▲龙湖顺义·御湖境效果图
牛市卖概念，熊市卖产品。
这句话用来映照当下的楼市变迁，贴切不过。
也正是因为楼市变局，让我们过往的一些常规认知失灵。近日，位于北京顺义主城区的龙湖顺义·御湖境项目，就刷新了很多业内人士的眼球。
原本，很多人认为该项目地处顺义主城，大部分去化要靠顺义本地客群。但出人意料的是，项目来自朝阳的客户的占比一路走高，3月份高至约40%。
是什么颠覆了业内的惯性认知？
又是什么让朝阳的改善客群，把宝贵的“房票”跨区投向了顺义？
01 六环的价格比肩内城豪宅的品质
自大年初七开盘劲销15亿实现“开门红”后，整个一季度，龙湖顺义·御湖境实现了约30亿元的销售额。
客观说，目前北京新房市场分化也较为严重，热销的项目少，难卖的项目多。龙湖顺义·御湖境地处六环，却能与内城环线和大热板块的楼盘PK，跻身北京楼市当红热销盘之一，凭的是什么呢？带着疑问，近日红姐到访了龙湖顺义·御湖境营销中心。
▲龙湖顺义·御湖境大门效果图
虽然是工作日的上午，但看房人仍络绎不绝。恰巧还遇到了一位签约客户正开心地砸金蛋。红姐上前采访了一下，他来自朝阳酒仙桥地区，说看重了项目的品质和价格“倒挂”。
何为“倒挂”？红姐来看盘之前是做了功课的，项目4.6万/㎡的在售均价比周边的二手房高出约两三千。但随着进一步的交流和参访，红姐也不得不佩服这位买房客户的见解和眼光。
其一，龙湖顺义·御湖境所在的地块，是顺义主城近十年来惟一供应的土地。也就是说，周边二手房最新的房龄也在10年以上了。“用每平米高出约两三千元的价格，换一套设计更现代、居住更宜居的改善型大平层，值了！”前述受访客户说。
其二，龙湖顺义·御湖境为精装交付，且全部采用的是一线国际品牌。而之所以如此高配，是因为“御湖境”是龙湖2022年11月新推出的中国新一代豪宅产品系，地处顺义的龙湖顺义·御湖境则是该产品系落地北京的第一个项目。
不仅仅是精装全线高配，包括建筑外立面设计、中轴礼序园林的设计、1400㎡的精奢会所配置、大面宽+全景落地窗的户型设计，等等，可以说奢阔水准比肩内城三环10万+豪宅。
六环的价格，比肩内城豪宅的品质！综合来看，龙湖顺义·御湖境可称之为顺义主城实打实的价格“倒挂盘”，能跻身为北京楼市当红热销楼盘在意料之中。
02 8站地铁到望京30分钟自驾到朝阳
在龙湖顺义·御湖境入市之前，很多业内人包括一些大V都有疑问，觉得开发商龙湖将其新的豪宅产品线落位在顺义主城，除了地缘改善型客户之外，跨区客群会不会买账。
红姐了解到，今年春节后首次开盘时，龙湖顺义·御湖境的大部分客户确实是顺义本地改善人群，项目价格和品质美誉度都收获到了地缘客户的高度认可。而自2月份以来，来自朝阳的客户占比一路走高，超出了业内的认知，也超出了开发商自身的预期。
分析个中原因，红姐发现，因为项目定位为豪宅，龙湖前期宣传时并没有侧重输出项目为“地铁盘”的这个先天优势，但是这也成为吸引朝阳客群跨区顺义置业的一大因素。
▲龙湖顺义·御湖境交通区位图
龙湖顺义·御湖境距地铁15号线石门站仅800米，8站地即可到达望京站，往西坐还可便捷到达亚运村一带，还可换乘14号线快速到达朝阳公园、大望路及国贸一带，这对于在朝阳工作的又不愿意自驾出行的高端人群来说，是可接受的通勤距离。
并且，与15号线沿线的其他在售楼盘相比，龙湖顺义·御湖境为实打实的“地铁盘”。其他项目普遍距离地铁站点偏远，且售价比龙湖顺义·御湖境高出两倍甚至三倍。同样的总价，在望京能买个小两居，但在御湖境能买到四居尺度的大平层洋房。
红姐住在朝阳东坝，自驾驱车到位于顺义主城的龙湖顺义·御湖境营销中心，用时仅约半小时，开车速度快的估计用不了半小时就能到。
可见，无论是从占位顺义主城的各项醇熟配套看，还是从交通出行的区位优势看，以及项目自身的豪宅品质看，包括4.6万/㎡的在售均价优势，龙湖顺义·御湖境都给朝阳的客户提供了改善型置业的新选择，因此朝阳客户占比一路走高也在情理之中。
03 全新豪宅产品系奢阔与细节并存
如文前所述，“牛市卖概念，熊市卖产品”。当下的楼市愈发分化，即便是同一个城市、同一个片区，不同的项目也会出现销售冰火两重天的局面。
而导致这种两极分化局面的因素，除了开发商的品牌美誉度（背后有交付安全性）及项目位置外，最为核心的还是产品品质。“品质不行，概念来凑，割完就走”的时代已经翻篇儿了。
