保定楼市：房价上涨的房子不一定好，房价下跌的房子一定不好

这是冬冬冬的第447篇原创文章

内容提要：这几年保定的房价一直在降，以前的新开楼盘的房价都是低开高走，可是这几年却来了个一百八十度大转弯，全部都是高开低走，尤其是隆基泰和的楼盘，开盘最贵，清盘最便宜，已经成为了共识。

这些楼盘里有的楼盘还未交房，有的楼盘已经交房，有的楼盘还需要很长一段时间才能交房。不过从已经交房和即将交房的这些楼盘里可以看得出来，房价上涨的房子不一定好，但是房价下跌的房子一定不好。

我是冬冬冬，一个喜欢用文字记录工作日常的房产中介，每天都会更新一些购房经验和保定楼市的最新信息，欢迎关注。

一、所有的开发商的本质都是商人

楼盘的开发者是开发商，无论是国企开发商、央企开发商、民企开发商本质上都是商人，而商人都是追逐利润最大化的，开发商同样不例外，所有开发商的本质都是通过卖房赚取利润，如果没有利润的支撑，一个楼盘的品质就没有办法得到保证，无论是国企开发商、央企开发商还是民企开发商。

每一个开发商的地产公司都有专门的利润核算部门，每家地产公司的利润率也不相同，有的高，有的低。一家地产公司在土拍之前，其实就已经做好了利润分析和楼盘规划，这也是为什么很多土拍现场有的开发商会遗憾离场了。

开发商开发一个新楼盘，从拿地、规划、办证、开盘定价，都是以地产公司常规利润作为参考的，比如一个楼盘的常规利润是15%，这个楼盘整体的成本是10000元/平米，那么开盘均价就是11500元/平米。

当新楼盘开盘以后，开发商发现原来的定价卖不掉，只能降低房价才能有成交量，开发商只能不得已的降低房价。但是，这就回到我们开头说的，所有的开发商都有商人的本质，那就是追求利润最大化。

这时摆在开发商面前的只有两个选项，要么降低利润保证最初的楼盘品质，要么降低成本保住公司的利润，我相信绝大多数的地产公司都会选择后者。

而且我们购买的都是期房，开发商可以在任何一个工程节点降低成本，尤其是对于一些不影响主体质量的工程，最常见的就是楼栋内装和园林绿化，这也是购房者最痛恨商品房预售制的主要原因。

降房价的楼盘轻则减配降标，重则停工烂尾！

二、房价上涨的房子不一定好

2017年——2018年销售的很多楼盘都是赚钱的，不但房价高，而且销量好，其中广为人们所熟知的就是石榴集团的玉兰湾。

彼时的石榴集团还叫K2，以一个强龙就压地头蛇的姿态，从满城宏昌嘴里把肉抢走了，然后又在2017年宣布成立雄安新区之后，在保定开发了第一个住宅楼盘，当时的广告语“百年保定府，一座玉兰湾”更是家喻户晓，吸引了保定下辖各县土豪的纷纷抢购，高层开盘价更是高达18800元/平米，一个这么高房价的楼盘，更是仅用七个月的时间就清盘了，K2创造了一个销售神话，可是结果如何呢？

2020年12月24号，保定K2玉兰湾提前半年盛大交房，在当年疫情如此严重的情况下还能提前交房，只能说开发商确实有实力。但是，东大门被拆、楼间距小、园林绿化缩水、连廊和天井设计不合理、户型设计不合理（尤其是90平米的小三居）、实体楼和样板间差距较大，这些问题也随着玉兰湾的交房被暴露无遗。

当时的K2现在的石榴，在玉兰湾这个项目可以说是赚得盆满钵满，所有人都认为这是K2在保定的第一个住宅楼盘，又赚了这么多的钱，没有理由不把品质做好。虽然现在玉兰湾是同地段品质最高的楼盘，但是和当初宣传的高端楼盘的差距还是很大，唯一值得欣慰的就是提前交房了没有烂尾，而且就像奔驰和宝马一样，坑的都是有钱人。

同样的情况还有隆基泰和的楼盘，万和春天住区一平米2500元的精装修费用，交房以后更是遭到了业主的集体维权。

其实不管是K2也好，还是隆基泰和也好，不管怎么说那些年开盘的楼盘总算是交房了，还有好多在当年赶上高房价红利的开发商，不但至今还没有交房，而且还是看不到一点点交房希望的那种。

三、房价下跌的一定没有好房子

开发商吃到房价上涨红利，赚到比平时更高的利润，却依然没有保证品质交房的话，那么降价的楼盘就绝对不会保证品质了。

接下来我要吐槽的是两家央企开发商，非战斗人员请回避。

我记得当时金茂悦和熙悦九里开盘之前，我就和这两家开发商的策划深入浅出的交流过，当时金茂悦预定的开盘价是13000元/平米，熙悦九里的定价低一点但是相差不多。

奈何天不遂人愿，本来地段就没有太大的优势，完全是凭着三个大央企的企业魅力硬撑起来的价格，又赶上突如其来的疫情，房价就差坐上过山车了。最终，金茂悦和熙悦九里扛到了西湖铂悦山清盘，但是房价也降到了10000元/左右。

金茂悦的业主从交房之前就一直在维权，一直到交房还有不少人在维权，尤其是有业主拍到楼板坍塌的视频以后，金茂悦这么硬气的开发商也终于搞了一场交房前的活动，让自媒体帮着解释了一波。熙悦九里的大部分业主还算满意，但是也有部分业主发出了不同的声音。

三个央企开发商的楼盘都有业主维权，本地的开发商们更是不能幸免，我也曾专门写过一篇文章《保定何时才能打破交房即维权的魔咒》。

最后、2023年将有两个极具代表性的楼盘交房

关注保定楼市的朋友应该都知道，2023年将会有两个极具代表性的楼盘交房，那么这两个楼盘能否给我们交上一份满意的答卷呢？

本土优质房企的代表——华中集团，尚玉园一期文苑将在2023年交房，而且很有可能要提前到今年的5月份交房，为业主能顺利入学做准备。这几年本土开发商里华中是表现最为突出的，连续开发了三期尚玉园产品，长期霸占保定楼市销量排行榜前三的位置。

前段时间去尚玉园一期看过，从目前的工程进度所呈现出来的状态，看上去挺不错的，除了低楼层的防晒功能可能很好这一个缺点以外，别的看着都挺好的。

还有一个就是深圳园的燕云城了，一个双国企开发商背景的楼盘，去年也是因为地砖的事专门做出了一些解释，还有取消的篮球场。不得不提一句，保定地产大咖狗哥就是燕云城的业主，狗哥认为燕云城是保定第一，河北第一，全国第一，全世界第一。

那么一个是本土优质民企华中开发的尚玉园，一个是双国企背景深圳园开发的燕云城，这两个楼盘交房以后的品质究竟如何呢？让我们拭目以待吧。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自冬冬冬，纯属个人看法，仅供参考。

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