房地产业发展新模式是指实现房住不炒、租购并举的模式。这一模式是在2023年4月底，召开的中共中央政治局会议在部署房地产市场相关工作时提出，要推动建立房地产业发展新模式。

房地产发展新模式是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，‌加快构建的一种新型房地产模式。‌这一模式旨在加大保障性住房建设和供给，‌完善商品房相关基础性制度，‌以满足居民的刚性住房需求和多样化改善性住房需求。‌具体来说，‌这一模式包括以下几个核心内容：‌

1、加大保障性住房建设和供给

通过增加保障性住房的建设和供给，满足工薪群体的基本住房需求，同时支持城乡居民多样化的改善性住房需求。

2、改革和完善商品房相关基础性制度：

包括改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，‌以及完善房地产税收制度等，‌以适应市场变化和居民需求。‌

3、赋予城市政府房地产市场调控自主权

充分赋予各城市政府在房地产市场调控方面的自主权，‌允许城市根据自身实际情况调整房地产政策，‌以适应市场变化。‌

此外，‌这一新模式还强调了消除过去“高负债、‌高周转、‌高杠杆”的模式弊端，‌建设适应人民群众新期待的“好房子”，‌并通过金融、‌土地、‌存量商品住房消化等政策“组合拳”，‌优化调整房地产政策，‌逐步释放置业需求，‌减轻居民住房消费负担，‌重塑市场信心，‌推动房地产市场平稳健康发展12。‌

新模式有4个特点：1、坚持“房住不炒”基本定位。2、实现住房供给主体多元化。3、多渠道完善住房保障体系。4、大力推进租购并举住房制度。

按照照目前房地产发展新模式的发展路径，未来楼市走向将遵循“保障+市场”的供给新体系，意味着未来绝大多数刚需家庭的购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房将满足改善性住房需求。

今年3月26日，深圳取消了已执行多年的“7090政策”。对此，市场分析人士认为，深圳取消“7090政策”，符合当前市场环境变化及未来走向，该措施的调整有其必要性。因为，从出台“7090政策”的背景及拟达到的目标来看，该举措是在当时条件下，从供给端进行的调适，以更好匹配当时市场需求。

7090政策是指新建住宅项目的户型比，即套型建筑面积在90平米以下的房屋户型必须占据整个楼盘项目的70%以上。这项政策的主要目的是通过对房地产市场供应结构的调整和规范，使得房地产的住宅产品更加合理，以满足刚需人群的需求。

这一户型结构与当时市场需求相吻合，能够满足中国大多数改善型购房者的实际需求。但是现在看来随着人民生活水平的提高，以及对住房面积需求的增长，这一限制政策显然已经过时，所以楼市政策应该与时俱进予以取消。

目前我国住房建设已进入第四代模式。简而言之，第一代住房是茅草房，第二代住房是砖瓦房，第三代是电梯房。而第四代住房是在电梯房的基础上融合了中国传统四合院、低层别墅、空中园林等传统住房优点，按照绿色环保理念建成的高层建筑，实现住房与绿化园林完美和谐。

然而，令人头痛的是，尽管住房建设已进入第四代模式，但我国楼市泡沫严重，目前仍有7.3亿平方米的巨大库存难以消化。根据房地产发展新模式的设计规划，这部分库存需要由刚需者来买单，而且中国房地产的当前现状也表明，天量库存只能依靠他们来消化。

事实上，国家对于保障性住房的定性是有具体标准的，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。目前政府下场收购商品房也是按照这一条件实施的。

然而，让人们意想不到的是，疫情前后的短短几年间，年轻人的人生观已经发生了翻天覆地的巨大变化，现在的90后、00后已经正式进入低欲望的4不时代，即不结婚、不买房、不生子、不消费，他们对于买房根本不感兴趣。

在此情况下，政府为破解房地产难题而精心设计房地产新模式就难以为继，因为，所有的政策模式最终还是要落实到消费终端，需要有人为此而买单。失去了消费者，也就意味着失去了市场，“皮之不存，毛将附焉？”此时再好的的政策又有何用？

年轻人的思想之所以会出现如此大的改观，原因就在于，疫情后的这几年时间里，他们经历了太多其他年龄段的人之前没有经历过的事情。一是中国社会进入了疯狂购房时代，3代人掏空了家庭的6个钱包凑首付买房，最终结果房地产泡沫破裂、房价腰斩，可是作为房奴的百姓仍要苦苦支撑去还房贷。更惨的是，有的楼盘变成了烂尾楼，交付不了，只能无限地等待。付了购房款，什么也没有不到。

二是在整个经济下行的大背景下，就业难度大幅增加。三是5年前没有买房的年轻人，当年曾被看作是失败者，被认为错过了买房时机，随着房价的继续上涨，将来可能会买不起房。然而，现在他们却惊喜地的发现，正因为自己没有买房，所以才幸运地逃过了一劫。

回过头来看看身边的买房者，都在房价暴跌后苦不堪言，但仍要咬紧牙关、节衣缩食去还房贷，过着房奴心酸的苦逼生活，备受煎熬。这一番亲身经验让他们终身难忘，并从中顿悟，从而对经济社会有了全新的认识，所以才会采取“4不”的生活态度。

房地产新模式的设想和初衷是，通过政府从开发商手里收购库存商品房，将其作为保障房卖给目前没有住房的大量刚需购房者，而将140平米以上的高端住宅和第四代商品房卖给有钱人或改善性住房需求者。

但是，在缺乏终端消费者的前提下，任何改革方案都毫无意义。况且，目前我国二手房挂牌住房主要为80-120平米住房，而且绝大多数的商品房通常不会全部以单一小户型产品出现，通常情况下一个小区里只有部分楼栋，甚至同一楼栋部分单元的产品满足保障房所需的小户型标准。

其次，按照各地已经出台的存量收储政策，几乎都要求存量商品房具备区域优势、交通优势及证件齐全，产品品质高，这些条件叠加起来，真正达标的存量资产容量非常有限。

笔者认为，要从根本上解决年轻人躺平不买房的问题，不能只看房地产现状，还要从整个宏观经济层面看问题，这实际上是一个系统工程。不解决年轻人的就业问题，不提高收入水平，在看不到对未来预期的情况下，他们怎么可能对自己的未来抱有信心？

由此可见，在探索房地产发展新模式过程中，政府在解决发展路径的同时，还要解决终端消费者的问题，要让年轻人成为巨量库存商品房的接盘侠，不仅要为他们提供合适的房源，还解决他们生活中面临的一系列问题，否则，想让他们背负着巨大的生活压力去充当楼市接盘侠，这种想法是不现实的，而且在实践中也是难以实现的。

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