◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，上海产权交易所公布了一条“上海保爱养老服务有限公司51%股权出售”的信息，虽很平常的产权转让，但背后并不寻常。

上海保爱养老服务有限公司成立于2016年，业务范围主要是养老机构业务；为老年人提供社区托养；居家照护等社区养老服务，出资股东包括上海保利城市发展有限公司、上海慧享福养老服务有限公司，分别持股51%和49%。

其中，上海保利城市发展有限公司由“A股上市房企”保利发展独资控股，而上海慧享福养老服务有限公司背后是上海益鑫商贸有限公司和上海朴菲营销咨询合伙企业，分别持股90%和10%，实控人是孙益功。

地产密探还获悉，上海慧享福养老服务有限公司对外输出品牌就是慧享福康养集团，已进驻了上海、南京、苏州等8个城市，落地逾40个项目，其中上海就13家、南京占7家，今年9月还与日本元气集团达成了“养老教育和人才输出”战略合作。

日前，在清华等多机构联合发布的“2024年中国康养运营商”领先品牌榜单上，泰康健投、保利健投、慧享福、光大养老等均名列其中。

目前，孙益功除了是慧享福康养集团董事长之外，还是“上海房产中介”同策咨询的老板等，早些年曾谋划同策上市，但一直未了。

据保利地产早些年披露，2017年3月，公司首个“嵌入式”社区养老机构——“保利·慧享福”长者照护之家在上海正式揭幕，该项目位于保利叶上海物业3楼，可以容纳138位老人在居家养老，一改以往“居”和“养”隔离的社区状态。该项目的运营方就是上海保爱养老服务有限公司。

来源：知老网

对“保利·慧享福”落子上海的战略意义，保利地产曾表示，这标志着公司正逐步将适老产品由机构扩展到社区，打造“善居养老”计划，真正实现老人、子女和机构三者的互助式服务。

来源：慧享福养老

“未来，保利地产还将通过运营1-3家小微机构，把‘保利·慧享福’的装修模式、运营模式、人员培训模式等固化下来，形成可复制可推广的经验。”

当前，中国老龄化趋势有加速趋势，老年人口比例将持续提高，养老产业未来是个超级大市场。据机构研报说，中国2023年65岁及以上老年人口占比15.4%，预计2030年左右进入占比超20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约37.4%。

那么，保利发展为何要退出上海保爱养老服务有限公司？

从财务数据看，上海保爱养老机构2023年营收56.44万元，总利润55.1万元，净利润41.33万元，净利润率超70%，但营收规模太小。今年前11个月，上海保爱养老机构实现营收42.33万元，总利润41.06万元，净利润30.8万元。据知老网显示，宝山顾村惠享福养老中心月均收费5000元。

截至今年11月底，上海保爱养老机构总资产近350万元，负债274.5万元，净资产75.07万元。按去年底评估基准日，其净资产账面值44.27万元，评估后价值119.6万元，对应51%股权就是约61万元。

另据消息，上海市宝山区顾村镇社区管理办公室、转让方及保利叶都第一居委会曾共同签订了合作共建协议，提供宝山区菊太路1198弄10-1号北侧建筑3层房产作为老年长者照护之家运营用房，合作截止于2026年12月01日失效。

保利方面认为，上述合作于2026年到期后不会再续期。这意味着，未来运营到期后，上海保爱养老机构要另外去找地方。

据保利发展2024年中报披露，截至该期末，公司以其他权益工具投资的养老项目只有“北京市石景山区鲁谷和悦会养老照料中心”的联营企业，去年底时还包括“太原市晋源区和熹老年公寓、太原市晋源区青运和悦会养老服务中心”两个项目。

去年9月中旬，据保利发展官微消息，“保利健投”已完成以北京、上海、广州、成都等重点城市为核心的全国布局，在营以及即将落地的养老项目将近50个，在管床位超万床，且进行了“1+N+N”的“全域养老”布局模式。

据保利健投官网披露，“保利健投”即保利（广州）健康产业投资有限公司，成立于2016年6月。地产密探查询获悉，“保利健投”旗下公司主要是保利养老服务管理有限公司和保利和品健康科技有限公司（养老产品供应商）。

其中，保利养老服务管理有限公司前身是保利健康产业投资管理有限公司，还曾叫保利安平养老产业投管公司，由保利健投控股79.2%，北京保利地产参股20.8%。

据天眼查显示，保利养老服务管理有限公司旗下的“合肥市和熹会老年公寓有限公司”已注销，目前续子公司包括“成都市两河森林和熹会养老服务有限公司、珠海市和熹养老服务有限公司、北京清顺静和养老服务有限公司、山西保君养老服务有限公司”，以及集中在广州的“广州中科和熹会颐养中心、广州保利天悦和熹会颐养中心、海龙街综合养老服务中心”等。

来源：保利健投

今年11月份，保利发展披露说，保利健投携“新质康养生活空间”亮相了SIC老博会，还称12年来，“保利养老”服务平台成功孵化了“和熹会”、“和悦会”、“随熹游”等康养品牌，并完成北京、上海、广州、成都等城市为核心的全国四大片区布局，在营在建项目超过50个，累计服务人次达百万。

围绕银发经济，从下半年政策端看，比如财政部、民政部已联合印发了《中央专项彩票公益金支持居家和社区基本养老服务提升行动项目资金管理办法》，引导各地“建设家庭养老床位、提供居家养老上门服务与开展老年助餐服务”。

接着，国务院发布了“推进养老服务体系建设、加强和改进失能老年人照护工作情况报告，将从7个方面加强和改进失能老年人照护，从机构养老为主向居家社区机构相协调转变，从政府供给向政府、市场与社会多元供给转变，以缓解全社会养老焦虑。

与此相呼应，北京出台了《关于加强“老老人”服务保障的若干措施》，涉及20条之多；上海也发布了《特殊困难老年人居家安全关爱行动方案（2024-2027年）》等。