问大家一个直击灵魂深处的问题：

为什么之前房价飞涨的时候，你在疯狂吐槽；

现在房价不涨甚至下跌了，你也不买房呢？

是真的没有钱，还是没有买房的意愿？

我猜都不是，而是无法接受房子在彻底回归到消费品的属性。

何为消费品属性？就像手机一样，从买回来的那一刻起就在不断贬值。

特别在租房子就可以解决大部分问题的当下，很多人的想法都是：

人生哪得几回三十年，房子租不起了可以不租，但是房贷，大概率都不想选择断供这条路。

但是如果我告诉你，未来还有这样一种现象发生，你还会这么想吗？

这个现象就是：

当房价不涨甚至下跌，房租一定会越来越贵。

而你的生活成本，也将随之越来越高。

为什么呢？

很简单一件事，因为供需正在发生变化。

大家不是都不买房了吗？那总不能连个住的地方都没有吧。

不买房就去租房，这是亘古不变的需求守恒定律；

而随着城市化发展和人口流动，未来人口越密集的地方，租房的刚需也一定是大大增加的，则供不应求房租就会上涨。

当然，有人可能会说那这些地方保障房不也在大量建设落地，需求早就被消化完了。

不好意思，大错特错！

如果我告诉你，保障房的租金也会上涨呢？

敞开了说，你以为保障房所谓的“保本微利”是真的给你白送福利的吗？非也！

有数据显示，全国各地的保障性租赁住房目前已经达到508万套。

关于这个数据，有人专门测算了一下，哪怕仅按照35平一间计算，508万套也即意味着1.78亿平，而2023年全国商品房销售面积也才11.2亿平

——也就是说，现在的保租房在去年全年的商品房销售面积里能占到1/10的体量。

而面积又代表着什么？地方的卖地收入能有多少。

地卖得越多，税收就会越高。

那现在地都用来大批量地建设成租赁用地了，地方为了维持财政收入不至于画上赤字，你觉得它的税收该从哪里来？

一定是租金。

所以，保障房的租金也必然上涨，“保本微利”的“利”就是在这儿等着呢！

只是说，它可能不会上涨得那么快，而是会把价格恒定控制在略低于商品房的区间。

然而从年前一线城市的监测数据来看，部分商品房的租金就已经显现出逆势上涨的趋势，甚至有的小区环比上涨了18.79%。

照这个趋势下去，不说远的，你觉得未来3-5年内的租金不会继续水涨船高么？

另一方面，一些二手房业主面临房价不涨，为了让租金回报率恒稳，也必定会在租金上叫价更高。

比如广州有小区在今年1月的租金回报率仅仅1.15-1.35%，来到2月却一下子涨到了31.07-38.55%；

而这夸张的跨越幅度，背后却并非租金的上升导致，而是房租上涨的同时房价也在持续回调；

数据显示，该小区的房价均价在1月同比下调了约16%，而与此同时，房租却同比上调了14%。

这一连串数据背后，又指向什么？

假设未来房价还将持续下跌，房租将逐渐脱离市场控制而彻底背离房价；

到那时候，我们将会进入一个被称之为“高租金社会”的时代。

而如果这种“高”达到了一定的比例，大家可以以香港的租金成本来作为参考，相当于连普通人的收入都不敢说能支撑得起这高昂的生活成本，又会产生什么连锁反应？

无可避免地就会像前几年的韩国、甚至香港一样，走向人口外流、甚至更多是流向境外的局面。

那你觉得，我们大家长会默许这种事情发生吗？

所以看到这里，你也可以说当前保障房的大批量建设，甚至整个租赁房市场的大力推动，其实也都是在隐性地增加市场的竞争力，从而去反向压制当前商品房市场租金的暴发。

当然，这是否是最优解还有待检验。

因为房价下跌，地方卖地的收入也势必会跟着受影响；

再加上这两年在跟着疯狂回购老破小去库存，那么为了回笼投进去的资金，走向的终点也还是要在这些改造好的租赁房上面去提高租金。

那么，一旦人口外逃成为定局，大家长为了防止这种危机发生，只得同步推行Plan B。

而这个Plan B，我猜大概率还是会回到推动房价上涨上去。

毕竟，从基本面来看，房租的大部分占比还是在于普通人，而房价的大部分占比却取决于有钱人；

经济下行的大环境下，两权相害取其轻，如果一定要有一个下跌，该选房价还是房租，相信大家心里应该已经有答案了。

当然，今时毕竟不同往日，这个Plan B能否顺利地推飞起来，不仅要看上面的动作和力度，更在于城市的价值。

足不足以支撑房价，又足不足以在房价飞起来后，也带动房租的效益一起攀升。

可以确定的是，一旦飞起来了，从长周期的20年后来看，拥有住房的人的租金收益将会超过房贷，到时候房价还是会涨，却可能不及房租的速度；

因为我一开始也说了，肯定有很多人到那时候需要住房但买不起房，那供不应求的话，房租是一定要上涨的。

至于哪些城市才具备这种潜力，可以看看近一个月来全国城市的租金排行榜，租金高的地方需求一定少不了，可以列入重点关注的范围。

我还看到有人在说，那一定要下跌一个的话为什么不能两个都跌呢？

双跌的情况有没有可能发生？

当然有，比如三四五线城市，现在就是这种情况。

因为一线城市拥有的人口、产业、资源，通通在三四五线城市折不了现，那么租售齐跌也就成了常态。

大家尽可以设想一下这种情况如果发生在一二线城市会怎么样。

付着1000块钱的房租就可以拿到1万块钱的薪水，那我为什么还在小城市苟着呢？

当初之所以逃离大城市，不就是生活成本太高吗？

然而当全部人一股脑涌入大城市的时候，又怎么可能真的让房租维持在那样的相对低位。

很多人还会提到保障房，但保障房只保障基础需求，不保障改善需求。

你刚来的时候，可以花费2个小时通勤在路上，等到你工作5-6年收入增加的时候呢，你又会想尽可能离公司近一点，人有钱，谁不想享受生活呢。

你看看新加坡，你想彻底躺平就去租保障房，但不影响房价继续涨。

你看看香港，你要是真穷，有公屋，但是要排队。

你要是打工族还有点钱，可以接受高租金。

再有钱一点，你就买房。

所以房东在计算投资回报率的时候，房价不涨，他就会提高租金，而保本微利的大家长呢，也会涨租，只是幅度小，且房子都远。

明码标价啊，各位。

又要马儿跑，又要马儿不吃草，这本来就是自古难两全的事儿。

当然，还有另一个考虑的东西就是终将到来的“通胀”，而这一点的发生也势必推动着房租进一步上涨。

不过这一点因为大家现在的体感不一，我先不做解答，但想知道导致未来通胀的底层逻辑的，可以来我闭门直播课听。

就像我说到三四线城市为什么可以双跌，是因为这些地方的房价不管如何刺激，最终的结局都不会改变。

反观一二线城市，不管遭遇了何种危机，长期的走势还是明朗的。

关键还是看大家能不能对大国大城的发展建立一个基础的逻辑认知，包括我们现在正在沿用的新加坡的“双轨制”，人家是实打实的做到了“房价涨、房租低”，保障跟市场两边互不相干，那我们未来会不会也朝着这个趋势去走？

可以看到的是，保租房的建设也已经下沉到了三四线城市，所以关于这个趋势，我觉得未来还真没什么不可能。