前一段时间，里仁洞旧改项目在招营销团队，有消息传出，这个备受市场关注，全市体量数一数二的旧改项目，很快就要上市了，一时之间，这个由越秀地产主刀的旧改项目再次成为热点话题。那么，这个项目会给所在的板块带来怎样的供应以及对周边一二手楼盘会造成什么影响呢？我们一起聊聊。

全市最重磅的“巨无霸”项目

里仁洞旧改的改造面积非常大，接近162公顷，建设总量接近400万m²，规模相当于约2.5个万科城市之光或者5个猎德村，而且，在南边东西走向的兴业大道上，还有一大片土地都属于里仁洞的范围，简单点来说，里仁洞项目大约有万博四分之一的占地，所以说它是全市最重磅的“巨无霸”旧改项目，因此也被形容为万博版的“亚运城”，体量之大，可想而知了。

里仁洞旧改首开的融资（商品房）区，一共分为三个片区，分别是：冼马彭片区、植地庄南片区和鹤地-朝阳片区。其中冼马彭片区位于最南边，距离万博中心最远；植地庄南片区位于最东边，体量最小；鹤地-朝阳片区最近万博中心，对面就是山姆会员店，各方面的配套最便利。

从这三个片区的优劣势来看，冼马彭片区是各方面配套最差的，预计开发商会把这个片区用来打开刚需市场，产品或以小户型为主，价格应该也是三个片区之中最低的。鹤地-朝阳片区均好性最强，首开产品大概率会定位为改善型，或会对标万博的和樾府。植地庄南片区体量比较小，盲猜以刚改为主。从我们实地考察到的拆迁、施工进度来看，大概率是鹤地-朝阳片区先行入市。

丨里仁洞旧改规划示意图

里仁洞是广州市旧改样板的标杆工程，2022年11月实施方案批复，2023年12月首栋复建房封顶，全村拆除正式启动，从实现回迁到融资区推出，前后不过短短一年多的时间，进度极快。

里仁洞旧改案名定位“越秀万博城”

4月中的时候，里仁洞旧改项目就已经传出招营销团队的消息了，从项目的营销海报上可以得知，项目的案名已经定为“越秀万博城”。

根据规划，里仁洞项目（越秀万博城）将带来15万平教育配套+5万平文化配套+6万平医疗配套，一直被诟病教育资源缺乏的万博板块，也会因为里仁洞项目的入市而得到补充。越秀万博城配套有5所幼儿园、3所小学、1所九年一贯制学校和1所完全中学，不过具体是引进哪所学校，暂时还没有消息流出。

另外，根据官方对外公布的规划信息来看，项目还有高达6万平的医疗配套，可能是广州首个在项目内部引进三甲医院的项目。除了教育和医疗之外，商业也不落后，在里仁洞的旧改蓝图中，还有约115万平的商业配套规划，对于本来商业就很丰富的万博来说，算是锦上添花吧。

里仁洞旧改的体量非常大，规模超过了半个亚运城，预计整个旧改项目提供的商品房货量约1万套，要知道亚运城都卖了十几年了，这个供应量，放在万博，卖个十年八年也是随随便便的。

前面说了，最先上市的很可能是鹤地-朝阳片区，这个片区最近地铁，对面就是山姆会员商店，各方面的配套都是三个片区之中最好的，所以供应的产品也是以改善为主。根据可靠的消息说，首推的货量预计在500套左右，以4方的大面积单位为主，由于是新规后的产品，所有户型的实用率也是超过百分百的，但是具体的户型图还没有流出，可以持续关注看看，目前复建房建设进展很快，融资区项目也在如火如荼建设中，据说下半年6-7月份左右会开放售楼部。

里仁洞一路之隔就是万博最成熟的商务区，各大商业体步行可达，吃喝玩乐一应俱全，且南边挨着7/18号线交汇的地铁南村万博站，项目最近的组团和地铁站直线距离不到500米，周边红盘云集，不管是生活的便利度还是居住氛围等各方面条件都挺不错的，综合素质很强。里仁洞的面世，对整个万博板块乃至番禺来讲，都会带来不小的提升，包括城市界面、公共配套和板块价值等。

除了里仁洞的旧改项目之外，锦绣香江新组团也即将上市约1464套货量，大量的新货供应，万博板块一二手市场接下来竞争压力不小。

里仁洞旧改有哪些劣势和注意事项

虽然里仁洞旧改项目的综合配套比较强，但是短板也不是没有的，首先，它是一个旧改项目，注定了天生自带回迁性质，也就是说，未来项目配建的学校，很大几率要和村民混读，生源方面就没有那么纯粹了。另外，由于项目体量实在太大了，所以不是每个组团都近地铁，有些楼栋距离地铁站实际还挺远的，而且项目的容积率也不算小（具体看组团地块），这对居住体验感也会造成一定的影响。至于产品打造和小区自身配套方面，就要等上市才知道有哪些不足了。

还有一点就是，里仁洞旧改全称为“越秀万博城”，所有带“城”字的楼盘，体量一般都小不了，这类型楼盘买入转变成二手后，不论是出租还是出售，放盘量大竞争大。不过里仁洞三个组团位置相差还是有一定距离的，产品、定位也会各有差异，尽量减少自己内部打架，只不过体量终究在这里，外部竞争同样是免不了的。

里仁洞旧改会给板块内其它楼盘带来哪些影响

前面也提到了，里仁洞旧改规划有商业地标、综合一样、11所学校以及大量的商业等，不论从公共设施配套还是整个万博的面貌都会有进一步的提升，从长远来看，对于万博板块的意义在于补齐了最后的短板。

至于短期嘛，大体量项目入市，对于周边一二手肯定是不友好的。里仁洞还没入市，万博二手已经被打趴了，接下来主要还是一手项目之间的竞争。

里仁洞首推的是鹤地-朝阳片区，主打改善户型，对于目前在售的华润长隆悦府、越秀瑞麓府、耀胜新世界等项目都有直接竞争关系，接下来就是在价格、户型、面积段、配套等多方面对比，后续出了产品再详细介绍。

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