【潮汐商业评论/文】

2020年8月，北漂多年的河北小伙高远，终于在老家县城购置了人生的第一套房，没有太多的犹豫，他选择了“宇宙第一房企”碧桂园。

“在我们老家，碧桂园相当受欢迎，大品牌嘛，房屋质量、户型、物业……应该不会出啥大问题”，在小高看来，“大众的眼睛是雪亮的”，三四线城市很多中小房企没有底限的做法经常让人大跌眼镜，比如建房质量上偷空减料、黑物业把控小区装修物料、房屋开裂漏水无人管等，这样的家让人感觉“寒心”。

所以，在碧桂园大举杀入三四线城市之际，能够自信满满地喊出自己的slogan，“给您一个五星级的家”，虽然我们很难定义“五星级的家”是怎样的，但碧桂园的确成为了当下的“宇宙第一房企”。

在黑天鹅频飞的2020年，碧桂园“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”的战略布局，取得了非常出色的业绩。

根据第三方机构（克而瑞）统计的全口径销售额排行榜中，碧桂园上半年销售金额3723.1亿元，稳居行业第一；同时，在《财富》发布的2020年世界500强榜单中，碧桂园排名达到147位，实现四年“四连跳”。

在房地产市场领域，我们看到了越来越成熟的碧桂园，其销售增速、经营效率以及财务结构优化等方面均呈现出欣欣向荣的局面。

但这样的巅峰状态不是永恒，房地产行业的黄金时代已然过去，碧桂园当下的喜悦并不能缓解积蓄已久的转型压力，其股价的踟蹰不前也在一定程度上反映了资本对其发展的预期，未来何去何从值得关注。

一场疫情，加速了国内房地产行业的分化，在“大鱼吃小鱼”的市场中，碧桂园无疑是游刃有余的强者。

根据碧桂园公布的2020年半年报，受疫情影响，碧桂园今年上半年的业绩表现是2008年以来最差的一次，上半年实现营收1849.57亿元，同比下降8.44%；归母净利141.32亿元，同比减少9.61%。

但这样的成绩，已经足够压倒同样遭到重创的同业友商。

来自克而瑞的最新数据显示，2020年1-7月，碧桂园全口径销售金额累计达5293.1亿元，同比微增3.88%，并以领先中国恒大（3333.HK）近800亿元的优势在榜单上排名第一。

实际上，回顾碧桂园的发展史可以用“野蛮”二字形容。1992年，碧桂园开发首个楼盘，碧江岸边的荒地上的4000套滞销别墅抵押给了包工头杨国强，但当时半年时间内只卖出三套。

如果按照正常的发展轨迹，再这么下去，资金链近乎断裂的碧桂园将成为众多“炮灰”中的一个。

但陷入绝境的杨国强遇到了一个贵人——当时新华社广东分社的值班记者给杨国强支招，说北京有个景山学校，如果能在碧桂园附近办个分校，房子就不愁卖了。

说干就干，杨国强通过各种努力在碧桂园社区内引入高尚会所和双语学校等配套设施。就这样，一栋栋将要烂尾的别墅转眼成了炙手可热的学区房，很快就售罄，令碧桂园起死回生。

之后碧桂园简直所向披靡，疯狂进击。

1999年广州碧桂园开盘，当时市场上大部分都是毛坯房产品发售，广州碧桂园首推了全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付。

2001年布局佛山，转战佛山，开发均安碧桂园、碧桂园花城、荔城碧桂园等项目。

2004年，碧桂园向广佛以外的珠三角地区拓展，在高明、鹤山、江门、清远、南沙等地纷纷落子，从过去一年一个碧桂园迈入一年多个碧桂园的快速发展阶段。

2006年长沙碧桂园威尼斯城于国庆盛大开盘。长沙碧桂园威尼斯城的开盘，标志着碧桂园迈开全国布局的步伐。

2007年4月20日，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，上市当天市值1189亿港元，这为碧桂园接下来在全国各地开创更多的五星级生活社区夯实了资金基础。

2008年，碧桂园实施全国拓展战略，拓展步伐深入黑龙江、辽宁、内蒙古、重庆、安徽、湖北、江苏等区域，全年共实现23个全新项目开盘。碧桂园的版图得到极大地拓展，开始将“五星级的家”带向全国各地。

2011年 开拓海外市场，在马来西亚开发楼盘项目，碧桂园走出国门，在马来西亚投资。

……

短期内，碧桂园快速发展，但“未来随着企业规模膨胀，地域多元化和业务复杂程度提高，这种管理风格能否继续支撑企业的发展，会是一个很大的挑战”，也为其埋下了风险。

为了能够实现资金快速回笼，碧桂园将“高周转”演绎到了极致。据报道，碧桂园要求摘牌当天出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。

另有报道称，碧桂园已将“高周转”标准由“456”提高到了“不可能完成”的“345”（拿到地设计就基本完成，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用）。

不过，高周转就意味着工期短，也很有可能影响到建筑的建造质量。果不其然，2018年始，碧桂园工地事故在网上集中发酵。同时，在各大互联网投诉平台上，碧桂园因质量问题导致的投诉层出不穷。比如，2019年9月收房的晋中碧桂园二期，业主在收房时发现房屋装修与样板间“严重不符”等等。

除了质量问题饱受质疑，高负债也是碧桂园发展中面临的老问题，而这也是每一家高速扩张的房企都无法避开的通病。

据公开报道，2019年，碧桂园全年负债总额约1.69万亿元（流动负债1.40万亿元，非流动负债2897.92亿元）。资产负债率方面，碧桂园2019年为88.54%。尽管较2018年的89.36%略有下滑，但仍然处于高位状态。财报显示，这一数值在2016年达到86%之后，就一直处于该水平以上。

