最近，因为时隔八年全国“地王”的诞生
让徐汇滨江又一次成为上海的当红炸子鸡
我知道这件事已经过去半个月了，但是关于徐汇滨江，我还想说两句
首先，这块“地王”
是一块被豪宅包围的风水宝地，条件非常优越
但它也是一块一波三折的地
原本在2021年被小米拍下，有说是准备用来造车的，也有说是用来做上海总部
后来连续2年都没开发，这块地竟然在今年被小米给退了
被退地之后，规划局顺势改了土地属性，由商办改成了住宅
此时这块地的起始价已经是36.96亿元，比小米拿地时的总价高出2倍不止
就在半个月前，上海土拍挂出来这块地
经过保利、招商、中海、宸嘉、绿城等7家开发商
共72轮的极限拉扯
最终被绿城以48亿拿下，成交楼面价格破每平米13.1万，为目前全国最高楼面价
这是时隔8年上海再次出现全国单价“地王”
但是
这其实已经不是徐汇滨江第一次出现“地王”了
早在四年前，徐汇滨江的土地就创造过一次历史
2020年，由香港置地以310.5亿拿下的徐汇滨江地块
创造了上海总价地王的制高点，同时还刷新了中国大陆土地总价纪录
这块地就是后来大家知道的香港置地·启元
以17.8万/㎡的单价，成为上海目前豪宅单价的天花板
短短四年，在同一个板块，出现两次“地王”
为什么是徐汇滨江？
Enchanted (Live),蓝心羽
01
这里的豪宅卖一个火一个
市场是判断一个板块最好的度量衡
我们回溯2020年至今，徐汇滨江的新房
共有14次推盘，13次日光，10次认购都超250%，并出现5次“千人摇”
最近18个月，徐汇滨江的平均认购率高达335%
而这样的盛世，在四年前就已经开始了
2020年底，融创徐汇滨江壹号开盘，以508%的认购率开启了高认购率的先河
当时开发商不仅要求认筹金600万元，而且要求全款买房
即使这样，依然在开盘当天，229套房源全部售罄
而且，我们发现徐汇滨江的入围分要求也很高
自2023年以来，徐汇滨江共有三个入围分破百的项目
百汇园三期106.64分，云锦东方的118.32分，2024年汇元玺的112.8分
连续创造了徐汇滨江的积分神话
云锦东方三期认购现场 图源：新闻透视
2023年，云锦东方二批次开盘，以高达118.32入围分，成为上海新房认购计分制以来的最高入围分
认购率更是达到了905%，几乎是9人抢1套
成为上海新房史上第一个满分神盘
徐汇滨江的房价也几乎一直在攀升
2021年10月，火上热搜的云锦东方，一批次开盘均价15万/㎡，开盘即售罄
要知道，同一年在“宇宙中心”新天地开盘的翠湖五期均价也才16.5万/㎡，而位于中环的徐汇滨江已经卖出了15万的单价
今年上半年，4年前的“地王”香港置地·启元开盘
卖出了17.8万/㎡的均价，这是上海目前最高的备案均价，仅2小时就售罄了
这样战绩，在上海新房楼市中确实独一份
徐汇滨江好像有什么神奇的魔力，在这里的豪宅，卖一个火一个
难怪开发商对徐汇滨江的土地趋之若鹜
02
新房的火爆可能受到政策、规划等影响因素
二手房因为受到的干扰更少，也最能反馈上海板块楼市的真实现状
于是我打开链家，搜了一下徐汇滨江的二手房
它的二手房均价竟然比周边都要高
要知道，上海楼市有自己一套经典的房价逻辑，那就是“环线论”
在这个理论下，一般内环的房子要比它环线外的房子贵
但是我们看到的徐汇滨江，它并不在大家传统认为的核心滨江地段
它在地理位置上贴着内环，距离最知名的外滩，还有大约6公里的距离
而位于这个地段的徐汇滨江，它的二手房均价甚至比内环还要高
那么徐汇滨江的二手房成交价格怎么样呢，我去链家搜了一下
