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万科物业被投资者问了7年“什么时候上市”，一直未有定数，每回业绩会上或是媒体交流会上管理层都统一战线坚持“暧昧”的口吻，“会上市的，在等机会，机会成熟会上市的。”

终于在2021年11月5日，就在刚刚，万科A发布公告，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）到香港联交所上市！

注意了，是万物云整体上市，而非仅仅是万科物业上市！

11月5日晚间，万科A发布分拆物业上市公告

这一消息惊动了整个资本圈和地产界，虽然此前已经有坊间传闻，万物云分拆上市的时间表很近了，但没想到来得还是如此突然。

近两年（2019-2020年），物企掀起上市浪潮时，资本市场甚至给到超百倍的估值，但那时，万科物业还是把持住没有任何上市的动作。

直到今年末时点，万科正式对外披露要赴港上市，这意味着上市时间已经无比接近了，快的话，还有可能年内完成赴港上市。

有人说，现在并不是好的时机分拆物业上市。但万科，是真的急了吗？一文解答万科物业的发展脉络及上市情况分析。

01.初代大王：万科物业

“物业第一股”彩生活早在2014年6月30日作为第一家物企赴港上市时，就有很多人关心万科物业到底什么时候会上市。几乎每一年的万科年度业绩会上，管理层都会被问到这个问题。

业内应该都不会否认，万物云上市，很有可能会成为市值第一的物业股。那万物云的前世今生是怎么样的？

万科应该是最早引入物业管理业务的。1990年，万科地产受SONY索尼售后服务的启示，从第一个房地产项目开始便引入物业管理业务，住宅项目是开端。

深圳天景花园，图源自深圳乐有家官网

随后，万科还组织成立业主委员会，开创业主自治与专业服务相结合的物管新模式，两年后，也就是在1992年，万科物业正式注册，开始进行公司化运作。

不止做自己楼盘项目的物业服务，万科还通过公开招标获得其他小区的物业管理权，并进一步将服务的业态延伸至大院办公楼、住宅楼的物业管理服务，积累了不错的服务口碑。

2009年，万科集团正式成立了物业事业部。直到2015年，万科物业开启全面市场化之路，这之后的第二年，万科物业于2017年引入博裕资本和58集团两家战略投资者入股。

更为重要的是，万科物业在之后的几年时间里一直拓展物管的边界和与众多第三方合作，物业服务面积逐渐扩大，除了母公司万科输送的在管面积，万科物业还与珠海横琴签约、与戴德梁行成立合资公司。

万物梁行首席执行官叶世源

到了去年上半年，万科高调宣布，将万科物业更名为“万物云”，当中涵盖了更多内容和业务，梳理了三条主要的发展线，而不仅仅是传统意义上的住宅物业服务。

02.王石没有等到事情，郁亮等到了

都知道，万科是最早做房地产的，王石下海创业成立万科，在房地产圈中处于不可动摇的地位。1988年，王石将企业更名为万科，并在那一年参与土地拍卖，发行股票集资，由此开始涉足房地产业。

在万科的33年时间里，王石见证了万科完成股份化改造，并在深交所挂牌上市，成为国内第一批挂牌上市的深市老五股之一（深发展、深金田、深安达、深原野以及深万科），股份代号000002。

王石还经历了汶川捐款门事件以及万科最难的“宝万之争”那两年时间，但最终都保住了万科的品牌和企业。他唯一的遗憾，可能就只剩下没有看到万科物业上市，就先行退休了。

2017年6月21日，万科发布公告，彼时已经66岁的王石宣布退休。他在朋友圈发布了下面这段话，王石的离开象征着初代地产大佬开始逐渐退居幕后，郁亮上任，但此时的万科物业，在万科管理层眼里，还是一个尚未成熟的上市主体。

王石退休时发布的朋友圈，小图中左为郁亮，右为王石

而今年，有很多物业企业都被摆在货架上，原因是母公司撑不下去，出现资金困难及债务危机，所以只能卖掉稍微有点价值的轻资产。此前，物业公司因负债良好、现金流稳定而备受资本市场青睐。

