最近市场最火爆的就是公募REITs基金了。
2022年来，基金市场整体表现不佳，年内回报中位数为-2.7%，百亿私募今年以来的平均收益为-4.32%，仅有11家取得正收益。在此情况下，基础设施公募REITs二级市场却表现良好，目前国内公募REITs产品共有11支，截止2月11日，这11支基金开年以来全部实现正收益，平均涨幅15.83%，其中2支产品涨幅超过30%，因基金二级市场价格涨幅过高，两家基金公司还停牌一天。
拉长周期看，富国首创水务REIT上市以来上涨90.78%，接近翻倍，红土盐田港REIT上市以来上涨59.41%，上市不足2个月的华夏越秀高速REIT，上市以来也有24.10%的涨幅表现。
尽管表现良好，但与国外相比，我国公募REITs体量还太小，截止2020年，全球基础设施公募REITs市场总市值已经超过2万亿美元，截止2月9日，国内公募REITS市场规模合计492.09亿元，在全球市场中占比不足1%。
REITs，即不动产投资信托基金。
简单来说，REITs就是把缺乏流动性的不动产变成流动性较强的证券，为投资者提供的一种低门槛投资于不动产的证券化产品。
打个比方，投资者总共出资10个亿，给到基金管理人，基金管理人用该资金购买了一段高速公路。你交了一笔钱作为投资，就获得了公路权益的份额，高速公路运营会产生过路费、路牌广告费等收益，同时还有不动产增值，这些收益扣除运营成本后会按你持有的份额进行分红，即在持有期每年都可以获得一部分收益。
这也是资产证券化带来的好处，有了REITs，体量较大的不动产就有了流动性，低门槛也让普通投资者能拥有很多国家工程的收益权。
需要注意的是，目前公募REITs的投向都是基础设施，不能投资到住宅、公寓、酒店、商场等地产中。这些基础设施项目，动辄上亿，需要大量资金投入建设，近些年国内一直在喊住房不炒，严格限制房地产过快上涨，但大多数地方财政都来自土地收入，限制太严后对地方的影响还是挺大的，这时候REITs的发行，能帮地方公开募集一些资金投入建设，减少地产政府隐性债务，所以最近关于REITs利好政策频发。
其中财政部税收总局联合发布REITs税收新规，新规核心有三点：
（1）重组阶段，原始权益人为发行REITs进行的资产重组不征收所得税；
（2）发行阶段，原始权益人的所得税，推迟至实际获得收入之时再缴纳，包括原始权益人战投锁定份额；
（3）运营阶段，无税收优惠。
我国现阶段大部分公募REITs产品风险等级定在中等风险，总体风险收益特征基本介于股票和债券之间，作为收租类公募，因其投资的是不动产所以与股票和债券的关联性不强。
公募REITs的收益来源主要有两部分：
1. 分红。基础设施公募REITs采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
2. 交易差价。基础设施公募REITs是封闭运作，但会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易，上市首日涨跌幅限制为30%，之后限制为10%。
一个新生事物，国家刚开始试点的时候，挣钱的概率比较大，玩的人多了，大概率就不挣钱了。
目前国内总共才11支公募REITS基金，11支基金盘子加起来还不到500亿，近期这类公募REITs全天成交额最高还不超过5亿元，其中成交额最高的建信中关村REIT一天成交额才0.65亿元，最少的中航首钢全天成交额不到0.15亿元。所以这个资金体量很容易被炒作，涨跌波动也会被放大，比如最近这波大涨，就是因为基建概念。
据中金公司研究，美国公募REITs的长期综合收益率大概在13%—14%，价格和分红的贡献基本是对半分；而目前国内公募REITs，主要收益基本都来自二级市场的溢价，且收益率远远高于国外水平。但根据国外经验，REITs价格的波动并不小，风险肯定是存在的。
投资的核心在于底层资产的质量，这类基金要求不低于80%的净资产需要投资在高速公路、产业园等基础领域，所以说这类基金的底层资产还是明确的。但即便是投基建项目，项目和项目之间还是有区别的，同样两条高速公路，位置不同，地域不同，收入也会有很大的差别，所以区域选择很重要。
还有一点是，这类公募REITs封闭时间很长，封闭期在20-99年不等，期间不能直接赎回，只能通过二级市场进行卖出，并且公募REITS每半年公布一次净值，而不是每天，所以存在一个信息滞后的问题。
最后，首批和第二批打样表现确实是过于牛了，现在追肯定不建议追了，但如果第三批来了，还是可以申购起来。毕竟它的底层资产和资金流向还是清楚的，只要对底层资产有信心了，拿到我们手里的东西就不会有太大问题。
我是大佛，持证理财规划师，拥有基金从业资格证、证券从业资格，著有《投资理财实战：财商思维与资产组合配置策略》一书，财经专栏作家。
