作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
今日上午，[2023]长沙市020号地块，即天心区黑石铺街道披塘村两安用地项目，被招商蛇口+天心国资的联合体出手获得，虽今日结果并非最后形态，但八九不离十了，其中的道理大家都懂的。
坊间传闻，此项目曾经被某一家粤系地产公司勾地运作多年，但今日的结果令人很“诧异”——地还是那块地，人已不是那个人了。
据睿诚研究院观察，特别是央企+区域平台公司的联手摘牌模式，再一次昭示出长沙两安用地与城市更新的不断融合这一趋势。
同时，今天观沙岭城更地块的再一次被熔断——6家公司PK竞价17轮，也反映了长沙城市更新项目对目前市场的引领性价值。
两者结合起来看，一西一东的类似项目，完美组合成为城市更新溶解两安用地和牵引市场的作用和大趋势。
那么
卓越去，招商来，这是为什么？
按今日结果来看，卓越只做一级，二级被天心区政府纳入了城市更新的操作体系，发生了一次跳跃，又一次改写了过去长沙两安用地的传统处置模式。
雨花区天华村案例在前，天心区披塘村项目相继，长沙核心区域的两安用地，其运作模式逐步趋同，渐渐回归城市更新的大怀抱，而逐步跳脱出一村一地之视野，要为长沙整体的优质资源有效聚合和提质增效发展服务和贡献价值。
基于此背景和趋势下，招商蛇口联手天心国资，也就不奇怪了。
在湘江东岸的天心区，于各大项目起势和推动之下，优质土地资源也很有限，每一块土地都要发挥出新的价值及动力。
一去一来，也就成为了必然。
这不像上次石人村龙湖项目那样，具有更明显的城市更新领跑特征，亦可成为长沙两安用地处置上的一个典型案例。
前者，是同层变化；后者，是升维进化。
接下来，再初步解读一下本案例的相关特点。
先提两个小问题：
招商蛇口，几年后，为何要再次跨江作战？
两安用地一二级开发，为何要分步操作和引入央企？
这是为什么？
观察招商蛇口在长沙的发展路径，几年前进入长沙的第一个项目是天心区书院路的小地块，而且是与华发联合开发的，最近几年一直在岳麓区密集布点，打造了好几个项目，让人感觉出，招商蛇口好像没有过江发展的打算。
其相关投资总也曾经表达过，要重仓岳麓区的想法。
为何此次再与天心区亲密携手及大续前缘？
9亿元奔赴披塘村，对天心区是真爱啊。
睿诚研究院独家分析认为，招商蛇口的主要动力来自：
其一，沿江布点，抢占长沙核心才能出位和提升品牌价值
湘江两岸的优质资源，已经成为各大核心央国企的兵家必争之地。
东岸的北辰、万达、万科、华远等，变成了湘江区域的网红标志；
西岸的金融中心、保利、建发等，也慢慢变成城市的封面。
来得相对比较晚的招商蛇口，如何继续逐鹿湘江？
是其必须要考虑的一大问题，毕竟优质资源在日益减少，他不可能不急，在土地有效补仓与城市深耕的角度来看。
另外，从参与长沙城市更新的范畴来观察，一直以净地摘牌的方式来参与，也缺乏足够的影响力，虽然在大湾区一带做了很多城市更新项目，但对长沙区域的价值贡献较少，而未成为此圈层中的主流，难以匹配其高大上的身份。
仅着眼于具体的地块，其格局被很多人诟病。
也必须要做出一些改变。
本次借助披塘村两安用地之跳板，或许就是其区域战略升级的一个动作。
中建国际投资公司，虽然签约了黑石铺城市更新项目，然其只做一级工程的模式，天心区政府也需要找到合适的能够补缺二三级联动的合作伙伴。
天心平台公司盛情邀请和携手招商蛇口，给了他一个有效的台阶。
我们观察，招商蛇口非常有可能来深度参与黑石铺城市更新等项目。
其二，城市和区域价值凸显，激活了招商蛇口参与长沙城市更新的“多巴胺”
南部新城、长沙南中心、限高解禁、长株潭都市圈、对岸的湘江科学城等，急速策动该区域价值的蝶变；
湘江东岸、国家医学中心、奥体小镇等，区位优势和重点项目在急速律动，未来可期，招商蛇口也难以继续“端着”和“装逼”。
跨江舞动，未来必持彩练当空舞，是其区域战略下的表现。
相关分析，请参考我们以前的一些文章，对此就不多说了。
至于第二个问题，披塘村两安用地的一二级分开操作，实际上，上面已经做了解释，是城市更新趋势下变化，此略。
最后，总结一下：
据睿诚研究院独家观察，上述披塘村两安用地项目的摘牌情况，是长沙两安用地发展中的一个新变化，完全改变了往昔两安用地的市场化套路。
有别于雨花区天华村中海拿地的方式，叠加了央企+政府平台公司的新打法。
较之天华村模式，披塘村案例，在两安和城市更新的融合上有一些新的思考，值得大家参考。
具有更浓烈的城市更新方式下的鲜明特征。
年光似鸟翩翩飞，世事如棋局局新，千帆竞渡之中，长沙的两安用地和城市更新等，一直在与时俱进，而不断呈现出新的打法，有效丰富了长沙两安用地和城市更新的实践经验。
也将推动中国城市更新的大发展，及各区域城市的持续繁荣。
天心区披塘村两安用地案例，是3000年深厚的湖湘智慧，在当下的有效体现！
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