说起广州的住宅价值，越秀区和天河区基于本身配套和第一二城市中轴线的优势，常年位列全市住宅均价冠亚位置，尤其是天河区的江景豪宅站上天花板

2022上半年，海珠区整体均价8.8万元/㎡，超过了天河区一手房均价7.3万元/㎡，引起了热烈谈论

接下来一起跟着节奏探索

海珠区滨江东路

踏入2000年之初，位于滨江东路的高层江景豪宅陆续上新，俯瞰北面的城市美景，下楼就能漫步珠江，于是滨江东就成了广州豪宅板块之一

随着天河区的珠江新城崛起，凭借各种高质量配套，迅速雄踞广州房价扛把仔，10万+的存量、成交量最大的区，就连越秀区也无法抗衡

天河依托珠江新城拉高本身能级，各方面都定位高端，这是一个定律

如果说拥有CBD就能稳固房价，那么海珠区同样如此方式

海珠琶洲板块

琶洲板块的冒出，不仅提升了海珠城市面貌的要素，也是广州继珠江新城后的大型高质量的临江城建，加之集聚国内互联网头部企业，配合本身定位人工智能与数字经济产业，向往指数迅速提高

天河区向东规划建设金融城，海珠区同样向东兴建，也许更加漂亮

天河东VS海珠东

天河东、海珠东，均是通过旧改腾出地块发展，前者从CBD溢出城市功能而横向提升，后者借助会展资源带动服务业落地，继而引入新兴及互联网企业扎堆，双双提升区位能级

上图可见，海珠东的沿江规划是不输天河东的，甚至说绿化和谐是超过后者。优化好沿江资源，提升市民和游客的“去留”指数，换句话说民众愿意逗留就等于有价值所在

那么，海珠区的新时代豪宅板块在哪里？

答案就是新港东一带

2020年该地带的地价为5.1万元/平方米，按照这个价格基本都是定位为高端项目，笔者一向不写房产文，所以具体楼盘就不说了

新港东一带，北部顶级沿江，南部多个大型公园和古村落景区（大围公园、黄埔古港、海珠国家湿地公园、龙潭果树公园），造就了中心城区的稀缺格局，宜居度攀升

诚然，在广州，但凡缺乏珠江资源的，都不太具有超级盘的可塑性。因此，海珠东的尽头是珍藏级沿江景观，将掀起一轮“海珠旋风”

然而，海珠区还有不少重量级市政建设，往下看

广州文化馆新馆

对上一轮，小蛮腰塔南规划建设的超大型广场，命名为岭南广场，以及广州博物馆、广州美术馆、广州科学馆。还有今年9月迎客，全国最大的文化馆—广州文化馆新馆，一个范围内坐拥4个馆

一批批重量级配套，影响着海珠区的吸引度，从而一定上辅助各方面的价值提升

总结一下，稀缺珠江+重量级配套+多个大型公园，决定了海珠区住宅均价反超天河的三大因素

为了防止误会为房产文章，就写到这里！