网传腾讯员工：人均年薪81万！2023年腾讯经营性利润率32%。然而，中国地产代建业务龙头— —绿城管理控股（简称“绿城管理”）的利润率还超过腾讯，这家地产公司是如何做到的呢？

带着这份好奇心！我们一步步来探索一下绿城管理的为啥这么赚钱吧！

简述地产行业的代建模式

地产代建和电子行业代工模式并没有本质区别。就以住宅小区开发为例，一个完整的流程大致可包括买地，审批，设计，施工建造，验收，销售，售后等环节，除了买地之外，其他所有环节都属于“代建”的范畴。

说得通俗一点就是：地产商或者说项目业主方就只需要出钱，并在一些关键节点做决策，剩下的都可以交给专业的代建公司去做。由于购买土地以及项目开发过程中的所有成本都由投资方或者说业主方承担，代建天然是一种轻资产业务模式。

代建业务利润率远高于地产开发

地产开发毛利率一般在20%-30%之间，然而，代建业务的净利率相比房地产开发业务超过10%到15%。

我们再来看一下绿城管理2023年的毛利率是52.15%，龙湖的地产开发业务毛利率是11%，绿城中国的开发业务毛利率是11.3%，23年销冠保利发展是16.32%，万科是15.41%，巨大差异一目了然。

提到绿城管理，成立于2010年，是中国首家轻资产业务模式的代建公司。自成立以来，绿城管理就是中国代建行业的龙头，市占率从未低于20%。

很有意思的是红框框起来的3家公司：绿城，蓝城，蓝绿双城，这三家公司都和老绿城有瓜葛。

2023年，绿城管理的净利率达到了29.7%。而腾讯2023年的净利率达到了25.89%。绿城管理的净利率比腾讯还高出将近4个百分点，腾讯市值是绿城管理的两百多倍。

这可是地产行业，跟互联网大厂没法相比。但是绿城管理的经营效率值得称道，不然也不可能做出这么耀眼的业绩出来。

除了业绩持续“炸裂”以外，绿城管理在分红方面的表现也很慷慨。

根据年报，截至2023年底，绿城管理的资产负债率是38.6%，说实话这个负债率并不高，放在中国地产相关上市公司里更是一朵奇葩，不过考虑到绿城管理是一个轻资产运营的公司，现金流一直很健康，还一直在做大额现金分红，我实在想不到它还有什么理由需要负债运营。

绿城管理业务线

根据2023年年报，绿城管理一共有3条业务线，分别是商业代建，ZF代建和其他。

1、商业代建

商业代建一直都是绿城管理最大的收入和利润来源，23年收入23.46亿，占整体收入的71%，毛利率52.3%。商业代建中的绝大部分项目为住宅物业开发。

绿城管理在商业代建中所提供的服务涵盖了物业开发的全流程，包括前期管理，规划设计，工程管理，成本控制，营销，销售服务，交付管理及售后服务。

绿城地产这么多年积累下来的品牌信誉可以由绿城管理继承，并复制到由其操盘的商业代建项目，从而为项目带来极大的品牌赋能。

想想看，一家不怎么知名的地产商委托绿城管理代建一个住宅项目，同时也包括使用绿城的品牌做营销，等到开盘时所有的宣传都将毫无意外的强调本小区由绿城团队操盘，完全按照绿城标准开发，并享有和绿城小区一致的质保及售后服务，那交付给业主的就是一个绿城小区。

2、ZF代建

ZF代建是绿城管理的第二大业务分部。23年收入7.89亿，占总营收23.88%，毛利率45.2%，比商业代建低了7%。

ZF代建，顾名思义就是承接ZF投资的物业开发项目的代建，其中绝大部分为公共住房物业开发，其次为公共基础设施，包括学校、博物馆、体育设施等等。

根据国家统计局的数据，2023年全国住宅新开工面积9.5亿平方米，同比22年下降20%。由于地产行业还在筑底过程中，未来的年增开工面积应该还会有所上涨，但涨幅不会很高了，可以认为现在已经实现年度10亿平方米的开发规模。

另据中指院统计，2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为1.7亿平方米，较2022年大幅增长56.3%。假设24年及其后的代建新拓面积增速放缓至40%，那不用两年，到2025年中就可以实现3亿平方米；即使将增速下调至20%，到2026年底也可以涨到3亿平方米。

谈及未来3年的业绩增长，绿城管理执行董事李军在会上提出了这四项指引：“未来3年，保持营业收入复合增长在20%以上、保持公司净利润率水平在25%以上、保持归属母公司的净利润复合增长在25%以上、派息比例不低于80%。”

3、其他

除商业和政府代建分部之外其他收入为人民币1.68亿元，占整体收入5.1%，包括代建咨询服务、设计及开发咨询服务及其他服务。

地产代建，杀疯了！

绿城管理3528万㎡，蓝城集团1899万㎡，金地管理1035万㎡，龙湖龙智造1064万㎡……

而且，势头增长不可一世，品牌开发商替代性极强，二三线城市地产商挂个大牌想着风生水起，然而福兮祸所依，品牌开发能力丧失，团队提质增益完全消失，等待最后的一定是淘汰出局。

近期，房企2023年成绩单陆续出炉，代建业务最亮眼的；成为房企转型最确定的增长极。

随着越来越多房企蜂拥而入，这条赛道也变得越来越拥挤。

新老玩家同台竞技，业务结构日益分化，对于品牌房企来说确定性增长优势明显，对于三线小开发商却是饮鸩止渴，丧失产品开发能力、开发管理能力，品牌建设能力。

然而祸兮福所倚，借住大开发降速周期，专业的人做专业的事，三线开发企业转型方向需要把稳，你可以把方向盘交给别人。

但是，必须有要求有见地，而不是撒手不管，需要做什么样的产品在地化开发话语权一定在本土开发企业。

未来规模性房企缩水留出来的市场也是二三线城市，有追求的企业逆势增长而不是饮鸩止渴，通过别人的鸡下自己的蛋曲线救国这是个办法。

通过一两个合作项目打造自己的产品力和管理精度，旨在能够具备企业成长，而不是消磨自己的竞争力。

另外，开发企业转型资产运营是最好的机会，产品力可以合作落地，但是服务必须经营变现，通过固定资产，既有管理规模打造物业服务增值业务增长第二曲线，把服务价值真正变现，把经营性收入带到可观的增长优势。

尤其是跑平融资成本才是最好的机会，企业经营的长远来看，资产经营性收益权重做大，轻资产比例做大，开发企业转型的十年机会。

最后，房地产代建的本质是品牌和管理输出，绿城管理要在激烈的市场竞争中保持优势，仍需加强经营管理能力，不断提升专业能力和服务能力，以及项目甄别和风险管控能力，才能保证在这片蓝海中长期立足。

2024年，往后！地产代建会继续怎么样，我们拭目以待！