房企搞金融，“最后都得个吉”~

确实，也没见多少个房企搞金融能搞得起来的，基本都是为了自家融钱方便，所以只要涉嫌搞金融，麻烦事就会不断，因为心思已经不在做好主业上，完全就是一个十足十的资本家。

昨天在深圳罗湖嘉里中心，观赏了一出大戏。

11月4日上午，佳兆业因其担保的理财产品出现2亿元资金逾期未兑付，上千名投资者到现场讨要说法，更有投资者在抖音开启了直播。

佳兆业总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵出现在现场，可惜佳兆业郭家掌门人郭英成身在香港，没能到现场。

但因现场投资者们强烈要求郭家“话事人”出面或视频连线，无奈之下，中午12点半左右，管理层拨通了郭英成的电话，并与现场的投资者们进行了足足20多分钟的电话交流，但他仍未露面，因为他说他在医院。

其实也能预料到他会说什么，因为管理层尚未讨论出具体的兑付方案，所以郭英成讲了20分钟也只是在安抚投资者的情绪，并作出“一定还钱！”的保证。

投资者的恐慌是正常的，毕竟今年恒大理财产品暴雷，这一路走来，大家都有目共睹。

当日，受此消息影响，佳兆业的股价狂泻15.13%，股价收报1.01港元/股，不足一元人民币，跌破每股净资产6.37港元，目前的总市值仅70亿港元。

据了解，佳兆业通过锦恒财富发行，并由佳兆业集团进行担保的理财产品出现兑付逾期的情况，截止目前为止涉及逾期的金额约2亿元，但全部理财产品的本息合计127.88亿元，其中本金119.13亿元，预期到期的利息还有8.75亿元。

而神奇的是，到场的维权投资者们基本上是佳兆业的员工或业主，甚至有上了年纪的老爷爷和老奶奶。此外，较多投资者投资额在500万元以上，甚至还有投入1000万元被套。

看起来，这些维权人员，并非全部都是有专业理财知识的且有投资经验的投资者。

看到这里，估计你就会有疑问了。这也是为何标题在投资者上会打上引号的缘故。

首先，资金的募集方面，为什么锦恒财富可以发行理财产品进行公众集资？佳兆业为何要为之提供担保？佳兆业是否涉及资金的使用，如果这些由佳兆业进行担保的理财产品都用于佳兆业的物业开发，这是否涉及非法“自融”？

其次是理财产品的募资对象及资金使用方面。募资对象的选择标准是什么？当初理财产品发布时，向投资者讲解的内容是否完善？是否充分告知投资者们风险情况？筹集的本金约120亿元的资金用于什么地方？使用的资金情况是否告知投资者？

最后是监管和投资者知情权，上述理财产品是否通过监管？若没有监管到，这是否意味着监管层监管不到位，企业仍有漏洞可钻？为何等到暴雷的那一刻才被爆出来？企业没有提前备好预警方案吗？

很可惜，这一切的疑团都没有解开，种种的疑问围绕在脑袋里，但奈何普通的老百姓怎么知道背后的交易内幕。

即使是在当天下午，锦恒财富及佳兆业的管理层在现场给出了兑付方案，投资者都不可掉以轻心，查明事情的原委才能最终彻底解决问题，否则，这次暴雷的理财产品即使得到解决，也仍会有下一个雷区等着普通百姓。

01.兑付方案

“投资者”们的要求如下：

1、首月付30%，然后按季度付30%、30%及10%，一年内全部付完，包括本金和利息，换言之即在2022年11月4日完成。

2、郭英成主席盖章签字担保。

3、拿出佳兆业在深圳的三个优质资产作为锦恒财富理财产品的兑付保障；分别为深圳蛇口东角头、福田东山小区、福田佳兆业总部。

4、若上述条件之下仍逾期，利息按5%-6%或更高利息计息。

而企业方佳兆业给出的初步兑付方案，一起来看看背后隐含的真实情况：

1、投资者到期的，当月偿还5%本息，后每个月偿还本息的10%。【对比上述投资者的诉求，佳兆业希望争取减少短期时间内的偿还资金压力，并缩短战线，按照佳兆业给出的方案，无需一年时间，大概10个月就能尝还已经逾期的理财产品的本息。】

2、郭英成主席盖章签字担保。【这一幕是不是有点似曾相识？没错，最近阳某城债务到期兑付出现困难时，实控人林某蛟出面压出全副身家，向投资者们争取债务展期，争取还款的时间宽限】