比如当代置业卖掉第一服务，花样年卖掉彩生活，富力地产卖掉富力物业，蓝光发展卖掉蓝光嘉宝、财信发展卖掉财信智慧服务。除了第一服务被融创服务收购外，后面这四个大的上市或未上市的物业公司均被碧桂园服务吞下。

没想到，物业行业，这么快也走上了“大鱼吃小鱼”的时代。

而万物云若成功上市，显然是碧桂园服务强有力的竞争对手。截至11月5日收盘，碧桂园服务的市值约1771.59亿港元，股价55.05港元/股，暂位列上市物企第一。

至少在2020年，万科已经在为万物云上市做了很多准备了，子公司股权合并或调整转移，划分内部线条和业务。如今回过头看，万科物业走到上市这一步是很谨慎，且做好了股权架构及业务整合的准备。

从万科物业到万物云带来的最大变化是，加注了“科技”因素，并清晰划分出未来万科在物业赛道上的三大突破口。

去年有幸在万科的一次交流会上了解到，万物云CEO朱保全对于科技有执着态度，此前的一句话似乎说明了一切，“宁可找死，也要继续做科技。”

资料显示，万物云旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块。下图显示，空间（Space）包含以做商管为主的万物梁行、住宅物业为主的万科物业、邻里社区的朴邻发展、以做城市服务为主（旧改、市政道路等）的万物云城

Grow即“万物成长”，是持续连接成熟企业、孵化创新企业的板块；而科技板块Tech由万睿科技和第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务。

朱保全此前还透露，会战略投资具备一定规模的物业公司，甚至会支持它上市，指的便是通过万物生长（Grow）板块的业务，与物管公司达成合作，助推物业公司对接资本市场。

其中一个例子便是，今年，万科收购了阳光城的物业公司阳光智博股权，阳光智博撤销上市申请，拟以100%股份换取万物云4.8%股份，双方成立4家合资公司。

03.万物云上市，有多大的能耐？

从今晚发布的公告来看，此次上市的主体为万物云，成立时间2001年，注册资本10.5042亿元，法定代表人为朱保全。

截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权。（这个信息点很重要，后面会考！）

而此次万物云在香港上市的发行新股的比例仅15%。万科表示，根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求， 本次发行的 H 股股数不高于万物云发行后总股本的 15%（超额配售选择权行使前）。

公告还显示，万科表示，鉴于万物云境外上市，目前万科合计持有万物云约6.6亿股境内非上市股份，万物云若成功上市后，万科拟择机申请这部分非上市的股份进行H股全流通。

万科物业未上市前，万物云已经通过pre轮融资合计138.08亿元人民币。而这笔钱不是用来发展物业的，而是用来偿还境外债务的！

据悉，万科早在2019 年4月、2020 年6月分别向不少于6名承配人配发了262,991,000股与315,589,200股H股，配售所得款项净额分别为人民币66.43亿元与人民币71.65亿元，配售所得款项分别用于偿还公司境外债务性融资。

万物云的经营数据情况到底如何？

万物云2020年的营收为182亿元，全年利润17.2亿元。

截至今年6月，万物云资产190亿元，负债119亿元，所有者权益70.8亿元，资产负债率62.76%；营收103.83亿元，利润10.43亿元，利润率仅约10%。

若与碧桂园相比，万物云的业绩稍逊色。截至上半年，碧桂园服务的营收115.6亿元，同比增长84.3%；毛利38.6亿元，毛利率33.4%；净利润22.26亿元，同比增长66.7%，净利润率19.25%；公司股东应占利润21.13亿元，同比增长60.7%。

根据毕马威的《审计报告》，去年，万科按权益享有万物云的归母净资产占万科合并报表净资产的比例仅1.75%，按权益享有万物云的归母净利润占万科合并报表净利润的2.15%。

万科强调，本次分拆万物云境外上市后，仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。说到底，万物云上市或许只是为了让万科进一步增强抗风险的能力，优化资产负债表。

地产开发看造房子的数量和规模，这对应到物业便是在管面积，万物云拥有母公司万科作为靠山，每年输送的在管面积体量不小。

但今年物业企业的整体估值偏低，万物云选择在此时上市，是否是一个好时机呢？