8月20日，上海市市长龚正提到，上海城镇住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋步入“中老年”，上海将探索实施三项制度。

一是房屋定期体检；二是建立房屋安全保险，在需要修缮房屋、使用较大资金时发挥保险托底作用；三是房屋养老金制度，主要用来给前两项提供资金支持。

三项制度今年会先在浦东等区试点，在试点的基础上明年全市推开。

房子和人一样，年龄越大小问题越多，长期积累甚至可能出大问题，最严重的便是发生坍塌事故。

定期给达到一定房龄以上的房子“体检”，查一下房子是否有隐患是对老百姓生命、健康和财产负责任的体现，同时对有风险的房子及时修缮可以避免严重事故的发生，由此产生的费用从新建立的房屋安全保险支出。

毫无疑问前两项制度是利国利民的，我举双手赞成。上海能够承担试点任务并在今年下半年就在部分行政区域落地体现了上海勇于创新改革的精神。

不过，无论是房屋定期体检还是建立房屋安全保险都需要资金，钱从哪里来呢？第三项制度——房屋养老金应运而生。

职工退休了能够领取养老金是因为在职时缴纳了养老保险，缴费年限越长、每年的平均缴费越高领的养老金越多。房屋养老金的原理是差不多的，平时要缴费，相当于存钱，积累到一定金额后才能在需要花费时支出。

问题来了，房屋养老金需要的日常养老保险费用谁来缴？我在网上已经看到了不少自媒体博主认为这个钱是要房主来承担的。换言之，上海浦东新区的房产持有者将很快将有一笔额外支出，是独立物业费之外的费用，而且类似养老保险，每月或每年都要缴纳。

真的是这样吗？我们来分析一下。

认为房屋养老金由房产所有人承担的主要是那类坚定看空中国楼市的自媒体。中国的房价确实不低，尤其是一二线城市，所以看空房价是有流量的。在我看来，看空还是看多是个人主观判断，没有好坏与对错之分，但得客观中立，不能为了得出房价持续下跌的结论而将所有新生事物都解读为利空房价。

就好比即将在上海试点的房屋养老金。如果房屋养老金要由产权人承担，那么确实不利于房地产市场，这玩意就相当于变相的房地产税，虽然性质不同但对老百姓而言是一样的，都是每年要支付一笔费用，只要房子不卖掉这笔钱就不能少。

从某种角度来说房屋养老金变成了变相的房地产税，毫无疑问房地产税利空楼市。

上述观点是新制度出来后的主流解读，符合看空楼市者的逻辑，可大概率与事实不同。道理很简单，现在的形势是房地产市场萎靡，国家想尽办法稳楼市，什么降首付、降利率、取消限购都出了，怎么可能在这个时候试点“类房地产税”的打压房价制度呢？要搞也得等楼市企稳后，而到了那时直接出台房地产税就行了，用不着另起炉灶，搞花里胡哨的新玩意。

因此，仅从逻辑上来推也不可能得出房屋养老金的钱是由产权人出的结论。

房屋养老金的资金来源大概率会有两个部分。

一是政府统一拨付，比如从土地出让金里提取一定比例。城镇土地出让金原本就是各地政府收的，从中拿出一些给房屋养老金、为民众提供更好的居住环境、保障居住安全无可厚非，并且这部分资金应该是房屋养老金的大头。

二是房屋维修基金。其实日常针对房屋的小修小补主要使用房屋维修基金支付的，每一栋居民楼都是维修基金，一般由物业公司代管，有的小区是业主委员会管理。等实施房屋养老金制度后维修基金可以并入，并由专业资管公司管理，维修基金的本金和投资收益作为房屋养老金的另一部分资金来源。

两大部分资金来源都与房屋产权人无关，不存在房东需要每年额外掏出一笔钱缴费的情况。

与此同时，上海作为全国试点房屋养老金制度的城市有先天优势。前面说过房屋养老金的资金大头是土地出让金。2022年以来全国土地市场跟着楼市萎靡不振，2022年2023年的城镇土地使用权出让收入分别下降23.3%和13.2%，今年上半年继续下滑。

唯独上海的土地市场还算过得去，最近徐汇区甚至拍出了一块新地王。让财政收入和土地出让款受经济结构调整影响相对较小的上海试点房屋养老金，从实际层面来讲是最合适的。这也从另一个角度印证了房屋养老金不需要由个人承担、更不会增加住房持有成本的结论。

到底是网上自媒体们的主流意见说得对，还是我讲的有道理？用不了等太久，下半年上海浦东新区等试点行政区的实际情况将揭晓答案。

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