2020年中期报告显示，上半年，碧桂园总借贷下降至约3420.4亿元，相较2019年12月31日下降了7.5%；加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12 月31日下降了49个基点；可动用现金余额约2055.2亿元，另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用。

不过，碧桂园债务隐忧依然闪现。今年上半年，碧桂园的总负债约17282.73亿元，不仅同比上涨约10.76%，与2019年年末的1.69万亿元相比，也增长约2.4个百分点。

而2020年上半年碧桂园整体的资产负债率约88.03%，虽然较去年同期的89.33%和2019年年底的88.54%相比有所下降， 但仍处于高位。而结合近期融资缩紧、“三道红线”等消息，碧桂园的资金情况明显不乐观。

8月16日，中国银保监会主席郭树清发声：房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起，正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。

具体而言，“三道红线”指：第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二，房企的净负债率不得大于100%；第三，房企的“现金短债比”小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

据媒体报道，在12家房企中，处于绿档的只有4家，为保利发展、中海地产、华润置地、华侨城；碧桂园、万科、新城控股三家为黄档；阳光城为橙档。红档有4家，为中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股。

这是监管部门首次明确房企举债标准，足见房企融资整体收紧趋势很难回头。而“三道红线”政策一旦开始严格实施，部分房企狂飙突进的高负债发展之路将难以为继。未来房企融资渠道从表外转表内，被迫放缓扩张速度。

作为高负债房企的代表之一，碧桂园后期融资无疑也将受到影响，过去20余年高速扩张的发展模式或将慢慢退去。

而从市场定价来看，投资者一直对高杠杆、短债占比高的房企普遍较为谨慎。从2018年至今，碧桂园股价已从最高时的17.4港币每股跌至9.40港币每股，跌幅接近46%。

2019年，碧桂园董事会主席杨国强给碧桂园提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的全新定位，驱动地产、机器人、现代农业“三驾马车”，加速驶入多元布局、协同发展的新赛道。

在中报里，碧桂园端出了可喜的成绩：重点聚焦建筑机器人、BIM 、新型装配式及相关核心技术的碧桂园博智林机器人项目，截至8月14日已累计递交专利申请2,314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术，现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试。

今年以来，地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用。

按照碧桂园的计算，机器人施工的安全性和工作效率，都远远强于人工。比如，给建筑外墙喷涂施工，如果是人工的话，就存在高空作业的风险，而机器人上去喷涂，不但避免人身意外，工效还达到了人工的8倍。墙砖铺贴也是如此，碧桂园的机器人铺墙砖，不但能减少瑕疵，还能提高效率45%。另外，楼层清洁机器人的清扫效率是人工的3倍，且每平米清扫费用较人工降低15%。

而这也得益于碧桂园研发投入的增加：今年上半年碧桂园研发投入费用为10.3亿元，较去年同期的6.2亿提升66.1%，主要应用于机器人以及现代农业的研发。

坊间有推测认为，杨国强坚持做机器人的原因，在于近年来快速扩张的碧桂园项目质量口碑欠佳，让机器人取代人工，能更快速、高质量地完成项目开发。

而仲量联行日前发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告也认为：由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产科技生态圈已“初具雏形”，这将加速推进行业的资源整合、效率提升及人才培养等，从而进一步赋能行业的发展与创新。

然而科技并非房地产，一蹴而就的跑马圈地并不一定适用于机器人市场。到今天，建筑机器人还没有成长到能解决碧桂园工程质量问题的程度。

虽然说，随着房地产行业天花板一步步逼近，寻找第二增长曲线成为房企们的共识。但碧桂园科技业务短期成为第二增长曲线的可能性微乎其微，不过变化总好于坐吃山空。

那么未来房企终将何去何从呢？博志成研究院院长黄博文认为，房企要顺三个“势”：顺国家的势。如聚焦战略产业、新兴产业、基础产业、传统产业的升级，国家相关的政策扶持能扫除企业转型道路上的一些障碍。顺民生的势。从教育、医疗、卫生、物业管理等领域入手，更好的服务社会需求，解决民生痛点。顺资本的势。行业有朝阳、有夕阳，但资本没有，资本是逐利的，永远都是向着价值洼地流动。朝着价值洼地方向转型，更容易搭上资本的快车。

显然，恒大选择了第三种“势”。9月18日，恒大汽车发布公告称，公司董事会决定拟发行人民币股份在上海证券交易所科创板上市。近日，恒大融资动作频频。3天前的9月15日，恒大汽车刚宣布，将向腾讯、滴滴出行、红杉资本、云锋基金等公司及机构配售新股，共计募集资金40亿港元，用于支持新能源车发展。

与此同时，圈外的人正簇拥着进来。这周，房地产圈最大的新闻，就是马云进军房地产。9月16日，阿里与易居联合推出了“天猫好房“。国内房地产界排位前50的企业，几乎都参加了成立仪式。值得注意的是，这不是阿里第一次进军房地产。阿里房产拍卖，已经初现规模。阿里参股百安居后，在家装上的成功，同样引人注目。

施瓦布曾说：“未来不会是一个大鱼吃小鱼的世界，而是游得快的鱼会吃掉游得慢的鱼。这意味着，迅速拥抱新技术的公司和企业家会成为赢家。”也许只有拥抱互联网和拥抱新科技，房地产业才有未来。碧桂园们已经迈出了一大步，但好赚钱、赚快钱的时代已经一去不复返，未来真的需要静下心来，把自己都打造成工匠，通过自己的基本功、综合的专业能力和素养，来获得客户和市场的认可，来获得收益和利润。

北漂多年的河北小伙高远，他那个“理想的家”还会远吗？

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