从近期各大机构发布的合肥二手房交易数据中，我们观察到二手房市场已悄然迈入“小阳春”的佳期，其火爆程度堪称近年罕见。那么，合肥二手房市场的真实行情与未来走势究竟如何？让我们摒弃主观臆断，用客观、精准的数据来揭示这一市场的真实面貌。
NO.1丨壹
合肥整体二手房格局
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近2年合肥市区二手房月均新增挂牌量8195套，月均成交量4735套，成交均价为19423元/㎡，低于新房成交价接近2300元/㎡。分月度看，2023年整体成交量高于2022年，2023年月均比2022年高700套左右。成交均价近1年下滑2640元/㎡，市场出现明显的以价换量情况。从降价能走量不难看出合肥的购房需求是相对旺盛的。
从近1年合肥市区成交二手房的房龄来看，10-15年房龄的成交量最多，接近1.8万套，占比31%，但这部分成交房源的房价均价不到1.9万/㎡。5年房龄的房价最高，房价超2万/㎡，但成交量占比最低，占比约16%。15年以上房龄的房价最低，成交量接近1.6万套，占比排行第二位，同时该类房源的成交价也是最低的，均价1.5万/㎡左右。看来近1年有很多购房者选择了高房龄、低价格的房源。由此可见，合肥二手房的刚需客群仍然占了很大一部分的比重。
从近1年合肥市区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比接近50%；2-3万/㎡和1.6-2万/㎡的成交占比分别为25%和20%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超60%，其次是100-120㎡的房源，占比约17%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量超2万套，占比约37%，其次100万以下的房源成交占比接近3成。整体来看，近1年合肥市区的二手房成交以刚需为主、其次是刚改。
NO.2丨贰
分区域二手房分析
一、庐阳区
分区域来看，根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，庐阳区近2年二手房月均新增挂牌量1232套，月均成交量764套，成交均价为20575元/㎡，高于市区整体二手房成交均价接近1200元/㎡。分月度看，2023年整体成交量高于2022年，2023年月均比2022年高200套左右。成交均价近1年下滑接近3200元/㎡，市场出现明显的以价换量情况。
从近1年庐阳区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比约43%；2-3万/㎡和1.6-2万/㎡的成交占比分别为23%和21%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超70%，其次是100-120㎡的房源，占比约13%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量约3700套，占比约39%，其次100万以下的房源成交占比接近3成。整体来看，近1年庐阳区的二手房成交以刚需为主、其次是刚改。
二、瑶海区
瑶海区近2年二手房月均新增挂牌量1206套，月均成交量746套，成交均价为13394元/㎡，低于市区整体二手房成交均价接近6028元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年低20套左右。成交均价近1年下滑接近1473元/㎡，市场出现明显的量价齐跌情况。
从近1年瑶海区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比接近80%；1.6-2万/㎡的成交占比12%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超60%，其次是100-120㎡的房源，占比约15%；总价段方面，100万以下总价的房源成交占比最大，成交量超4000套，占比约49%，其次100-180万的房源成交占比约40%。整体来看，近1年瑶海区的二手房成交以刚需为主、其次是刚改。
三、包河区
包河区近2年二手房月均新增挂牌量1140套，月均成交量637套，成交均价为18604元/㎡，低于市区整体二手房成交均价接近819元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年高140套左右。成交均价近1年下滑接近2136元/㎡，市场出现明显的以价换量情况。
从近1年包河区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比接近50%；2-3万/㎡的成交占比27%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超60%，其次是100-120㎡的房源，占比约16%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量超2700套，占比约34%，其次100万以下的房源成交占比约32%。整体来看，近1年包河区的二手房成交以刚需为主、其次是刚改。
四、蜀山区
蜀山区近2年二手房月均新增挂牌量1169套，月均成交量654套，成交均价为20190元/㎡，高于市区整体二手房成交均价接近800元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年高40套左右。成交均价近1年下滑接近2900元/㎡，市场出现明显的以价换量情况。
