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自5月取消限购后，“限价放开”就成了热议话题。

特别是主城四区，在外围基本松绑的情况下，迟迟未有实质动作（部分地块限价上调）。但终于，这张限价大幕被撕开了一角。

本月30日，滨江区将迎来1宗白马湖宅地的出让，为主城首宗取消新房限价地块。

不经意间，它已释放出2个信号。

第一，主城大概率会采取“降容积率涨限价+边缘直接取消”相结合方式，逐步扩容“不限价版图”。

其次，据长河单元最新控规，白马湖一带，储备宅地超10宗。

断供10年再迎丰富供应，对比区政府、西兴、浦沿的“捉襟见肘”，白马湖或将成为滨江区主战场。

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这宗宅地位于白马湖国际会展中心西侧，白马湖路和长江路交叉口西南角。

实际上，由一南一北两宗地块组成。

北地块呈长方形，出让面积20641㎡，容积率2.0，建筑面积41282㎡，限高54米，预计是15-18层的高层。

南地块呈L形，出让面积32287㎡，容积率1.6，建筑面积51659.2㎡，限高36米。

因容积率较低，加上东南侧临白马湖，可能会是12层小高层+洋房的组合。激进点，硬排一部分叠墅也有可能。

地块起价194601万元，起始楼面价20938元/㎡。

另外，地块北侧挨着在建地铁18号线白马湖站。西边不到400米，是隶属杭二中白马湖教育集团的杭州创意城小学。直线距湘湖，仅约2公里。

不过，地块离滨江区核心较远（滨江天街近5公里远），周边现状生活配套比较一般。

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作为不限价地块，大家最关心的肯定是“将来能卖什么价？”

就目前来看，周边还真没有合适的参照对象。首先，近几年板块内没有新房在售。

上一次有宅地推出，还得追溯到2014年的中南白马湖壹号。目前小区高层二手房挂价3-4万，近2个月网签价稳定在3万3左右。

但白马湖壹号的位置相对偏，位于冠山隧道南，贴着时代高架，综合条件较弱。

至于地块周边二手房，不是安置房老小区，就是交付时间更久的商品房。如2010年交付的风景蝶院，挂价3万上下，也不具备参考性。

那么，对比周边板块新房限价呢?

地块往北约2公里，是保利天汇和晓月映翠，限价51500元/㎡；往西约2公里，是龙湖刚刚拿下的浦沿宅地，限价3万9。

从地段看，白马湖应该介于浦沿和天汇之间。

但考虑到低密和景观因素，新推宅地有一定溢价。典型如绿城竞得的西兴宅地（位置非核心），容积率1.8，限价却是江南岸最高的53850元/㎡。

综合来看，定价预计超4万。容积率1.6的南地块，可能4万5上下。相应地，成交地价或逼近3万。

而且，户型大概率偏大，如140㎡起步。

这个价格和总价段，基本会劝退投资，但吸引一波自住改善，应该没什么问题。毕竟，这一带断供已久，积压了不少需求。

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白马湖的登场，将改变滨江区楼市的供应格局。

目前，滨江区政府板块，仅滨江兴耀·潮起一盘在售。首开88套房源限售后，还剩300多套房源。

但这个盘热度太高，与普通人几乎没关系。

往南的西兴单元腹地，靠近西兴老街和风情高架这里，就是上月底绿城刚拿下的宅地。西侧挨着北塘河小学（江南实验），限价53850元/㎡。

但规模较小，出让面积21901㎡，体量不到4万㎡，

相对供应较多的，是浦沿。

目前整个板块基本无新房在售，上市最快的是前文提到的龙湖地块。出让面积32262㎡，容积率2.2，可建面积约7万㎡。

据读地手册，浦沿还有4宗涉宅地躺在货架上。

但除了1宗宅地位置相对核心，位于老鸽盘世茂栖棠誉湾西侧。另3宗都位于浦炬街（4号线三期南延地铁口）和浦沿路交叉口，靠近闻堰。

最大的供应阵地，可能还得看白马湖。

除了7月30日出让的宅地，还有3宗相邻涉宅地位于白马湖北岸。从地图看，每宗都有一定湖景资源，容积率估计不会高，预计偏向低密产品。

此外，还有近10宗涉宅地，分布在冠山路、江虹路、南环路和时代高架的围合区域内。

即便去掉一些可能存在的特殊用地（如保障房），规模也相当可观。

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白马湖宅地的出现，也基本确定了主城限价策略：

双管齐下，缓步推进。

第一种，即此前多次提及的“降容积率涨限价”。如绿城西兴宅地，中天海威丁桥宅地（容积率1.4，限价34370元/㎡）。

这其实也是某种意义上的放开限价，因为倒挂空间基本被消灭了。

第二种，直接取消限价。从首宗选择白马湖的决策看，大概率是“边缘包围中心”的计划。

这些板块，或没有明确倒挂，或本来就已若有若无。取消限价，市场反应可控。

可以预见，主城不限价版图，会逐步扩容。

但核心城区取消限价，短期之内应该还看不到。因为杭州楼市需要持续关注度，才能保持市场热度。

而热门倒挂红盘，就是制造爆点的最佳选择。