在红姐看来，在朝阳的改善客群持续涌向顺义的龙湖顺义·御湖境背后，是龙湖顺义·御湖境看得见的可比肩三环内城10万+豪宅的产品品质。
具体来看下。
龙湖顺义·御湖境整个社区容积率为1.6，全部为5-11层的低密花园洋房。建筑外立面横向轻盈舒展配合石材基座，遵循了劳斯莱斯库里南的奢华流线美学，纵向的线条感与库里南格栅同源，让龙湖御湖境豪宅气质彰显。
▲龙湖顺义·御湖境外立面效果图
龙湖顺义·御湖境设计了建面约120㎡、143㎡、160㎡和187㎡的四种户型，全部为大面宽、全景落地窗设计，得房率超90%（含赠送的观景平台）。步入样板间，空间的奢阔感与居住的舒适感会扑面而来。
120㎡三居，户型方正，全明格局，南向三面宽约10.75米，LDK一体化设计，约4.05米的宽厅，配全景落地窗，采光视野俱佳。主卧套房设计，独立卫浴，显居者豪宅品味。
143㎡四居，全明格局，约13.7米南向四面宽，主卧套房设计，带有270度转角飘窗，视野更佳。值得一提的是，该户型空间可变，业主可根据卧室数量需求，拆除客厅与边上卧室墙体，让南向实现约7.2米宽的超大宽厅，奢阔感十足。
▲龙湖顺义·御湖境160㎡户型样板间实景图
160㎡四居，为市场上流行的四叶草户型，同样为全明格局，南向面宽达约14米，约7米大宽厅，中西双厨设计，主卧套间也有270度转角飘窗，尺度更加奢阔。
▲龙湖顺义·御湖境187㎡户型样板间实景图
187㎡四居，独立入户门厅，尊享归家礼遇；17.2米南向超大面宽，大面积落地窗，人生成功感油然而生；约21㎡奢阔中西厨，为热爱烹饪人群钟爱；南向三间卧室，40㎡总统套房主卧，尊贵感自然流露。特别值得一提的是，其约1400斤无边缝大面积采光玻璃，非一般豪宅项目可比拟，业内罕见。
在参观样板间的过程中，红姐也看到，龙湖顺义·御湖境精装采用的全部为国际一线大品牌，比肩10万+豪宅。比如，入户门配备的是鹤山门博士铸铝门，显厚重大气而尊贵；全屋配置大金中央空调、客厅地砖为芬迪灰无限连纹大理石地砖，防滑耐磨，且尺寸奢阔大气。
▲龙湖顺义·御湖境入户门及私属电梯厅效果图
厨房采用德系品牌博士油烟灶具、洗碗机，配怡口净水器、垃圾处理器等，187㎡四居还配置了美国GE嵌入式双开门冰箱；卫生间配置品牌也极尽臻奢，如全球五星级酒店才会选用的杜拉维特面盆、恩仕的浴缸、汉斯格雅的花洒，等等。
另外，红姐还注意，开发商也很注重细节。比如，在进门处设置通高玄关柜增加收纳，在卫生间预留USB插座、感应小夜灯、地面防滑条，为了室内温馨感和灯光的融合度，客厅上方采用了双弧面吊顶，等等。据悉，在龙湖顺义·御湖境的室内的各个空间，开发商植入了多达155项人性化精工细节。
真豪宅必须有会所。龙湖顺义·御湖境配置了1400㎡的会所，集恒温泳池、国际行政酒廊、健身会所、儿童乐园等多功能于一体，匹配城市塔尖圈层的高阶休闲和社交需求。据了解，市面上豪宅项目配置的会所面积多在1000㎡左右，龙湖顺义·御湖境会所尺度空间更大，让其豪宅感再次拔升。
▲龙湖顺义·御湖境会所效果图
此外，园林是龙湖的强项。御湖境借鉴宝格丽设计手法，打造了180米中轴礼序园林，规划了“山泉光水林”五大景观主题，形成了“云松玉陛、星月飞瀑、鎏光艺廊、御湖汀兰、万象森境”五重奢美境界。御湖境还规划了4个超7000㎡社区中央公园、800米的超长拾光跑道环、约600㎡超级龙小湖森林寻宝主题乐园等，充分考量了业主全龄运动需求。
▲龙湖顺义·御湖境约180米奢美高定礼遇中轴效果图
公区选材同样臻奢。比如在龙湖顺义·御湖境的社区大门、中轴鎏光艺廊上，引入了LV、PRADA等奢侈品牌的经典同款石材——意大利高端天然绿奢石普拉达绿；在社区入口处，全冠移植迎客松、玉兰树王等名贵树种，营造出归家的尊崇仪式感。
▲龙湖顺义·御湖境无边际大堂效果图
04 与其扎堆内卷不如独树一帜
“看过龙湖，想不买都很难。”这是很多龙湖业主在参观龙湖项目后，都说过的一句话。
龙湖顺义·御湖境作为龙湖新一代豪宅产品线落地北京的第一个项目，从美学外立面，到中轴礼序园林，到奢阔与细节并存的户型，到1400㎡的精奢会所，再到集国际一线品牌的室内及公区奢装，不仅拉升了顺义地缘改善客群的高端置业品质，也让朝阳乃至北京全城的改善型客群看到了龙湖的诚意，收获了惊喜。
龙湖顺义·御湖境的持续热销及客群外溢的不断升级，创造了北京豪宅市场的新现象，刷新了业内对楼市跨区置业的传统认知，也给业内操盘手们带来了全新的思考：
与其扎堆内卷，不如独树一帜。
