5年前在大街上随便抓一个人，问房价会不会下跌，相信绝大部分人给到的回答都是，反正不可能会出现下跌的，说下跌的不是脑袋有问题就是傻叉。房价只涨不跌成为了老百姓的共识，1998年房地产迎来改革后，商品房时代来临，当时全国平均房价不足2000元每平米，市场价最高峰的时候来到了万元每平米，过去的20多年时间中，房价涨幅560%。

平均房价的涨幅大家都并不会感觉到惊讶，因为上涨了这么多倍，真正感觉到惊惊讶的是，个别城市房价涨幅惊呆了众人的下巴，也让不少人在房地产上实现了财富自由。

2021年平均销售价格为10,218元每方米，贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示，4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，深圳48.1、北京46.8、上海45.8、三亚、厦门都突破了30，特别是核心区域的学区房，价格更是高不可攀的。

2021年深圳率先出台二手房参考指导价， 深圳多个楼盘的价格在原有挂盘的基础上打了8折，那时候老百姓认为深圳这样的城市房价怎么可能打8折销售呢？刚开始的时候大家都顶着顶着伴随着时间的推移，二手房的挂牌量越来越多，价格自然而然就顶不住了，根据数据显示深圳的二手房成交价与最高峰对比已经回落了超过15%部分急需资金周转的业主，低于20%销售房产。

深圳的房价理论上来说应该是最坚挺的，现在都已经出现拐点了，那么三四线城市还能顶得住吗？毫不夸张的说，现在的房价下跌只不过是刚刚开始，在不久的将来，真的会应验马云所说的那一句话“房价如葱”

每件商品在发展的过程中都是有周期性的，国内的商品房市场过去一直都处于上涨的最重要因素，是因为市场有这样的需求量。98年的时候，城镇化率才33.6%，2022年城镇化率已经65%往后再难提升，但不要忽略的是98年到20年左右，平均每年有超过2,000万人进到城市里面生活，这些人都对住房有需求，所以大家一直都感觉到挺缺乏房子的，又或者说有部分人体验到炒房的乐趣，手握多套房产。

任何一件商品出现了供大于求，市场的价格自然的就会出现拐点，最简单的这两年口罩、核酸检测、某些药品等，都是同样的道理。

不知道大家还是否记得2014年的去库存政策，也正是因为当时的库存量太高了，所以要开启政策来卖房子，现在的库存也这么高，但是开放政策销量还是不尽如意啊！

如今的房地产库存在持续地攀升

易居研究院数据显示，全国百城新房待销售面积达到了6.2亿平方米，广义库存量更是达到了38.1亿平方米，根据2022年前10个月的销售数据来看，即便不再拿地建新房子，去库存周期也整整达到了三年以上。有两座城市印象是最深刻的，广西防城港、广东肇庆去库存周期达到了10年，这么多房子卖给谁，未来三四线城市的房子也并不那么吃香，老百姓对于养老房、旅行房、返乡置业等各方面都慢慢的失去了兴趣，除非是在自己工作的城市才考虑下手买一套房。

二手房的挂牌量也不低，全国40个重点城市，二手房挂牌量已经突破了350万套，折算下来这40个城市平均每个城市已经达到了8.5万套以上，事实是天津、北京、济南、青岛、武汉、成都、郑州、广州、深圳、佛山等多个城市二手房挂牌量已经突破了10万套，其中重庆的二手房仅中心城区都已经突破了20万套，重点城市都有这么多二手房挂牌出来销售，都是出现的恶性竞争，为了回笼资金，降价幅度完全都是，根据自己的资金流动情况所确定。

难道大城市的房产就处于供大于求吗？大城市其实还是处于供不应求的状态，为什么有这么多房子，挂盘出来没人买最主要的原因是大城市的房价太贵了，很多想要买房的老百姓跟本买不起，只能坐等降价10%、20%甚至是30%，又或者说现在价格正在下行期，谁又愿意去做接盘侠呢？

老百姓对于住房的需求量也在下降。

根据央行公开的数据显示，目前我国城镇居民住房拥有率已经达到了96.5%，户均1.5套，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，也从侧面证明了拥有两套住房的家庭还真不少啊！

正常家庭能住得完这么多房产吗？一个家庭两套房子已经足够了，那么三套及以上住房的绝大部分都是炒房罢了，虽然说这只不过是城镇居民，非城镇居民他们还要买房，但是城镇化进程已经非常的缓慢了，所以对于住房的需求也没有以前那么大，能把目前的房产消化完毕，都已经不错了。

用最简单的话理解，就是未来接盘的人变得越来越少，即便建再多的房产也没有用，如今市场这么多房产，价格只有恶性竞争才有优势。

未来将会有越来越多的城市鹤岗化，也就是价格比较低廉，普通大众都能买得起房。

一个城市高房价再次有高房价的道理，有多少人愿意去鹤岗那边买饭呢？相信少之又少啊，大家都更希望去大城市发展，而大城市的房价都不便宜，目前在众多城市中，长沙的房价是最划算的。