各位粉丝：北京今年供地的新房项目中，恐怕朱辛庄地块要算是关注度最高的项目之一了。在今年3月拍地时，这个项目就创下了北京自实行土地招拍挂以来的记录，现场竞拍前的网上报价就已经触顶地价上限，40多家开发商参加的现场竞拍就是等一个摇号结果。最终，首次进京的上海房企大华集团幸运的摇中，拿下该地块。朱辛庄这样一个热点区域，又是一个北京人并不熟悉的房企，关注度和神秘度自然被拉满。我们的群里也经常有粉丝询问这个项目。上周末，这个项目的售楼处和样板间开放了，距离开盘销售的时间也越来越近了。【京房字】的专家也第一时间去了，一方面是粉丝的关注，另一方面也想看一下，海派房企是否能给北京新房带来一些新变化。
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的确，在今年3月拍地结果出来后，不止是普通购房者，连北京的房地产业内也对大华这个新面孔非常好奇，当时甚至有猜测是否会是“马甲”拿地。其实连【京房字】的专家也只是听说过大华，对这家房企并不了解。在网上查阅了资料后了解到，这家房企已经成立了35年，是上海的一家老牌房企，在上海的浦东和浦西都开发过数个3平方公里左右面积的超大型的居住区，以至于上海地铁7号线其中一站因为途经其开发的大型居住区，就叫大华三路站。
所以，专家当时交流的时候还曾说过，希望大华不是个马甲，因为很少有上海房企在北京开发项目，毕竟南方的住宅尤其是设计和北方还是有不小的差别，比如很多人都觉得南方住宅设计更精细等，因此也希望海派的房企能带来一些新东西。最终，的确是大华独立操刀这个项目，名称定为大华·启宸府。上周末开放了售楼处和样板间，预计下月将开盘。考虑到地处朱辛庄这个热点区域，而且这个项目的体量不大，一共就三百多套房源，虽然据销售人员透露，应该会所有房源一次性开盘，但很大概率预计会是一开盘就会“秒光”。
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今年北京供地的新房中，朱辛庄片区无疑是最火的区域之一，这从土拍的热度就可以看出。这和海淀北、昌平南这个大片区的价值有很大关系。海淀的价值核心是中关村科学城，从其发展来看，这些年逐渐是在往北扩的。传统的中关村位于南部区域，已经是建成区了，无法再大规模的规划建设，所以随着中关村科学城的北扩，高端产业也在随之快速的向北发展。从最初的中关村地区，到上地、西二旗、后厂村区域，到如今再向北，重点发展永丰、翠湖等区域，甚至辐射到朱辛庄等昌平的未来科学城西区。几乎就是沿着京新、京藏两条高速以及昌平线等地铁线在快速的向北发展。而住宅这一块儿，自然随着产业，也在沿着这条线路向北延伸。所以，可以说是这些高端产业以及互联网大厂、码农们带来的红利，带火了西北片区。同时，朱辛庄片区有别于昌平南的其他片区，自身又是一个未来发展的中心区域。这里是未来科学城西区的中心区域，也是北京自贸试验区科技创新片区的核心区域。
前段时间讲朱辛庄控规的时候，我们还曾说过，随着近些年的发展，目前朱辛庄地区已经初步形成了科技创新服务平台。也就是说，除了规划的蓝图，朱辛庄的价值确定性很强。产业方面，小米智慧产业园区等高端产业也都已经进驻或正在规划建设，两条已经在运营的地铁线路，万达广场、合生汇等商业配套这两年就会建成运营，101中学进驻。这样的配套确实给朱辛庄片区加分太多。
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此前在今年2月，朱辛庄北侧曾供应过信息园二期地块，今年4月该地块最终的新盘越秀·星樾入市，出现了期房开盘即售罄的情况。我们的群里也有不少粉丝说，没抢到星樾，就等着启宸府。其实，启宸府的位置要更靠近朱辛庄站一些，从朱辛庄片区来说，地铁朱辛庄站无疑是其核心。我们在讲朱辛庄地区控规时就说过，朱辛庄地区规划中最重要的“一心”，就是以地铁朱辛庄站形成以科技服务为主要功能的朱辛庄科技服务中心。
实际上，朱辛庄片区的产业和配套也大部分围绕着朱辛庄站。另外，朱辛庄站将建设轨道微中心，未来这里将是昌平线、8号线和S15线三轨交汇枢纽。
S15号线就是包含北部联络线在内的三城联络线，是连接中关村科学城、未来科学城和怀柔科学城的线路。另外，朱辛庄片区的新房定价也有吸引力，无论是之前的越秀·星樾，还是即将入市的大华·启宸府，预售指导价都是6.2万元/平米。
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回到刚开始说到的，海派的项目在设计上是否会带来一些新变化。从时间段来看，启宸府这个项目是3月份拿地，到现在才确定规划，开放售楼处，5个月的时间段确实很长，尤其是在当下很多新盘都是拿地两三个月就开盘销售的节奏下，说明大华这个开发商并不急于快回款，设计周期还是持续挺长的。从具体的项目设计来看，这个地块其实规模并不大，用地面积仅1.47万平米，一共才6个楼栋，但还是设计出了一个大约占地约2000平米的集中绿地、中央园景。
有意思的是，虽然地块本身并不大，但设计方案做出了一个中轴对称，也就是说，按照中间的一条轴线，两侧折叠起来，是可以重合的。这样的设计有什么用？最大的好处就是楼栋和户型的均好性，不会出现诸多变异户型。其实在大华拿地时，专家就在想，上海的开发商是否会把南方比较多的大阳台设计带到北京，事实上业内后来也曾有过这样的传言，不过最终可能是因为受制于客观情况，并没有实现。不过有一点变化挺值得一提，就是这个项目的所有房源，无论户型，都做到了南北通透和全明户型，也就是说，所有房源都是明厨明卫，不存在一些项目所谓边户明卫，中间户只能暗卫的情况。这可能是南方户型设计的一个特点，毕竟南方更为潮湿一些，购房者对通风更为看重。当然，其实住户本身对通风的需求，南北方其实并没有差异。从具体的户型看，80平米的两居、90平米的三居、108平米的三居、116平米的三居这四种，均为南北通透、明厨明卫，没有变异户型。样板间是108平米的三居，因为刚才说到的中轴对称设计，户型比较方正，室内空间浪费较少。南向三面宽，虽然是海派，但也采用了当下北京比较流行的南向全飘窗的设计。两个卫生间，主卧甚至还可以设置一个小型衣帽间。
还有一点，就是无论是之前的越秀·星樾，还是即将入市的大华·启宸，按照拍地时的要求，采用的都是绿建三星的建设标准。绿建星级是国家绿色建筑评价标准，比如建筑隔音更好、隔热更好、更加环保舒适，三星则是绿建的最高星级。所以说，不仅是价格比较合理，小区建筑的品质也会比二手房好上一大截，这也难怪会那么受关注了。
