最近十来天，阿鸡被楼市几个现象震惊了。
第一个是除夕头天1月27号，成都迎来2025年的首场土拍。
当天卖了主城2块地，青羊外光华9.83亩、成华槐树店49.62亩。
结果很
吓人巴萨
外光华9.83亩16800元/㎡的起拍价，被四川鸿山整到了20900元/㎡，溢价率24.41%，是青羊第三个楼面价破2万的地。
这块地才不到10亩，要是再大点价格多半还要高些。
培风、万家湾、蔡桥在售楼盘
第二块就更吓人了。
槐树店49.62亩13500元/㎡的起拍价，被华润整到了20400/㎡，溢价率51.11%。
我麦了一哈，这是成华第二个楼面价破2万的地，另一块是邦泰339地块，11亩楼面价21100元/㎡。
槐树店在售楼盘
槐树店华润这块地的历史涨价意义很大。
1.它不是市中心迷你地块，是非市中心+大地块+高单价的组合，这种才能真正推动板块价值上涨。
2.槐树店地价破2万，我敢打包票在座的各位都没有想到，我也没有。要晓得它周围的首开股份臻礼著、越秀望悦、澳南·锦江序楼面价在14800-15300元/平之间。
3.拿这块地的，不是啥子经验稀少的闷登儿闷头青，是一直在成华区横起走的成华懂王华润置地。
4.2万出头的地价，根据以往经验修出来的房子均价在三万四五，板块房价在现有基础上抬升4-6K，先不管值不值，买不买得起，涨价就是现在的ZZ正确。
还好这两块地拍完就过年了，暂时性忘了这么吓人的事情。
开年才几天，几组数据又把人打来闷起。
1.1月锦江区新房成交套均总价突破880万，全区均价突破4万/㎡。
现在锦江区只有城投置地·鹭湾锦上映还有3.5万以下的房源，雍景白鹭湾还有4万以下的房源。
2.全城已经有4个板块均价破4万/㎡。
①金融城靠最耀眼的交子金融广场一个人把板块单价整到了6.5万/㎡，套均总价2312万，每一个数字都很熟，但凑在一起就很陌生。
哦对了，这个价格卖的还是清水。
②贝壳金融城三期户型图就跟我的清口水一样流了出来，只有270和373两个户型，不看户型图都晓得买不起。
③疯批林家坝，2022年还是牛夫人，现在已经是小甜甜了。
在金茂璞逸锦江把价格突破4万后，金融城交子缦华又把最高均价抬升到了6.5万，90套房子卖了一半多；琉璃场当然是4万多的仁和春天·29号院在搞气氛咯。
④麓湖板块是高端老熟人了，自带IP的麓湖生态城不仅单价可观，还一直都是近几年总价千万级含量最高的楼盘；新入市的麓湖丽世缦华1月均价7.56万/㎡，套均总价2295万。
⑤大源看暂时还不到4，但它就要破4冲5甚至6了，有地价两万二三的新绿色现房项目正在努力研发牛批产品，还有远达2.63万/㎡地块蓄势待发。
⑥天西阅天府1月推173-182㎡户型，均价3.4万，卖完了；招商·翎云阁推210-235㎡户型，均价4.15万，也差不多卖杀割了。
还好这些楼盘真的买不起，不然就要在乎了。
你们也不要焦，1月份新房成交均价超过3万的板块只占13%，巨贵的楼盘更是少部分，上面那些跟大多数人本就莫得一分儿钱关系。
那找几个努力一哈也买得起的。
2月8号，华润置地中环天宸四批次开盘，面积129-176㎡，单价约2.72-2.87万/㎡，148套房子686人选，16秒就遭清空。
同样位于二八板块的招商蛇口81亩新项目，面积大概120-170㎡，售楼部还没开光是展厅亮相当天就冻资了200组。
郫都犀浦蜀都万科 锦上扬华，116-143平，1.3-1.55万的样子，开盘当天就卖了一百多套。
新都廖家湾嘉禾桂府推100-117㎡户型，均价1.4万，卖了挨边90%。
看看这些毫无章法的激情数据，AI都不敢这样想，似乎一切都在往起飞的方向发展。
群友看到这些，主要问了三个问题：
新房会不会越来越贵？
新房涨价得不得带动二手一起涨？
新房这么贵还卖得好，他们哪儿来的钱。
还有个“破解高房价”的方法：
以后六七折买这些新房的二手。
先回答第一个问题：
今年新房会不会越来越贵？
会
但要分区分板块
核心区域的优质新房肯定会越来越贵，有特别明显和一般明显两种。
特别明显的：
例如槐树店和大源西，下半年或者明年初就要明显变贵，地价涨了几大千，多少都要直接体现在房价上。
三圣乡驸马片区的锦宸院，面积195-320㎡，单价唯撇破4，已有三百多组冻资了，这个出生就是500万起的板块，今年要升级到800多万起，不愧是驸马，名字取对了。
青羊百仁，去年12月建发房产花巨款拿的158亩4块地，跟锦宸院各方面指标都比较类似，容积率1.8，有限高，有学区，也是高单总价的好苗子。
蔡桥也要变贵，主要体现在总价上，中海锦叁号院是青羊目前套均面积最大、总价千万级房源（有板块稀缺的叠拼）最多的楼盘。
一般明显的：
例如林家坝、茶花、二八、国宾板块，林家坝最贵的已经六万多了，今年子总不可能冒个七万多的出来嘛，板块上限还莫得那么高，但如果新出项目卖五万多四万多也贵很啊。
茶花、二八、国宾等等也会变贵，主要体现在减少优惠上，比如要过抢的金牛之光保利花照天珺、华润置地中环天宸这些我要是老板儿我也要收优惠。
性价比高的板块/楼盘也会变贵
比如天府前湾的天投中海·天府合印1月就收回部分优惠了，但即使收回优惠也很划算哈。
还有其他很多板块就不挨到说了，二圈层、非核心区域不会像5+2核心板块那样发批疯，以收优惠或者保持现价为主。
第二个问题：
新房涨价得不得带动二手一起涨？
不得
二手房和新房已经是两个物种了，没啥参考性带动作用不大。
二手房在去年10-12月从最低的1.27万回升到1.38万，今年1月均价1.33万保持稳定没有大波动（过年低些很正常哈）。
这波回升主要跟政策触底有关，新房刺激影响也有，主要是产品迭代太香了。
第三个问题：
新房这么贵还卖得好，他们哪儿来那么多钱。
置换链条丝滑
这儿就要说到成都非常健康的置换链条了。
根据克而瑞的年报，大成都二手房连续两年成交超过20万套，以二手房卖房总价为置换新房总价的60%为正常置换门槛推算，24年有超过6万户具备置换能力，如果高杠杆的话有12万户具备置换能力。
2024年一共卖了约10万套新房，把卖一换一、卖二换一、不卖也能买新的加起来，这个帐咋个都算得称展。
当然那些买一两千万甚至五六千万房子的，几乎不靠置换哈，靠捡钱给全款，毕竟他们用钱挣钱就跟呼吸一样简单。
最后，
以后六七折买现在新房的想法，能不能实现？
不能
我随便找了几个19年20年能上市交易的楼盘，真的很随机没有专门选，对比了当初售价和现在的二手房成交价。
我反正没看到有六七折甩卖的，当初它们出来的时候民间也人有说隔几年买打骨折二手。
我的壳子冲完了！
