在城市发展的过程中，人口增长往往伴随着城市的扩张，拆迁和改造是大众关心的话题。但随着经济增长模式转型和人口增速的下降，有专家表示，拆迁将全面叫停，这一说法是否合理呢？
过去的大拆大建模式已经不适应时代的发展，楼龄超过20年的房子，将统一按照新规处理。这也会给业主们带来不少好处。
拆迁全面叫停？已明确：2025年以后，楼龄超过20年的房子，统一这样处理！
停止传统的拆迁模式，这实际上是城镇化发展到新阶段的必然选择，这一转变背后有深刻的经济社会发展逻辑。传统的拆迁模式在过去的几十年中对城市发展起着至关重要的作用，很多低矮的老破小被拆掉，转而变成了看似高大上的商业用房和高层住宅，为城市基础设施和商业开发提供了场地。
但是，房地产市场告别了高速发展，住宅高库存、商业高空置在不少三四线城市成为常态，可见，大拆大建模式的弊端日益显露。
首先是经济成本方面，传统的拆迁模式费用高昂。在深圳、广州曾经出现过“拆迁一栋楼，致富一家人”的现象。根据财政数据，2020年全国土地征收成本已占土地出让收入83%。相比2025年提高27个百分点。深圳龙华区某项目的拆迁成本更高达8.2万元每平方米。这导致开发商为了弥补成本倒挂，就要在新房上提高价格。这就会让越来越多的人买不起新房。过去“拆一片、富一片”的现象，也让开发商的资金链捉襟见肘。
第二，拆迁会增加社会矛盾。根据社科院的调查，拆迁引发的信访量，在2013年到2018年间年均增长14%。例如长沙某项目，因为补偿标准导致3000多名居民持续反映问题8个月。另外，很多家庭拿到补偿款之后缺乏理财能力，将这些钱投入楼市后，又会加剧房价上涨。
第三，拆迁还会导致资源浪费。在拆迁过程中，很多老旧住房被直接推倒，但是有的房子还有一定的历史文化价值。盲目拆迁会导致城市特色的缺失，拆迁后，还会导致大量的建筑废弃物难以妥善安置，给环境保护带来压力。拆迁还会导致一些居民被迫迁移到新城区，他们还会面临生活成本的提高。
城市更新的新模式到来。
城市更新的新模式会带来哪些变化？
首先是补偿方式的改变。从过去大拆大建时代的“现金+安置房”的模式变为“修缮+功能提升”的模式。这样会减轻财政负担，将有限资金更加有效地用于其他民生事业，比如建设养老院、建设托育场所等。
第二，参与主体由过去的政府主导变为居民、企业、机关共三方共商。例如青岛市北区开平路街道清水苑小区，街道、居民群众、电梯公司三方协商，商定加装电梯的施工、资金分担、后期维护等流程，从前期沟通到电梯交付仅用8个月，居民出行便利度大幅度提升。
第三，在资金筹措方面，由传统土地出让金模式转变为专项债加社会资本介入模式。比如北京劲松模式，引入物业公司提前介入改造，物业费收缴率从23%提升到89%。
这种转变也体现了城市发展更加以人为本，就像种地，不能总靠开荒，也要学会精耕细作，未来城市发展会更像老树发新枝，在原有基础上提升品质，这是对居民情感的尊重，也是经济发展的最优解。
老旧小区改造具体包括哪些措施？
首先，基础设施改造，解决老破小的痛点。
20年以上老旧小区普遍存在电网老化、水管失修、道路破损的问题，那么基础设施改造就包括供水、供电、供气等方面的功能完善。比如更换生锈水管、扩容电网、燃气管道改造。例如北京劲松小区改造，更换了30年以上的铸铁水管，水压稳定性提高60%。此外，老旧小区改造还会重修破损的路面，疏通和重建排水系统，解决积水问题。
其次，环境整治，可以提升居住舒适度。
老旧小区往往存在绿化缺失、废弃物乱丢乱放的问题，那么改造措施就包括增加草坪、建立口袋公园等。例如上海某地改造时，新建了休闲座椅和健身设施，增设分类回收桶，规范站房管理，让老旧小区的环境更加优美。
第三，加装电梯，破解悬空老人难题。
老旧小区的老年人口占比高，部分甚至超过50%。而传统的步梯会让老人上下楼就医、买菜都成为一个难题。不少城市会提供10~20万元每台的加装电梯补贴，并且简化审批流程。北京海淀区某小区采用共享电梯模式，居民按次付费，安装成本大幅降低。
第四，房屋修缮，消除安全隐患，提升建筑质量。
老旧楼房普遍存在外墙脱落、屋顶漏水等问题，那么城市更新会对老旧小区进行外立面的翻新，包括加固墙体、粉刷涂料、重做屋顶防水层，解决漏水问题。
第五，保留商业功能，让城市的烟火气不再消失。
杭州武林路社区改造后，保留了45家老店。社区食堂让老旧小区就餐问题更加便捷。还有一些城市统一商业招牌、整治占道经营，保留五金店，早餐店等商业形态。
第六，环境保护，推动绿色低碳改造。
海绵城市技术得到应用。深圳2023年改造的50个老旧小区中，90%以上应用海绵设施，可以减少城市内涝。
总结来说，老旧小区迎来更新，改的是环境，留下的是人情味和城市特色。老旧小区改造不是简单的刷墙铺路，而是系统提升居住品质。从北京劲松的市场化运营模式到上海田林的居民共商经验，都体现出成功的改造是硬件升级、软件优化、居民共商的统一。相信这种城市更新的模式不仅可以留住城市记忆，而且能让老旧小区焕发新生。
