自2023年4月1日生效的洛杉矶豪宅税（Mansion Tax），是为解决住房短缺和无家可归问题而推出的重要地方性房产政策。该税种对洛杉矶市高端房产销售收取额外费用，以筹集资金资助平价住房建设及无家可归者救助项目。然而，该政策实施至今，税收效果与房地产市场反应均超出预期，引发各界热议。

豪宅税，全称“联合安居洛杉矶”（Measure ULA），是一项专门针对豪宅交易的转让税。政策规定，对售价在510万美元至1030万美元之间的房产，征收4%的附加税；对于超过1030万美元的房产，税率高达5.5%。此举旨在向富裕阶层征税，用以缓解洛杉矶市约50万套经济适用房的缺口。

在2022年通过此措施后，洛杉矶房产市场迅速做出反应。为了避免新增税负，孙斯陶注意到，许多高端房产卖家在政策生效前加速完成交易，甚至大幅降价。

根据洛杉矶住房部（Los Angeles Housing Department）发布的数据显示，截至2024年10月31日，豪宅税共涉及670笔交易，征收税款达4.39亿美元。这一数字虽未达到每年6亿至11亿美元的原定目标，但显示出市场对政策的逐步适应。尤其是2024年8月，单月税收达3960万美元，创下新高。

在被征税的房产类型中，独栋住宅占据主导地位，388笔交易占总数的58%，贡献税收1.783亿美元；商业地产如办公楼、零售大楼和仓库等，共计135笔交易，贡献1.174亿美元。多户住宅的交易量为72笔，占总数的11%。

从地区分布看，洛杉矶的富人区成为该项税收贡献的主力军：

该政策推出后，洛杉矶市的高端房产市场显著降温。在政策实施后的12个月内，售价超过500万美元的房产交易数量从前一年的366笔降至166笔，减少了68%。一些名人卖家选择延后出售，或将豪宅转为出租物业，以规避税负。

此外，孙斯陶认为，豪宅税的实施还推动了洛杉矶房地产市场的重新洗牌。西区豪宅交易量的锐减，反映了买卖双方对政策成本的敏感度。而在豪宅税覆盖范围之外的地区，如马里布（Malibu）和比佛利山庄（Beverly Hills），高端房产市场则表现相对稳定。

截至目前，豪宅税已资助洛杉矶市为低收入租户提供超过3040万美元的租房援助，并为4302个家庭提供紧急住房救助。然而，随着政策的实施，市民对资金透明度的要求也在提高。洛杉矶住房部推出了互动数据平台，以追踪税收的使用和分配情况。

住房部战略政策主任格雷格·古德（Greg Good）指出：“政策的核心是透明与责任，我们将不断优化数据管理，确保资金真正用于解决住房危机。”

作为一项试图通过征税解决社会住房不平等的政策，洛杉矶市豪宅税在财政收入和市场调控方面表现出双重效果。然而，孙斯陶认为，其对洛杉矶市整体住房可负担性的影响仍需长期观察。未来，是否有其它地区跟进，以及如何平衡政策目标与市场反应，将是地方政府面临的持续挑战。