作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

南京，2024年2月23日凌晨4点左右：

发生火灾时，她和爱人都在睡觉，听到楼下有人大喊“着火了”，不明情况的爱人没有打扰她，先行起来查看情况。

“他打开卧室门，就发现客厅里已经有很多烟了，然后他马上把我叫醒了。”祁女士说，起初，夫妻俩因为不知道具体着火点在哪一层，也不敢轻举妄动，可是后来飘进她家的烟越来越多，客厅里渐渐被浓烟填满，什么都看不清楚了，“我们俩赶紧把枕套打湿，捂着口鼻，睡衣外面套上羽绒服，穿着拖鞋，摸着黑从家出来了。”

......

这不是小说描写，也不是电视剧等中的场景，这是一场于今年2月份发生在南京的真实的火灾，事发后，亲历者被记者采访后的实录。

据报道，当时这一座34层的居民楼发生火灾后，15人死亡，44人受伤。火灾原因是地面架空层违规停放的电动车起火，架空层直接联通建筑内部的天井，起火后形成烟囱效应，向上快速蔓延；总共只有两个单元200多户的楼被烧得惨不忍睹。

该事件，又给业内敲响了警钟。

也就是说，高层建筑，在遭遇火灾等突发事件时，由于人口比较集中且距离地面太高等，在救援上的难度会远高于中底层住宅。

因为，按目前的消防云梯的技术，最高只能达到36米，再往上就有心无力了。

可见，高层住宅，在安全性上，有不少问题。

好了，这个方面，先简单说一下。

下面，再重点来聊一下高层建筑，是否会沦为“贫民窟”的这一问题。

第一个问题是：

为啥，业内很多人会担心出现高层“贫民窟”的事情呢？

据波哥看楼市分析，这主要是三个方面的原因造成的：

●其一，国内外已有许多类似案例，触目惊心，引人深思。

比如，在香港，曾经出现过高层住宅小区演化成贫民窟的现象，20世纪70年代，香港经济快速发展，人口大量涌入城市，导致住房需求激增。

为了缓解住房压力，香港政府大量建设高层住宅小区，随着时间的推移，这些高层住宅小区逐渐老化，房屋破损严重，治安问题突出，成为典型的贫民窟，位于香港九龙的彩虹邨，是香港最大的公共屋邨之一。

由于房屋老化、缺乏维修，彩虹邨出现了严重的漏水、墙体开裂、电梯故障等问题，同时治安状况也不佳，经常发生偷窃、抢劫等犯罪案件。

为了解决高层住宅小区贫民窟化问题，香港政府投入大量资金，对老旧房屋进行维修和更新，他们通过修复破损的墙体、更换老化的电梯、完善消防设施等，通过这些措施，香港成功避免了高层住宅小区贫民窟化现象的进一步蔓延，彩虹邨经过改造后，环境明显改善，居民生活质量也得到了提高。

比如，在美国也存在高层住宅小区演化成贫民窟的现象，位于纽约市的布鲁克林区曾经是美国最大的公共住房项目之一，该项目建于20世纪50年代，共有32栋高楼，居住人口超过10万人。

由于缺乏维修和管理，该项目逐渐演化成贫民窟，犯罪率高企，环境恶劣。

为了解决这一问题，纽约市政府与私人开发商合作，对老旧房屋进行改造和更新，还与私人开发商合作，对老旧房屋进行改造和更新，包括增加电梯、改善室内设施、完善社区配套设施等，纽约市政府将部分公共住房出售给私人业主，以引入市场竞争，提高管理效率等。

●其二，高层住宅正面临着不可忽视的众多客观挑战。

在过去的几十年里，全国各地都在建设高层住宅，虽然满足了城市人口的居住需求，但也带来了许多的城市问题，譬如：

1、居住品质下降。高密度的高层住宅影响了城市的采光、通风，并由于无节制的过度开发，挤压了城市的绿地和公共空间。并且，高层住宅聚集了大量的人口，拥挤的小区环境也直接降低了人们的居住品质。

2、安全隐患较高。相比于中低层住宅，当火灾、地震、台风等自然灾害发生的时候，高层住宅的救援难度都会高很多。并且，高层住宅电梯出现问题导致人员伤亡的现象也不在少数。

3、维护成本较高。高层的地下停车场、电梯、外立面等的维护成本都很高，尤其是电梯这种关系日常生活和安全的设施，更换成本很高，一台电梯可能高达数十万。

4、拆迁成本较大。高层的拆迁难度较大，需要采取爆破技术。并且，高层住宅的人口密度大，拆迁涉及户数较多，要统一思想和意见存在很大困难，对资金的要求也很高。

●其三，高层住宅的维修养护也是一个巨大的考验。

按目前技术规范，高层住宅电梯多，电梯一般寿命20年左右，维护再好，早晚也需要更换，一部电梯几十万，更换费用谁来出？高层住户同意了，低层住户呢？

另外，高层建筑内部管线管道比洋房、别墅要复杂的多，这些管线一般30-50年的寿命，有些设施根本无法维修，只能更换，可施工难、成本高，你指望这个钱谁出？

业主交的公共维修基金根本不够用，私人商品房当然也不能让国家出钱吧，别忘了，地虽然是国家的，但房可是你的。你让物业换个楼道灯泡电话都打不通，打通了还得看他们脸色，你还指望物业给你修？

