文/乐居财经 徐酒眠

“越畏难，困难越多；不畏难，克服过去就可以迎接光明。”年近古稀，浙江商人楼永良依旧干劲儿十足。一个星期之前，10月25日，他在中天华南集团的主管培训会上，发表如是讲话。

当天，他旗下的上市物业公司中天服务（002188.SZ），正好迎来一起官司的胜诉消息。

值得注意的是，在这起案件中，与中天服务对簿公堂的被告不是外人，而是其前10名股东之一——中麦控股有限公司（简称“中麦控股”），以及中麦控股的实控人王献蜀。

根据法院判决，中麦控股、王献蜀需于判决生效之日起十日内，支付中天服务1亿元及相应违约金，并承担54.18万元的案件受理费。

若中天服务能如期收到中麦控股、王献蜀的这笔赔偿金，则于中天服务而言，将是一笔不匪的进账。

8月底，证券代码002188.SZ变更公司名称、证券简称，以及经营范围完成工商登记。中天服务正式并入物业股赛道，打破了A股物业资本市场，维持了近两年的四足鼎立格局。

而有意思的是，A股物企五朵金花，除了招商积余之外，不约而同地因为股东背上了“包袱”。

南都物业与新大正被大股东质押变现，同时后者还持续被多名高管股东减持；而特发服务又遭遇股东之一南通三建破产的节点，相关股份被冻结、被拍卖、被易主……

营收分化，首尾相差43倍

中天服务成功“借壳”上市，扩充了A股物企阵营，但因其较低的营收规模，实际上也拉低了A股物企整体的营收均值，从首尾差值来看，也加剧了A股物企的分化。

今年前三季度，中天服务实现营收2.12亿元，与A股龙头招商积余（001914.SZ）的91.77亿元收入，相差超43倍。

单以第三季度的数据来看，中天服务与招商积余的营收差距更大，前者收入约0.74亿元，后者收入约为35.31亿元，两者相差近47倍。

其余三家物企，它们之间的营收差距相对较小。新大正（002968.SZ）、特发服务（300917.SZ）、南都物业（603506.SH），今年前三季度的营收分别约为19.14亿元、14.61亿元、13.78亿元，其中第三季度的收入分别约为6.64亿元、5.26亿元、4.81亿元。

得益于物业业务的植入，今年前三季度，中天服务的营收同比增幅为33.05%，微超新大正；而南都物业营收同比增幅垫底，约为17.72%。

盈利能力方面，中天服务的净利润中，部分得益于相关诉讼案和解冲回预计负债，不具备对比性。

其余4家物企，“国家队”不及独立第三方物企。今年前三季度，掘金量最大的招商积余，净利润率仅有5.11%，而特发服务的净利率约为6.09%。同期，南都物业的净利润率相对较高，约为10.89%；新大正的净利润率则为7.78%。

管理规模方面，除了招商积余和南都物业，其余3家物企都未在最新的第三季度报告中披露相关数据。不过从营收体量来看，中天服务垫底的营收，在管理规模方面或依旧不占优势。

截至2022年9月30日，招商积余的物业管理服务在管项目数量达到1837个，管理面积达到3.04亿平方米；在商业运营业务方面，在管项目50个（含筹备项目），管理面积261.8万平方米，其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。

同期，南都物业累计总签约项目699个，累计总签约面积8389.85万平方米。其中，今年1月至9月新签物业服务项目86个，新签约面积约1072.80万平方米;公司案场服务合同的新签数量为3个；顾问咨询合同的新签数量为1个。

此外，在2021年的业绩报告中，新大正曾披露其在管面积已突破1亿平方米。

股东的释压与施压

今年以来，招商积余迈开轻重分离的步伐。

1月份，招商积余宣布，以合计约7.78亿元的价格，将深圳市中航城投资有限公司、昆山市中航地产有限公司，以及赣州中航九方商业有限公司，三家房地产开发公司转让予控股股东招商蛇口(001979.SZ)。