3、拿出佳兆业在深圳的三个优质资产作为锦恒财富理财产品的兑付保障；分别为深圳蛇口东角头、福田东山小区、福田佳兆业总部。（同上）

4、若上述条件之下仍逾期，利息按5%-6%或更高利息计息。（同上）

其实，维权的投资者们都是比较理性的，尤其在恒大事件之后，投资者也开始变得精明，佳兆业理财产品暴雷，是有明显的征兆。一周之内遭三大评级机构下调评级，展望均被标上“负面”。

10月27日，惠誉、标普下调佳兆业美元债评级，标普将佳兆业发行人行贷评级由B调低至CCC+，展望负面。5天后，穆迪将佳兆业的家族评级从“B2”下调至“Caa1”，债券高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”，展望负面。

评级机构下调评级，一般都是房企暴雷或者即将暴露或者债务风险很大的时候，这就可以有所警惕了。除了佳兆业，还有几家房企也很危险，比如奥园、富力、融创等。

02.起底 锦恒财富

资料显示，锦恒财富的名称更为“锦恒产控”，根据官网的资料，其业务范围涵盖四个，包括不动产、私募股权、海外资产、公开市场证券。

此外，锦恒控股成立于2016年，布局四个一线城市，重点布局粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域。服务高净值客户超过2万名，累计管理资产规模超过300亿元。

今年5月13日，锦恒财富与佳兆业集团签署了战略合作协议，双方将再度加深战略合作，进入紧密合作、共谋发展的新阶段。

源自锦恒产控官网，佳兆业与锦恒财富签署合作

长期以来，佳兆业集团与锦恒财富一直保持着良好的战略合作伙伴关系，围绕综合物业开发和城市更新等领域展开了紧密的合作，这也为双方的深度合作奠定了坚实的基础。

随着佳兆业集团多元化业务的不断发展，双方还将围绕文旅科技发展、康养开发、商业运营等多领域，由锦恒财富提供专业的投融资信息及资源整合的服务，涵盖资产收并购、资产运营、私募股权投资、私募证券投资、定向投融资等。

本次战略合作协议的签订，代表锦恒财富与佳兆业集团将由单一方向合作步入多元化产业新发展。

说白了，锦恒财富就是帮助佳兆业搞钱的平台。不止佳兆业，锦恒产控还与中煤矿业集团签订了战略合作协议。

03.佳兆业降负债降了个寂寞

佳兆业踩了三个雷区，一是搞金融，二是搞旧改，三是美元债大户。

众所周知，搞金融的，监管稍有不严就会出现问题。搞旧改的，若不是有充足的现金，搞旧改都会死得很惨，因为资金沉淀大，利息和资金流转的问题都摆在台面上。搞美元债的，今年和明年到期的美元债规模靠前的房企排名中，佳兆业都榜上有名。

截至今年末，佳兆业仍有一笔4亿美元债到期；而截至明年，即2022年末，佳兆业到期的美元债规模有27.97亿美元，二者合计约32亿美元，折合人民币是204.7亿元。

那么佳兆业还有多少账面资金？截至2021年6月30日，佳兆业集团现金及现金等价物的期末余额为383.64亿元人民币，也就是说佳兆业在减少投资、增加销售回款的时候才有可能保证账面资金可以还到期的债务。

但经历了花样年的事件后，投资者们要留个心眼了。即使是上市房企财报中有几百亿的现金，那都可能动用不了或短期内无法使用，意思是，账面上的资金不等于口袋里真实的资金。

神奇的是，虽然佳兆业在今年上半年时，三道红线指标全部回归绿档，但有息负债却一点都没降？截至上半年，佳兆业的有息负债仍然是上升的，有息负债规模为1238亿元，较上年末增长2%。

三道红线的指标中，佳兆业剔除预收帐款后的资产负债率、净负债率分别为 69.9%、93.7%，较去年同期分别下降0.2、2.4个百分点，现金短债比1.53倍。

此外，佳兆业在今年3月通过供股融资约21亿元、通过加大合作比例牺牲归母利润的方式来降低表内负债。

郭家在经历了六、七年前的暴雷事件后，似乎还没有从中得到教训，佳兆业曾经走在危险的边缘，2014年的锁房风波引发美元债等一批信用债违约，2015年又因融创孙宏斌等人收购传出破产重组。

稍有失足，都有可能在这一行业上消失。但今年房企的调整和变革打得开发商们措手不及，保命的开发商都已经开始降价卖房回笼资金，减少投资，留足余粮“过冬”。