克而瑞研究中心“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

政策篇、行业篇、土地投资篇

政策篇：宽松基调不变、金融支持加力，二季度因城施策预期强

行业篇：一季度整体低迷，二季度延续筑底修复之势

土地投资篇：成交量同比如期上涨，京沪苏杭土拍显著升温

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城市篇、产品篇

城市篇：一季度新房成交再探底同比降5成，二季度将延续弱修复

产品篇：市场供应结构将趋多元化

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重点城市豪宅市场解析与2024年供需前景预判

2023年刚需退潮，改善和高端市场韧性显现，高端市场呈现出“一手平稳，二手回升”的特征。高端豪宅市场市场韧性较足：在资产荒的大背景下，豪宅具有较强保值增值属性，故而受到资金热捧；新房豪宅供应放量、部分项目一二手房价格倒挂，叠加豪宅附带稀缺资源，因此备受市场青睐；二手豪宅挂牌量增加跌，性价比逐渐凸显，市场接受度提升，加速了二手豪宅的流通；高净值人群规模持续增加，高端购买力依然坚挺、终改购房需求持续旺盛，拉动豪宅销售。

究竟当前高端客群购买豪宅的关注点有哪些？2024年整体豪宅供应能否放量，哪些城市存在结构性机会呢？

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『企业篇』提升交付力、搭建全周期交付服务体系成为行业趋势

为了保证交付质量、提升客户体验，搭建全周期交付服务体系正逐步成为行业趋势，贯穿交付前、中、后期的诸多环节，成为项目交付水准的有力保障。全面、细心、周到的交付服务体系，形成标准化模式，提升交付质量与效率，为客户提供优质的服务体验，已经成为产品交付力中重要的一环。

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龙湖集团：有序压降债务经营性利润占比首次过半

2023年龙湖集团实现全口径销售金额1734.9亿元，同比下滑14%；其中实现归属股东权益的合同销售金额1148亿元。从2024年供货安排来看，龙湖2024年存量项目的供货大概2400亿元左右，其中期初存量货值有1400亿元，2024年新增的供货在1000亿元左右。但值得注意的是，2024年前两月，龙湖集团实现总合同销售额127.6亿元，合同销售面积为90.6万平方米；分别同比下滑55%及48%，未来龙湖销售或有继续承压的风险。

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绿城中国：新获项目流速和盈利保持较好水平三条红线降至绿档

2023年绿城合同销售额3011亿（自投：1943亿，代建：1068亿），同比微增0.3%。其中，自投项目权益销售额1276亿，同比增长4.25%，权益比重同比增加14pct至66%。全年自投项目实际供货3226亿元，整体去化率60.2%，与披露的首开去化率82%存在差距；与此同时，年末绿城存货结构中已竣工待售物业较年初明显增长44.1%至384.4亿。当前新推货不足、存量库存难去化是市场普遍面临的难题。

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保利置业：稳健发展未来将把现金流作为运营核心

2023年保利置业实现全口径合约销售金额536亿元，同比增加6.8%，在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下实现了逆势增长。全年企业新推和续推货量的综合去化率在50%左右，期末已竣工可售物业存货增加21.8%至323.1亿元。2024年的销售目标是维持在近年（500亿元左右）的水平，计划新开盘和续开盘的项目货值在500亿元左右；在存量可售货值占比较高的情况下，企业可能面临一定的去化压力。

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华润置地：稳健发展积极向大资管业务转型

2023年华润置地实现签约销售金额3070.3亿元，同比增长1.9%。在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下，华润置地仍然实现了销售业绩的回升，全口径销售金额排名稳居行业第四位。企业整体去化率从2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%；2024年计划可售货值约为5308亿元，存量货值对全年计划可售货值的占比逐年提升，从2021年初的38%提升至2024年初的53%，未来需关注存量物业的去化。

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建发国际：销售增长12%未来考虑境内发债计划

2023年，建发国际全年实现全口径签约金额约1889亿元，同比增长约12%；实现权益销售金额1379.6亿元、权益销售面积666.4万平方米，同比分别增长13.5%和9.3%；是当前少有实现销售正增长的企业之一。面对今年销售市场的不确定性，建发国际表现更为谨慎，“目前会采取逐季逐月的考虑盘点，设定一个最佳销售目标去推动，但没办法定全年目标。”