从近1年蜀山区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比超40%；2-3万/㎡的成交占比27%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比近70%，其次是100-120㎡的房源，占比约13%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量超2800套，占比约37%，其次100万以下的房源成交占比约28%。整体来看，近1年蜀山区的二手房成交以刚需为主、其次是刚改。
五、滨湖区
滨湖区近2年二手房月均新增挂牌量957套，月均成交量439套，成交均价为24195元/㎡，高于市区整体二手房成交均价接近4800元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年高190套左右。成交均价近1年下滑接近6500元/㎡，滨湖区二手房近1年房价出现大幅度下滑。
从近1年滨湖区二手房结构性成交来看，单价2-3万以下的房源成交占比超50%；1.6-2万/㎡的成交占比25%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比近55%，其次是100-120㎡的房源，占比约22%；总价段方面，180-280万总价的房源成交占比最大，成交量超2500套，占比约40%，其次100-180万的房源成交占比约25%。整体来看，近1年滨湖区的二手房成交以刚改为主，其次为改善。
六、新站区
新站区近2年二手房月均新增挂牌量821套，月均成交量530套，成交均价为12909元/㎡，低于市区整体二手房成交均价接近6600元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年低50套左右。成交均价近1年下滑接近2000元/㎡，市场出现明显的量价齐跌情况。
从近1年新站区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比超90%；1.6-2万/㎡的成交占比8%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比近65%，其次是100-120㎡的房源，占比约20%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量超3000套，占比约54%，其次100万以下的房源成交占比约39%。整体来看，近1年新站区的二手房成交以刚需+刚改为主。
七、经开区
经开区近2年二手房月均新增挂牌量791套，月均成交量453套，成交均价为20600元/㎡，高于市区整体二手房成交均价接近1200元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年高120套左右。成交均价近1年下滑接近3700元/㎡，市场出现明显的以价换量情况。
从近1年经开区二手房结构性成交来看，单价1.6万以下的房源成交占比近40%；1.6-2万/㎡的成交占比26%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超60%，其次是100-120㎡的房源，占比约20%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量超2200套，占比约40%，其次180-280万的房源成交占比约28%。整体来看，近1年经开区的二手房成交以刚改+刚需为主、其次是改善。
八、高新区
高新区近2年二手房月均新增挂牌量536套，月均成交量333套，成交均价为22744元/㎡，高于市区整体二手房成交均价3321元/㎡。分月度看，2023年整体成交量高于2022年，2023年月均比2022年高60套左右。成交均价近1年下滑接近4600元/㎡，市场二手房价格出现大幅度下滑。
从近1年高新区二手房结构性成交来看，单价2-3万的房源成交量最多，占比约40%；1.6-2万/㎡和1.6万/㎡以下的成交占比分别为28%和27%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超50%，其次是100-120㎡的房源，占比约19%；总价段方面，100-180万总价的房源成交占比最大，成交量约1300套，占比约32%，其次180-280万总价的房源成交占比接近3成。整体来看，近1年高新区的二手房成交以刚改为主、其次是改善。
九、政务区
政务区近2年二手房月均新增挂牌量348套，月均成交量184套，成交均价为33100元/㎡，高于市区整体二手房成交均价接近14000元/㎡。分月度看，2023年月均比2022年高55套左右。成交均价近1年下滑接近6000元/㎡，市场二手房价格大幅度下滑，但成交量未有大幅度提升。
从近1年政务区二手房结构性成交来看，单价2-3万/㎡的房源成交占比近50%；3-4万/㎡的成交占比37%，属于二手房成交中坚力量。面积方面，100㎡以下成交占比超50%，其次是100-120㎡的房源，占比约17%；总价段方面，180-280万总价的房源成交占比最大，成交量超300套，占比约29%，其次280-400万的房源成交占比约27%。整体来看，近1年政务区的二手房成交以改善为主。
NO.3丨叁
结语
近2年合肥二手房市场格局发生巨变，各区价格全线下滑，滨湖区、政务区下滑超6000元/㎡，高新区下滑4600元/㎡，其他各区均出现不同程度的下滑，但市场成交量却有明显回暖，这一现象表明，市场正在通过价格调整来刺激交易量增长，反映出以价换量的市场策略。从房龄与成交价格的关系看，高房龄、低价格的房源更受购房者青睐，显示出刚需客群在合肥二手房市场中的重要地位。综合来看，合肥二手房市场虽面临挑战，但刚需客群的旺盛需求为市场提供了稳定支撑。