涨幅都在60%以上，最早的尚海湾豪庭一期涨幅甚至超过3倍
而且，从尚海湾豪庭一期的交易情况来看，平均几乎每个月都有交易，今年确实有一定的跌幅，但是相比它2.8万/平米的开盘价，还是翻了3-4倍
交易量也还不错，近一年半几乎每个月都有成交
链家豪宅店的工作人员对徐汇滨江板块也颇有信心
不仅新房卖得好，二手房还很保值
可能这就是“地王”的底气
03
可以看到，徐汇滨江并非天生的好地段
它的升值是伴随着其规划使命的落地，综合开发建设的高完成度
一步步崛起的
而徐汇滨江能够按部就班的将规划一一落地，离不开徐汇区本身的实力
我特意去查了查徐汇区的GDP，发现截止到2023年，徐汇区近8年的GDP增速在上海各区中排名第一
在这样的徐汇，自然诞生一个高起点的徐汇滨江
让我们再回到这个板块
当提到“徐汇滨江”，除了想到豪宅
还有超越房价的美好存在，那就是更松弛的生活方式
这片土地选择将最好的地段留给了城市，留给了生活
在徐汇滨江约11.4公里的沿江岸线中，建成了超50万平方米的公共空间
其中还有10万平方米的亲水平台
对于上海这样一个滨江地段，50万平方米意味着什么
意味着尺度绝对的大，空间绝对的开阔
徐汇滨江没有在这个绝对尺度下过分迷恋黄浦江畔，而是把它留给了
生活空间
于是，这里开始汇聚沪上精神状态最超前的一群年轻人
图源：上海徐汇
你可以在人体工学草坪上躺平
图源：上海徐汇
你也可以看到热血年轻人在1700平米的滑板池恣意炫技
还有一堵70米长、4米高的室外攀岩墙
甚至在攀岩墙上，经常可以看到老人、年轻人、孩子，三个不同群体都会聚集在这里尝试做一些极限运动的初级挑战
图源：三联生活周刊
可以看到有人在徐汇滨江遛狗，也有人在徐汇滨江遛鹿
这里有宠物友好的星巴克，有提供免费Wi-Fi的manner咖啡
有大面积的露台、遮雨棚，也准备了足够多的椅子，免费开放给大家休息
图源：三联生活周刊
而这里的网红食堂，两菜一汤，便宜好吃
这些便利的、美好的设施让徐汇滨江像一个足够大、设施足够多的全民公园，让几乎每个来到徐汇滨江的人，都有被松弛到
但徐汇的野心不止于此
除了六个一百万方的规划，将徐汇滨江的未来与丰富的产业深度链接
更考虑到文脉的保留与传承
徐汇滨江地区曾是近代上海重要的交通运输、物流仓储和生产基地，聚集了很多大工业厂区，可以说这是一个工业味很重的地方
徐汇滨江保留这些工业遗产的方式，是与这标签截然相反的——转型艺术空间
所以我们可以看到，在徐汇滨江沿岸的路线上
集聚了一批国际一流美术馆
图源：西岸艺术与设计博览会
包括已开展的龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆等等
而且这些美术馆皆是民营美术馆
他们利用各自的资源和优势，办出高水准的艺术展
比如西岸美术馆就与法国蓬皮杜艺术达成了长期合作，让法国艺术漂洋过海在徐汇滨江有了落脚地
徐汇滨江艺术性的定位，补充了上海的文化、艺术、传媒领域，是一张很拿得出手的名片
可以说这是上海未来要和巴黎、纽约、伦敦比肩重要的一张名片
这也是为什么，早些年各大名流爱买陆家嘴、豫园板块的豪宅，而现在不少明星艺人都偏爱买徐汇滨江豪宅的原因
04
写到这里，我想起坊间流传两个说法
一个是
当你的朋友对沪上生活产生倦怠时
你可以劝他——不如先去徐汇滨江看看，再考虑是否要彻底撤出上海堡垒
另一个是
徐汇滨江也越来越成为一家企业的门面，如果公司开在徐汇滨江，是一件值得广而告之的事情
这或许就是一个很好的信号
上海的楼市会为真正好的地段、居住环境而买单
这也是为什么我认为
徐汇滨江，还没到天花板
