近日我看到广州房价的一个统计数据，以我们一线的观察，是真实的数据：

很多人问，纵坐标是什么，纵坐标是加权指数，这个不用管。

大概的意思，就是2013年至2023年，广州平均房价上涨了63%~70%。

有些老破小的涨不多，有些热门商品房涨超这个数，综合起来，确实广州十年的房价是涨了70%左右。

那很多人会问，下个十年，2023~2033年，预计广州房价会涨多少？

我估计，肯定比前十年少，未来广州房价的平均涨幅估计是50%左右吧。未来资产收益率越来越低是肯定的。好房子会超过平均数，差房子会低于平均数。

这里我更正一下自己的错误判断，我之前判断未来十年能增长70%的，但看现在这形势转变，会更低一些。

十年50%，40%，均有可能。30%似乎不太可能，货币供应量还是比较大的。

我们国家已经经历完经济高速发展的阶段了，那个由房地产，金融，互联网牵头发展的黄金年代，现在基本宣布结束了。

那接下来，经济增速肯定是放缓的，房屋的供应也是过剩了。

房地产行业，正式从卖方市场，变为买方市场；中介服务也从服务业主和开发商，转变为服务买方，以前的卖房子，变成未来卖专业服务给买方。

现在开始，业主嚣张不起来了，开发商也嚣张不起来了，轮到买方占主导权了。

我们也是看准了这个机会的转变，才创立了这家公司，专注于服务买方。

如我之前说的，鱼翅捞饭的时代过去了，大家应该踏踏实买套长住房给自己家庭住，应该踏踏实实的做好自己的工作和小生意。

不住的房子全部卖掉，高负债的家庭把负债降低，把钱聚集到一套好的房子给家人住，这是我一直以来的观点。

现在还想着，抓住一个投资机会想屌毕逆袭，是挺难的，因为整个经济在放缓发展，变化少了，机会自然就少了，阶层开始呈固化。

鱼翅捞饭时代所想的，抓一个风口创业，拿个风投一波就翻身；买只牛股一波就翻身，高杠杆买套房一波就翻身的故事，未来十年会越来越少了。

拿房子算一笔账给你看：

一套500万的房子，首付200万，房贷300万，假设这套房未来十年涨到750万，十年50%涨幅，你能赚多少？

利息成本：300万30年按揭，10年的总利息是108万。（利率未来会呈下降趋势）

租金收入：5000一个月，10年共60万租金。（租金有可能呈上涨趋势）

一买一卖的交易成本，税费成本，32万。

利息成本+交易税费成本，约等于140万成本。

十年后卖750万+租金60万=810万，十年后的总收入。

810收入-140成本-300万贷款=370万。

结果是你十年约能赚170万（370-200），在房子不装修的情况下。你卖了房子后，还清贷款后拿到的钱。

如果按本金200万算，那就是十年赚85%。

躺平放银行，200万十年有68万利息，34%收益，这是无风险收益。

如果买房，收益大约10年多50%，这是风险溢价，想要高收益，就要承担价格波动，和可能的损失。

这就是有风险收益和无风险收益的区别。

看到这别杠，这里有很多复杂的变量，我就不细说了，只是粗略计算给大家。比如说，你拿租金去再收利息复利，租金递增，提前还房贷，天赋异品买中了涨幅第一的楼盘，整个模型都会不一样，我这里只是说平均数。

当然，你也会看到，其实买房赚钱并没有那么多，特别是未来十年是经济调整期，整个社会的资本回报都会呈下降的趋势。

未来房子的投资收益会呈分化。

大家都不缺的房子，在底层的房子，供过于求，未来的涨幅会下降，比如200万以下的房子。

大家都想买，市场上又缺的房子，未来的置换需求会持续上升，收益会高于平均值，比如300万以上的房子。

首先的，是安心买套房给家人好好的住，安心把自己的工作做好，别老想着追一些，不在自己能力范围内的风口。

特别在今年，因为房地产所产生的金融崩塌，会一步一步从上往下塌，化解不了的三角债会越来越多，投资的风险是越来越高的，投出去本金都不一定收全，别说利息。

大部分所谓的，高回报率的投资机会，都可能会是骗局，大家还是要小心捂紧钱包的，先好好过日子。特别是民营的金融机构，真别随便投钱。

春节回家也别随便借钱给亲戚朋友，要穿得破破烂烂回老家，现在借钱出去大概率有去没回的。

毕竟，我没看到有人是因为吃喝玩乐导致破产的，但为了证明自己而破产的人，现在是不会少的。我一直说，王思聪是全中国最孝顺的富二代。

在货币角度，未来的利率会持续往下走，因为整个社会的资本回报率都在往下走。

持有现金是当前最好的策略，但长远来看不是最好的策略，货币还是会持续贬值的，如果现金流充足，可以做十年期以上投资的，这一波调整期是可以入手的。

现在，现金流不足的人是悲观，但现金流充足的人，不应该随大流悲观。

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