1998年以前，我国实行的是“福利分房”制度，也就是人们常说的“公房”，在福利分房的时代，由国家定面积、定标准、定租金，在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低、居住人口辈数、人数、有无住房等一系列条件来排分房的时间、分房的面积，简单来说就是“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”。那个时候的人们并不担心没有房子住，只需要考虑的是等待的时间，住房面积的大小。

也就是说，福利分房本质上是一种福利待遇。那么为何后来会取消呢？主要有三方面的原因，其一是国家和企业为提供房源背负了巨大的压力，公开资料显示，1949～1979年间，我国投入了近400亿元投资建设住房，但依旧难以解决职工住房问题，企业也发展不起来。其二是住房资源紧缺，并且人均居住面积太小，数据显示1978年我国人均居住面积仅为3.6㎡，缺房户达869万，占城市总户数的47．5%。其三是城镇化建设受阻，由于住房稀缺，难以吸引人口流入城市。

因此，自1978年起，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。1998年7月高层发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，也就是所谓的“第一次房改”。从结果来看，上述三个问题都得到了明显改善：我国经济迎来飞速发展，住房资源供应充足，人均居住面积提升至40㎡，城镇化率从17.92%提升至63.89%。

但与此同时，在住房被赋予“商品”属性后，由于房地产本身不成熟、不健康的发展模式下，也导致了房地产行业呈现出“三大”突出问题：

首先是高房价与人均收入不匹配的问题。根据统计局公布的数据显示，过去20年我国房价从整体不足2000元/㎡增长至万元，上涨了500%。并且20年间仅有3年房价出现了“微跌”，其余17年都是上涨。相关数据显示，四大一线城市中，北京、深圳、上海平均房价均超过了6.7万元/㎡，房价超过2万元的城市有19个，房价超过1.5万元的城市有34个，而这些城市才是未来人口集中流向的城市，由此可见买房压力还是非常大的。

其次是住房空置率过高的问题。2018年，西南财经大学金融研究院公布这样一组研究数据：2017年全国城镇地区有6500万套空置住房，城市整体空置率为商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。换言之，按照该数据来计算，结合最近三年的年均17亿平米销售面积来计算的话，整体空置房数量将超过7000万套，算上各类小产权房、安居房等房源，按照30%的占比来计算，整体空置房数量将会超过1亿套。

最后是住房投机性过强的问题。由于过去房价上涨速度明显，许多人都加入到了炒房投资行列，根据央行发布的城镇家庭负债统计报告数据来看，我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，且户均持有1.5套房，其中30%的家庭持有2套房，11.5%的家庭持有三套及以上的房产。由此可见，当前的住房投机属性明显，依旧有许多持有多套房的炒房客。

因此，对于上述三类亟待解决的问题，今年以来不少专家学者都提出了要进行“第二次房改”的建议。比如北大教授徐远发布的《二次房改将推动经济新一轮增长》中表示，对内，要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革，是一举三得的政策抓手，短期、中期和长期都有战略性的利益。具体来看，比如在大都市、都市圈和核心城市，每年兴建1000 万套安居房，以40~60平方米的小户型为主，距离工作地方不能太远，租金低于同地段，大力兴建学校、医院、商业等配套设施。

简单来说，徐远提供的建议主要针对的是城市中的无房群体，通过兴建各类保障性房源来解决这些群体的住房要求，对于这些无房群体来说，也节省了租金成本，换言之楼市整体的需求会进一步减少，加速市场向“买方市场”转化，有利于房价加速回归理性，与此同时该建议也能够吸引更多地人口流入城市，推动城镇化建设进一步发展。

无独有偶，网红经济学家任泽平也提出了建议。任泽平表示：过去行业多年发展表明，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。并提出3个更具有针对性的建议：1、大力建设安居房、廉租房、公租房、共有产权房等保障性住房，尽量满足中低收入需求；2、加大货币金融政策支持、信贷政策支持；3、对多套房持有者，可以采取征收房产税、空置税、房东税可以并用的方式调控。

与此同时，前不久，国新办举行的第三季度工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部门负责人刘忠瑞表示：保障好刚需群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者给予支持。简单来说，对于城市中的无房刚需群体，在首付比例和房贷利率方面提供进一步支持，让这类群体能够更快买房，进一步减少楼市刚性需求，以此来实现楼市调控的目标。

不难发现，随着“第二次房改”的进一步来临，未来两类人将会受益：

第一类是进入到城市的“新市民”以及困难家庭：根据一系列专家的建议来看，“第二次房改”主要目标就是通过建设一系列保障性房源来解决住房需求，对于流入到城市的打工者来说，短时间买房难以实现，而建设安居房能够解决类似的问题，租金比周边的房租要低，40㎡-60㎡也能够满足相应的住房需求，距离工作地比较近能够节省时间成本。

第二类是无房刚需：事实上，第二次房改同样能够起到调控楼市的作用，一方面是住房需求减少，有利于房价加速回归理性，另一方面根据经济学家任泽平的建议来看，无论是房产税还是空置税以及房东税，都会增加多套房持有者的持房成本，随着这部分房源抛售，住房供应会进一步增加，整体空置率则会相应降低，那么根据商品房供需关系来看，房价也会加速回落到理性水平。