今日来说荔湾两大新盘：万科理想花地傲璟、保利珠江印象。
万科理想花地傲璟，花地湾最新扛把子，毕竟周边其他楼盘基本都卖完了，目前板块竞对只剩下它的万科兄弟瑧园以及附近的两个旧改融资项目保利瑧誉和榕诚湾。
保利珠江印象，价格便宜的“江景盘”，开盘有惊喜。但身处东沙，未来兑现力度不太好说。
废话少说，开始pk！
Part1 地段对比：东沙硬刚花地湾
万科理想花地傲璟位于荔湾区花地湾板块，花地湾是这两年荔湾楼市热门区域。画饼了很多年的花地湾，最近也慢慢看到了一点高端大气上档次的苗头，学校、医院、公园等等配套都兑现了，目前就差个正儿八经的大商业配套。
另外板块离广州聚龙湾太古里和白鹅潭华润万象城也就一站地铁站的距离。
万科理想花地傲璟所在区位
保利珠江印象位于荔湾区东沙板块，号称“珠江后航道滨水经济带”，离珠江仅200米，未来规划有广船二期等高端配套。地铁10号线东沙站暂未开通（预计今年开通）；商业主要靠健康港星河COCO Park，大型超市、餐厅等基础配套还不足；到处都是工地，广船旧改、东沙隧道施工带来噪音和灰尘，至少5-10年才能变得宜居。相比走到改造后期的花地湾板块的东漖村和茶滘村，保利珠江印象旁边的东塱村改造遥遥无期。
保利珠江印象所在区位
Part2 户型设计：改善型和刚需型的对决
万科傲璟主打垂直生态社区，提供74-140㎡的户型，强调“全生命周期改善”：
74㎡两房：客厅开间5.9米，景观阳台3.6米，LDK一体化设计让小户型也有宽敞的空间感，但卧室只有8-9㎡，储物空间小，适合单身或丁克家庭；
115㎡四房：南北通透，五面朝南，主卧有270°环幕窗，但44层超高层导致低区采光不足，2梯6户的配置可能让早晚高峰等电梯超过8分钟；
140㎡楼王：高区视野好，有私家花园入口，但单价可能超过6万/㎡，总价近900万，和珠江新城的二手房竞争激烈。
保利珠江印象主打极致刚需，69-113㎡的户型以“百变空间”为卖点：
69㎡三房：南向竖厅，3.4米宽，0.6米飘窗让空间变成三房两卫，但次卧只有5.8㎡，需要定制家具；北向厨房对着天井，通风和采光受限。
85㎡三房：四面朝南，6.4米大阳台，得房率105%，但玄关过道占了3㎡空间，而且和邻居家的卫生间窗对视，隐私不好。
113㎡四房：双主卧设计满足二孩家庭需求，但客厅宽度4.2米显得有点挤，空间感不如竞品；部分户型主阳台朝东北，江景可能被广船二期挡住。
Part3 教育配套：确定性VS未来性
万科傲璟靠近省实花地湾校区（已开学），九年一贯制+36班小学配置很厉害，但也有隐患：
- 学区政策可能会变，2025年荔湾区可能试点“多校划片”，学位价值可能会降低；
- 项目和学校只隔一条街，上下学高峰期周边道路很堵，噪声问题严重。
保利珠江印象配建康有为纪念小学（省一级），但2027年才开始使用，现在的孩子得去2公里外的东沙小学（市一级），教育质量有差距。更关键的是，东沙板块未来人口会很多，学校可能会超负荷，学位紧张可能成为长期问题。
Part4 商业与生态：现有资源与未来规划
万科傲璟的立体植物园概念很新颖，但44层的建筑让绿化变得“碎片化”，人均绿地不到2㎡，与宣传的“森林社区”差得远。
保利珠江印象的2.4公里江岸绿道是稀缺资源，但现在只完成了40%的建设，夜间照明、安全监控等设施还不完善；规划的6万㎡滨江商业要和保利天悦共享，开发周期可能长达8～10年，短期内还得依赖3公里外的西塱商圈。
Part5 高位抉择与时间价值
万科傲璟的吹风价是5万-5.5万/㎡，比周边二手房（比如花地湾小区3.8万/㎡）贵了45%，得小心“利好透支”：花地湾板块未来3年有多个新盘入市，供应激增可能会导致价格竞争激烈。
保利珠江印象开盘价4.6万/㎡看起来挺便宜，但东沙板块现在没有二手房可以比较，广船地块2024年土拍楼面价只有2.1万/㎡，未来新房入市可能会压低价格。另外，该项目69㎡户型总价339万起，和黄埔科学城、番禺万博同价位的楼盘比，通勤距离长，处于劣势。