将这三个重资产“包袱”甩给控股股东，对招商积余而言，无疑是释放了压力。与之相比，另外4家A股物企则各有各的“包袱”。

新大正与南都物业的股东，忙于用它们的股权变现。

今年5月，新大正的控股股东、实际控制人王宣向长江证券股份有限公司质押股份77万股，用于个人消费。

除了王宣之外，新大正的高管股东们也持续上演减持变现的戏码。9月初，新大正宣布，其4名持股股东计划减持总数量不超过103.92万股，即不超过当时公司总股本的0.4536%。

而南都物业控股股东，目前已将其持的41.84%、南都物业总股本的14.38%质押了出去。

中天服务与股东之一中麦控股的合同纠纷案，虽然目前已经有了结果。不过这尚且还是一审判决，被告是否上诉存在不确定性；同时，本次判决生效后的执行结果也存在不确定性。

事实上，此前中天服务已经因为同一份合同与中麦控股、王献蜀有过一次对簿公堂了。彼时法院判决，中麦控股、王献蜀需要支付中天服务7519.08万元及对应违约金，并承担案件受理费约41.78万元。

不过，据巴士在线2022年中期业绩报披露，其并未收到上述相关款项，该案尚在强制执行阶段。

目前，中麦控股持有中天服务1.81%股份，部分被质押，部分被冻结。

特发服务来自股东的压力，则是因为其曾经的二股东南通三建。今年5月，南通三建将在特发服务所持的780万股转给了其债主。

由此，南通三建降为特发服务的三股东，持有特发服务9%的股权。目前，这部分股份还在被持续轮候冻结。

10月20日，特发服务注册资本增长30%，从1.3亿元增加到了1.69亿元。有分析认为，其中或有出于降低南通三建影响的考虑。

股价回落，4家年内跌超20%

2021年下半年，地产行业下行，港股物业估值回落，同时A股物企也未能幸免。

除了今年才成功“借壳”上市的中天服务，南都物业、新大正、招商积余、特发服务，4家物企年初至今的股价跌幅，都超过了20%。

其中，招商积余的跌幅最大，为31.46%；其次是南都物业，为29.06%；特发服务和新大正的股价跌幅分别为21.10%、20.09%。

从当前的市盈率来看，有“国家队”属性的特发服务和招商积余领先，截至2022年11月2日，其市盈率分别约为30.09倍、24.26倍，紧随其后的是新大正，约为23.2倍。南都物业与中天服务的市盈率相对落后，分别约为12.84倍、9.22倍。

相对港股物企，5家A股物企的市盈率差距并不算大。

据乐居财经《物业K线》统计，截至2022年11月2日收盘，港股物企中，市盈率最高的是浦江中国（01417.HK），约为36.63倍，而佳兆业美好、融创服务、第一服务控股，3家物企的市盈率显示为亏损。

从总市值来看，招商积余是A股物企中，唯一的百亿市值物企。截至2022年11月2日，招商积余报收13.80元/股，总市值为146.33亿元。其次是新大正，同日收盘后的总市值约为45.63亿元。中天服务总市值最低，约为17.55亿元。

物业估值回落，南都物业与招商积余都趁机发动了收并购战车。

其中，南都物业在年初总斥资1.32亿元，收购了浙江中大普惠物业80%股权、杭州中大物业服务100%股权。而招商积余也在6月份完成了两笔收购，5.36亿元拿下了新中物业67%股权后，又以4.36亿元的注资，间接收购了深圳汇勤物业65%的股权。

新大正虽没有启动收购，不过其近日公告表示，将启动部分募集资金投入一家环卫公司。

上市至今，特发服务尚未进行收购。不过其背后有阿里、华为等大客户，以及背后的特发集团支持。

与之相比，在激烈的物管市场竞争下，刚刚入局物业股的中天服务还有很长的路要走。