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越秀地产：非公开拓储优势明显2024年销售目标1470亿

2023年销售额1420.3亿，同比上升13.6%，完成1320亿元销售目标的107.6%。行业调整周期中，越秀凭组织优势和资源优势实现逆势增长。为做精总部、做强区域，年内精简组织架构，将华中和西部实施战略合并，落地“1+3”区域布局战略；资源优势上，76.7%销售额由大湾区、华东贡献，其中北上广深贡献销售额约62%。2024年越秀可售货值2700亿，全年销售目标1470亿，目标去化率55%。

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融创中国：境内外债务全部重组成功经营面转好预期增强

2023年，融创中国累计实现合同销售金额847.7亿元，同比减少49.9%，降幅高于行业百强水平；合同销售面积607.6万平方米，同比减少52.7%。根据克而瑞榜单数据显示，融创中国全口径销售额和操盘销售额均位列第17位，均较2022年继续走低6个位次。

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青岛等20城政策优化成交环比续增（03.18-03.24）

2024年第12周，各能级成交指数均有所回升。具体来说，一线指数环比增长19.14至57.97，四城成交环比皆增，且规模都超过年内周平均水平。二线成交指数环比增长14.79点至55.77，11个重点监测城市成交环比全面回升，青岛、杭州、宁波等增幅居于前。三四线成交指数环比增长16.74点至97.68，温州成交环比倍增，规模及涨幅均领跑，扬州、南通等均有亮眼增长表现，佛山、江门等有所回落但仍处在高位。

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14城成交环增7%再新高深蓉等同比正增长（03.18-03.24）

14个重点监测城市二手房成交面积172.2万平方米，环比增长7%，再创年内单周新高，同比降幅收窄至18%。

环比来看，杭州、东莞成交环比转跌，其余城市成交持正增长，其中苏州、厦门成交低位回升，环比增幅近2成，成都增长表现亮眼，规模逼近50万平，环比再增14%，北京、深圳在上周高基数的基础上稳中有增。同比来看，深圳、成都规模高于去年同期，其他多数城市仍逊一筹。

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供求规模再度走低仅二线优质宅地溢价成交（03.18-03.24））

2024年第12周，土地市场供求、量价齐跌：供应总建面315万平方米，环比降幅21%，成交建面123万平方米，环比下降33%，一线城市无成交，在结构性影响下平均楼板价大幅下降70%至3940元/平方米。土地市场热度也持续低位运行，仅常州、宁波各有1宗纯宅地溢价成交，其余地块均为底价成交，本周的拿地房企也多以城投和专注商办地块的公司为主。

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西安调研：“第四代住宅”成潮流适应性待市场检验

调研发现，政策导向持续宽松，二环外全面放开限购、“带押过户”等放松政策逐步落地，西安市场前期积压的需求进一步释放，尤其是改善型需求涌入市场，推动开发商们进入了“卷”产品、竞争品质提升阶段。特别值得注意的是，自2023年起，“第四代住宅”概念在西安呈现井喷态势。在“独立院子”自由、以及露台不计面积全赠送实现超高得房率的优势下，“第四代住宅”得到了较高的市场接受度。

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7090政策松绑、新房品质提升对房企产品打造提出更高要求

为了顺应市场变化、满足市场对改善型住房的需求，近日上海、深圳两地松绑延续多年的“7090”政策，从供应端支持改善型住房需求、优化供给结构。随着中小套型住宅面积放宽、比例调低，未来将会有更多大户型产品进入新房市场，产品舒适度和项目定位也将会有明显提升。

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叠拼的进化创新双叠、动静倒置、结构厚板无柱化

叠拼作为中国房地产市场中的独特住宅类型，其发展变化不仅蕴含着城市建筑密度和规划理念的变迁，更代表了人们对高品质居住环境的追求。在以三叠为主的复式叠墅项目中，由于楼层高度和地形的限制，实现“见天见地”的全面墅居体验有一定的难度，空间拓展性与私密性也存在显著差异。

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