虽然，最近政府针对房子老龄化的问题，开始试点房屋养老金的事情了，但是考虑国内巨大的高层建筑的实际体量——据悉，中国高层住宅数量达到35万栋，居全球之首。

而且结构很复杂等，在业主维修基金和未来的房屋养老基金上，都不是一个小数目。

因此，不少朋友也很焦虑，觉得未来会有局部高层贫民窟出现的可能性。

第二个问题是：

那么，国内的高层建筑，未来到底会不会变成“贫民窟”呢？

对这个问题，网上大致有两类观点：

一是，比较激烈和有点武断的，比如有网友认为：

“我倒不同意网上说的大部分普通高层会变成贫民窟，因为它本来就是贫民窟，只不过你付出了不合理的高房价，让你觉得自己不是贫民而已。”

“不用等几十年，如今很多高层住宅已经成为‘贫民窟’了”

二是，有所质疑的，比如，有人认为，二三十年后，高楼住宅小区会逐渐演化成贫民窟，而且存在可能性等

整体上看，业内似乎都不太看好高层建筑的未来，尤其是那些普通的此类建筑，面对的压力更大。

因为，建筑的自然老化和维修养护的两股压力都存在，虽然保养得比较好的建筑，其老化速度会慢一些，但耗费的资金就会更多，而国内许多的小区建成的事件比较长，要么没有维修基金、要么维修基金已快耗尽和接近弹尽粮绝，重新再筹集，在业主之间也是众口难调，很多扯皮的事情层出不穷等等，将会造成许多小区在当下或未来的养护上出现很多问题，而加速建筑的老化现象。

上述香港及国外案例的情况，已经充分说明了这一点，如果缺乏有效的保养措施和持续的投入，许多建筑出现快速衰老的情况，也将是不太远的事情，这就像一个人一样，有效的保养和维修等也是保持相对年轻和对抗岁月侵袭的一个合理的策略。

但是，至于国内的许多高层建筑是否会蜕变为“贫民窟”，波哥的观点跟上述很多朋友不太一样。

波哥看楼市认为，这种可能性几无可能。

为何如此讲？

主要是三点——

◢其一，城市更新正在发力，老旧小区等正在加速改造。

上述贫民窟案例，符合国际上主流的对贫民窟的定义及其主要特征，建筑老化和衰败严重、强实力人口频繁迁出+弱实力人口不断迁入、安全用水不足、人口密度高等，还伴随着紊乱的治安等，是真正意义上的贫民窟。

而前述案例后面的转变，其实都是城市更新的手段在其作用，综合运用政府资金和社会资本两类资金，是典型城市更新的模式。

我们国家从2020年开始，就把城市更新上升到国家战略，最近几年一些列的举措正在大力推进，实际上也是对老旧建筑和社区进行改造提升的重要行动和支持，目前主要依靠国家力量及其相关各类资金在托举大局，而且在饮用水和社会治安等方面，不存在国际定义中的这些问题，跟海外的情况有很大的不同，未来出现严格意义上的贫民窟基本不太可能。

再比如，在具体的政策和行动上，那都是实打实地在投入。

2020年7月20号，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出要大力改造提升城镇老旧小区，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。增设或改造养老、卫生、托育等各类设施。建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

2021年9月2日，发改委和住建部颁布了《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知(发改投资〔2021〕1275号)》文。

等等，太多了，难得去列举了，此略。

其中，值得一提的是，2024年中央预算内投资主要支持城市基础设施及保障性安居工程基础设施、生态环境保护等八个方面。

其中，城市供气、供水、排水、供热管道和设施新建项目，城市燃气管道等老化更新改造 ，公共供水管网漏损治理 ，城中村改造、保障性住房配套基础设施 ，保障性安居工程配套基础设施成为城市基础设施及保障性安居工程基础设施重点。

也就是说，随着这些工作的不断有效推进，很多人担心的那些问题，在国内城市更新的春风下，都将渐渐被提前解决掉，也不可能成为老美等国外的那些恶劣情况，也即，贫民窟产生的基础条件基本不会存在。

◢其二，“限高令”推出，政府在高层建筑规划和审批上，急速踩刹车。

考虑到高层建筑带来的一些列相关问题，事实上国家早几年前就开始在政策和管控上严格起来了，推出了众多的限制高层建筑发展的举措。

譬如

2018年，住建部印发的《城市居住区规划设计标准》就已经严格限制我国的住宅高度不能超过80米，也就是26层，这也是为了提升人们的居住品质而考虑。

2021年，国家发改委发布《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，明确不得新建500米以上超高层建筑。

2021年，住房和城乡建设部等15部门联合印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》（建村〔2021〕45号）。该文件提出：

