后面金九银十也不具备什么未知性
虽然金九银十被诟病
但这原本就跟十年前开发商在九月十月开房展会卖新房有关
现在线下房展会几乎销声匿迹，金九银十自然声浪不如以前
但从2016年以来的数据看
大部分年份里的9月、10月基本都是下半年成交的顶梁柱
只有遇到类似2020年的甩尾年份或者2021年7月的三价就低这类政策外力会出现不同走势
其余只要正常跟着市场走，每年的九月、十月都是成交的自然发生月
所以理论上只要下半年不出类似三价就低这类抑制型政策
9月、10月的二手成交都不会拉跨
所以你说后面楼市会怎么样
答案基本都在这了
05
老实说现在的一些现象也已经说明问题
市场平稳期最容易出现的情况就是横盘
就是买卖双方的数据就卡在一个区间
比如成交价、议价空间
这两个数据还高度关联，新政后有人口嗨成交价涨了
本质上其实是议价空间的收窄，让价格没有继续往下走而
说实话我最近也已经看到一些横盘迹象
议价空间是我们日常会观察的一个数据
我参考的议价空间是链家的转定单议价空间，不能代表全市，但可以拿来参考下议价情况
这个数据已经连续三周停留在7.3%，没有继续下探
更有趣的是转定单是在不断下滑的
以往伴随着转定单下滑，议价空间会随之放大
很好理解，成交减少、客户下场少了、议价空间拉大
但现在并没有如此，这背后能看出很多模糊情绪，比较明确的一个情绪
是房东不再愿意大幅降价
另外还有一点
就是房东的挂牌意愿在走低
现在我们经常都能看到二手挂牌量高的消息，但其实是存量高
新增挂牌是另一回事
这是房东挂牌意愿、置换意愿的一个数据
这个数据我们可以参考链家每月的日均新增挂牌套数数据
如果说转定单链家市占只有25%，那挂牌市场链家70%+的市占率可以定性一些问题
我们现在已经看到链家每月日均新增挂牌数据
同比回到去年同期、环比清晰下滑
今年目前为止的日均挂牌量已经来到小阳春以来最低，房东挂牌热情在退却
这背后我问过身边一些房东朋友，他们反馈比较多的一点是
价格太低、这时候卖不划算
这也某种程度上加速了下半年横盘市场的到来
06
又是一次二手分析
每次二手分析我都感慨良多，这是上海最大交易体量
是每个购房者用脚投票换来的楼市一线
所以我尽可能的去做到真实
不管是滞后的网签还是硬吹二手都不是我要的
更希望为各位带去的是此时此刻正在发生的、或者有凭有据可以看清走势的蛛丝马迹
接下来的我们需要更清醒
不管是看高还是看低市场都需要清醒
市场有时候跟人生一样，站在年中看年末看不出什么的，非得过上几年才能说有些什么差别
