李女士欢天喜地签下二手房买卖合同，却在过户时发现卖家隐瞒抵押信息。
这样的纠纷背后，是2024年全国超15万件房屋买卖纠纷的缩影——每10分钟就有1起因合同效力引发的诉讼。
⚖️合同效力裁判规则根据《民法典》及相关司法解释，房屋买卖合同效力认定规则如下：
️类别一：虚假合同陷阱⚖️《民法典》第146条
典型情形
法律后果
典型案例
虚构交易套取贷款
合同无效+返还财产
假购房真贷款被撤销
阴阳合同避税
价格条款无效+补缴税款
差价部分不予认可
代持房产未书面约定
实际出资人权益不受保护
借名买房败诉
️类别二：权属瑕疵风险特殊房产交易警示：
房产类型
合同效力认定
处置建议
未取得产权证
合同有效但无法过户
要求卖家提供预售许可证+网签备案
共有房产单方出售
买家善意可取得产权
签约前核查全部共有人同意书
抵押房产未解押
无法办理过户登记
资金监管账户留存解押款
购房避坑指南步骤1：签约前核查清单核查项目
操作指引
法律依据
产权真实性
政务服务中心调取产调
《不动产登记条例》第27条
共有人情况
要求出具婚姻状况证明
《民法典》第301条
抵押查封状态
登录"司法查控网"验证
《查封规定》第26条
步骤2：合同条款审查必备条款清单：
① 房屋精准坐落（精确到门牌号）
② 价款支付方式（注明资金监管账户）
③ 过户时间节点（具体到年月日）
④ 违约责任细则（日万分之五违约金）
⑤ 附属设施清单（附照片+品牌型号）
关键证据留存指南：
证据类型
取证要点
保存方式
沟通记录
使用公证邮箱发送文件
电子数据保全
资金流水
备注"购房款"并银行转账
彩色打印+电子回单
房屋现状
360度全景录像+时间水印
云端存储+硬盘备份
❓高频问题解答Q：遇到卖家突然涨价怎么办？A：可采取以下措施：
申请诉前财产保全（冻结房屋交易）
提起继续履行之诉（6个月内起诉）
主张差价赔偿（提供同期同地段房价证明）
Q：农村小产权房交易有效吗？A：① 集体组织内部成员：合同有效
② 非集体成员购买：合同无效
③ 已实际居住超20年：可确认为使用权人