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。

县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证。

2022年，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上的建筑，并对新建250米以上的建筑提出了严格限制。

今年7月26日，江苏省住建厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草的《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》（以下简称《意见稿》）提出，将加强高层建筑高度管控，从严控制新建超高层建筑，要求城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。同时，除临江、临湖、临海及城市规划特殊区域外，新建改善型住宅原则上不高于60米。

等等

国家和众多地方政府都在不断出台各类限高令，并且已经快速从城市推进到县城区域了，充分表明政府在限高上是下了大决心的，不再为了所谓的形象等，而再给高层尤其是超高层等类建筑开绿灯了。

毕竟，建筑不是建成了就能完事的，还要持续和保持安全使用数十年，不能建设一时爽、往后处处难吧。

从这个角度来看，未来的高层建筑的数量，将会得到有效的控制，也将能阻断很多不必要问题的发生。

◢其三，号召建造“好房子”，就是要规避一些过去模式中的问题。

另外，住建部从去年开始，就一直倡导和要求建造“好房子”，比如，8月23日在国新办举行的发布会上，住建部又多次提及“好房子”，其中，住建部副部长董建国表示，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，对什么是“好房子”提出相对具体的四大标准。

上述标准基本都是围绕建筑质量和安全来生发的，换句话来说，即为国家在为未来建筑的品质和使用寿命考虑了，以避免出现以前那些问题，而引导房地产和建筑等领域，走向高质量高价值的新的发展道路，而减少低质建筑的出现，减轻未来的养护和安全等负担。

小结：

上述三点，波哥看楼市认为，可简单归纳为：

城市更新，主要是修复和养护过往，使之焕新；

限高令，则是有效控制高层建筑数量，不给未来天麻烦；

好房子，则侧重于对房地产等进行质量和安全型的引导，为未来埋下有效的伏笔。

各有偏重，又相互支撑，在过去、现在和未来，都进行了系统的考虑和科学的设计，叠加各类政策和资金运作方式的立体式拱卫和助推等，大家可以想象得到的是：

国内的高层建筑，绝对不会出现老美等资本主义国家那样的“贫民窟”。

这也绝对不是简单地喊口号，而是参照国际上对“贫民窟”的主流定义来比对的，那些特征和条件，在国内基本不成立。

退一步讲，即使国内尚有部分城中村的存在，这也只是相对暂时的，随着国内城市更新和老旧小区改造等的大力推进，这些区域都在逐步发生新的改变，也将有效焕发出新的容颜和气象。

写在最后：

诚然，据波哥看楼市观察，历史上看，高层建筑，在国内外都产生了众多的问题，这是一个客观事实，谁也否认不了。

这主要是由于高层建筑的固有特点、城镇化运动、和经济及社会的发展需要及其变迁这三大因素共同造成的，纵观国内外的众多事实和相关案例等，所有的荣与衰、得与失、进与退、取与舍等，基本都在这个三元体系内变化。

中国也不例外，难逃其制约。

自从法国著名的建筑大师——柯布西耶在1922年发表的《明日的城市》一书中，首创性提出了60层高的摩天大楼的构想后，如上，当时，虽然被法国人视为“砒霜”而批得体无完肤，后面几经流变，客观上看，这个理念在国际上得到了许多的认同，而非某些人说得那么不堪，不然，在国际上也不会有那么多的高楼大厦了。

至，为什么能在我国香港和大陆大行其道，这是由当时的各自的土地紧张和住房极度匮乏等原因策动的，有一定的特殊性，而不像欧美国家那样，地广人稀，主要以低层住宅等建筑为主，这是不同国情及其客观需要所导致的，并不是说国内就喜欢和钟情高高层建筑。

最后，稍微总结一下吧。

首先，不少人在鼓吹国内的高层建筑，目前已经或未来非常有可能变成新的“贫民窟”这一观点，波哥在此不客气地说，这些人脑子都进水了，完全没有搞懂国际间的发展趋势，他国贫民窟形成的真正原因、也未看到国内的巨大变化等，而在刻别人的舟求那柄虚幻飘渺的井底之剑，跟国内的情况大相径庭而不知，太可悲了。

其次，另外那些说高层住宅没有未来的人，也太想当然了，你自己及其家人都还住在高层住宅里面呢，而且国内这么多和大体量的高层类住宅，容纳了数亿百姓和业主的生活与梦想，你突然跳出来说没有未来，大家不给你丢臭鸡蛋丑鞋底才怪。

不要拿着国外的那点东西，就去不经过大脑地去推测国内的变化和未来。

其三，部分朋友的所谓质疑，也度多半是一个笑话。

虽然，很多人都看到了高层建筑的许多弊端和硬伤，这么大一个事情，瞎子都能看到好吧，老是拿这些缺点来说事，如果为了流量，还情有可原；如果像某些“跪客”一样，就另当别论了。

对此，波哥个人的观点是：

国内的高层建筑，是国运和民生发展的坚实象征和见证，绝不会成为所谓的“贫民窟”！

你觉得呢？