不知道大家可还记得，合肥前几年土拍中出让的地块，大多都需要配建租赁用房？
目前市场上对这些租赁用房关注的比较少，今天我们来梳理一下合肥商品房配建租赁用房的历程，分类，以及现在的用途。
租赁用房的开始-结束
2019年8月28日，合肥发布公告：调整商品住宅用地拍卖方式，将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
2019年9月27日的土拍中，来自瑶海区的融侨星域成为首个自持租赁住房的项目，合肥土拍市场配建、竞自持租赁用房时代正式开始。
结束是在2022年9月第三轮集中土拍土拍之后，当年12月的第四轮集中土拍就取消了配建租赁用房，一共执行了3年时间。那期间一共多少盘有配建租赁用房？
班长大概的统计了下，没有挨个去查，也许有误差但不会大。
不完全统计：2019年有3个、2020年25个、2021年57个（含三县）、2022年14个，约有99个楼盘配建了租赁用房（部分自持、部分由政府回购）。
租赁用房中途变化
在执行配建租赁用房的这三年中，具体的执行方式也发生了不少变化。
2020年-2021年，楼市火热，土拍市场也同样如此，“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”的竞拍方式，让部分住宅的租赁用房比例甚至远超商品房。
于是2021年6月3日第一轮集中土拍规则调整，拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”。
同时，租赁用房由房企自持变更为“由房产主管部门指定单位按照2500元/平方米回购”。
竞价达到最高限价时，转竞拍配建租赁住房，以竞配建租赁住房计容建筑面积最大者为竞得人，配建最高比例不超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%。
2021年9月17日的第二轮集中土拍再次进行调整，“最高配建租赁住房计容建筑面积”变更成“配建保障性租赁住房比例”，配建租赁用房比例从5%到35%不等。
租赁用房的种类
如前文所说，住宅项目配建的租赁用房，既有房企自持，也有房产主管部门指定单位回购，所以市场上的住宅配建租赁用房也就分为这两类。
其中房企自持租赁用房的比例并不高，2021年6月3日就改为回购了，约99个配建租赁用房的楼盘中，36个是开发商自持。
对于自持租赁用房的要求，也做了明文规定：
自持用于租赁的商品住房，应相对集中，成幢连片；
应与可售商品住房共享小区配套设施；其不动产权证书，应统一首次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下；
应实行全装修交付，不得分割转让和分割抵押、不得改变房屋用途、不得以租代售或变相以租代售，单次租期不得超过15年。
回购的租赁用房同样要求：应相对集中，成幢连片，应与可售商品住房共享小区配套设施、统一建设标准。
部分土拍场次还明文规定了户型设计，如2021年9月土拍中就要求建筑面积 60-80 平方米的两居室应当占70％左右、40-50平方米的一居室应当占20%左右、100-120平方米的三居室应当占10％左右。
租赁用房的用途
目前配建租赁用房的楼盘已经陆续开始交付，我们分自持和回购分别看下用途。
自持租赁用房：
虽然是租赁用房，但并非全部用来租赁、或者对外租赁，目前大概有出售、对外租赁、自用、闲置和查封/抵押几种状态。
其中的“出售”，我们要打个双引号，因为租赁用房是没有产权的，也明文规定“不得以租代售或变相以租代售”，但有部分楼盘还是“以租代售”对外“销售”。
还需要注意的是配建租赁用房的规定是“单次租期不得超过15年”，《民法典》中也规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
租赁可以分为对内和对外，有的房企自己原本就有租赁公司，没有的话，或新成立、或委托租赁公司运营，对外租赁。
对内，也就是自用，是部分房企的选择，一些大房企自家员工有住房需求，会把这些租赁用房拿出来解决内部需求。还有部分楼盘，虽然整盘已经交付了，租赁用房基于多种考虑，暂时未投入使用。
还有一种情况，就是因为房企的资金问题，租赁用房处于查封/抵押等状态，陷入困局。这些房企出现资金问题的楼盘，多多少少遗留一些问题，对于这种情况，其实转商品房未必不是一个很好的解决方案。
西安今年就曾发布通知“原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。”
天津规自局官网今年也曾挂出公告，西青区两宗地中自持租赁住房调整为商品房。
至于回购租赁用房，是由合肥安居集团统一运营、租赁；
目前回购的租赁住房还没有看到上市租赁的，前期有楼盘配建的人才公寓，如包河区淝河板块的锦绣龙川C地块就是人才公寓“滨纷公寓锦绣龙川社区”，户型一室到四室，租金在1470-2860元/月。
接下来，将迎来配建租赁用房楼盘交付的高峰期，配建的租赁用房也将陆续交付。
但不同于锦绣龙川这种人才公寓是独立地块，配建租赁用房和商品房基本都是在同一个园区内，也许在运营之外，如何协调商品房业主与租赁用房租户的关系，更加重要。
