最近广州的旧改紧锣密鼓，与很多旧改的一波三折不同，海珠的康鹭旧改，实属“不鸣则已，一鸣惊人”。
项目去年12月算正式动迁，半年前充满握手楼的逼仄空间，现在已经变成平整的地块。
| 2024年7月 F37地块
康鹭旧改，不仅是海珠的大事，甚至会影响未来旧改的方向。
半年完成清退拆迁 成效显著
康乐村、鹭江村是全国闻名的纺织城，直线距离地标广州塔约2-3公里，现状建面约329.48 万㎡，改造成本达到304.65亿，是航母级的旧改。
| 旧村内纺织从业者
按照实施方案，项目共分为4期，整体改造预计将十年起步。
按现状建面，一期仅占整个项目约13.4%，按规划建面，也仅占约22.4%，重头戏在二、三期。
一期的拆迁主要集中在集体物业，私人住宅仅有56栋，基本可忽略。
去年12月，F37地块成为首个动迁的区域。
半年后，地块的拆迁执行非常到位。F37地块已经平整完成，变成了康鹭村“最光洁的皮肤”，具备复建条件。
除了F37地块，同样平整的地块还有位于旧村最南侧、靠近海珠区人民法院的F57地块，这里远离旧村中心区域，原土地上没有旧楼房，整备方便。
融资地块同步推进 清退基本完成
虽然秉持着复建优先的原则，但是康鹭的融资区拆迁几乎已经完成了一半。
除了上述区域以外，进展最为明显当属F42地块，从实施方案得知，F42在一期9地块中面积最大，也是唯一的融资地块。
地块位于旧村的中心位置，南面向逸景翠园，面貌较好，但也会受到周边未改造的村貌、交通影响。
地块内部大部分的商铺已经围蔽起来，印上了大大的“拆”字，说明多数建筑的租户已经完全清退完毕。
| F42地块
部分楼栋的一楼仍有少数商铺在营业，可是一抬头，可以窥到空荡荡的室内环境。公告显示，地块内的物业也须在7月16日之前清退。
| F42地块
在部分区域，挖掘机已经进场，闲人勿进。
至于其他地块，还未有明显动工痕迹，在东南面F55/F56地块，北面靠近海珠万达广场，南面紧邻中海大境，现在仍发挥着纺织城的作用。
目前，首期拆改的地块共计9个，已经拆迁平整完毕的地块有2个，皆为复建区域；住户、租户基本清退完成的地块有1个，为融资区域。
首期拆迁的地块，基本为集体物业——因为私人物业，还要等到补偿方案通过、签约率达到80%之后方可拆迁。
对于补偿方案的表决，村民说：“估计也是这两个月了”。
而根据合生创展方的介绍，因为签约需要时间，融资商品房的入市，估计在2025年末至2026年。
另一方面，复建区域的建设不受影响，按照目前进度，首批复建房预计最早在25年末达到一定交付条件。
旧改符合民意 多方合力推进
01
拆迁补偿皆有条不紊
经过与一位村民老板交流，我们得知：
对他而言，康鹭的旧改是可以接受的，没有什么阻碍；这旧改一定要推进，只是有些细节还在谈，各方都在抓紧的了。
今年5月中旬，康鹭旧改对拆补方案进行公示征询，关键信息如下：
若选择“拆一补一”回迁，按照实际建面或者基底面积3.5倍来核算房屋面积，但最高不能超过280㎡，超出部分40%安置有产权公寓，60%按1500元/㎡进行货币补偿；
如果选择弃产，则按照12500元/㎡进行货币补偿。
| 源海珠区人民政府
1.25万元/㎡的弃产补偿，对比海珠的最高房价水平，几乎只有1/10，比番禺的里仁洞村、沙溪村都要低。
对此，村民老板表示：大多数人肯定是选回迁的啦，现在的导向就是让你拿房子，不要拿现金。拿房子其实也没有亏啦，很多人还是比较乐意的。
另外，拆补方案里面并没有提及“权益面积”，即村民自己掏钱，买比自己房产更多的面积。老板也表示这个也“正在商量”。
总而言之，目前的拆迁和补偿方案基本是大势所趋，只是有些细节还未落实，村民希望补偿面积尽量多，村干部也在和一些有特殊情况的村民进行深入沟通。
| 康乐、鹭江村航拍
在交流当中，没有感觉得到大的抗性，我们不能断定在这两个月拆补方案一定表决通过、迅速签约，但起码拆迁事宜比较顺利。
02
康鹭或成旧改“亲儿子”
问及顺利的原因，老板透露：
康鹭旧改是重中之重，之前是因为疫情而停滞，重启后，不仅区和市都比较重视，还有更上面的领导都时刻关注着。
“在这个一线城市的中心区域，要做得漂亮，做成标杆，快速推进”，老板这样解释道。
广州塔近在咫尺，康乐村、鹭江村位于广州市中心，其成功与否，对广州及其他城市的旧改将有难以替代的示范作用。
| 广州塔&城中村
在此基础上，相关部门也亲自参与到一线清退和拆迁当中，达到非常好的协商效果。
在开发商方面，合生创展仍然能够保证项目的顺利进行。有些旧改遭遇阻碍，也因为村民认为开发商的行为损害了自身利益、增加了风险。
预计在25-26年，将会有约24万㎡的商品房，作为首批融资住宅在F42地块入市，估算一下是2000套左右。
对于开发商来说，融资住宅能够改善其现金流，对于村民来说，也是旧改推进的资金保证。
整个旧改项目的融资住宅有86.66万㎡，开发周期跨越十年，现在才刚刚扬帆启航。这艘旧改航母，将会驶向何处，我们拭目以待。
