几天前，楼Sir发了一篇关于海口二手房的文章。

本来想帮大家扒一扒当下市场的真实情况，万万没想到，关注度直接爆了。

别的不说，光文章收听人数，就有1200多人；阅读量，更是超过5万大关。

由此可见，海口二手房关注度，真的一点不亚于新房。

| 戳图片可回顾

与此同时，评论区也是热闹异常。

各路大神纷纷出手，有分析买新房还是买二手房、未来市场怎么走的；有认为房价还会进一步下行，咨询各个片区成交情况的；更有直接下任务，让楼Sir赶紧出一篇后续文章的。

| 部分网友评论

看到大家如此热情，楼Sir自然不敢怠慢。

今天，咱继续安排第二弹，扒一扒海口各片区、板块的房价，以及近一年的成交情况，以便让更多关注二手房的童鞋，心里有数。

不管是计划卖房，还是买房，都能做个参考。

温馨提示一下，本文数据来源贝壳找房，目的是为给大家多一些参考，不管你打算卖房or买房，都可以通过本文，做到心中有数。

海口二手房真相，扒到了

常规操作，先来一波前情回顾。

记得上一篇文章，楼Sir扒出了目前海口二手房市场，正处于一个房价连跌、挂牌飙高的状态。

房价方面，不管是国家统计局，还是贝壳找房数据，都是一个持续下行的态势。

统计局数据显示，自去年4月至今，海口二手房价已连降15个月，累计降幅高达9.9%。

而拉长时间线，楼Sir更是惊人的发现，近两年时间内，房价有21个月都在跌。

看到这一幕，估计不少人都心头一颤。

暂且不说那些投资客，就这个情况，无论2021-2022年上车的买家，还是当下急于置换的朋友，都难以接受。

关于前者，当初高位上车后，房价开始一降再降，每天眼睛一闭一睁，可能都要损失几十甚至上百块。

至于后者，就更难了，市面上的二手房源激增，手头房子不仅卖不上价，还不好出手，置换难度可想而知。

目前，贝壳数据显示的海口二手房均价，已降至1.51万/㎡，跟2022年高位相比，每平跌了约4000元。

这要是100平的房子，相当于跌了多少？大家可以自行计算一下。

挂牌方面，海口也一直处于高位。

目前，仅贝壳一个平台的在售二手房源，就多达2.44万套。

而且今年以来，贝壳月挂牌量基本都在3000-4000套左右，跟其300-400套的月成交量一对比，差距立刻就出来了。

说实话，就海口二手房现在这个形势来看，目测“挂牌涨、房价跌”还会持续较长的一段时间。

至于啥时候才是个头，反正楼Sir不好说，也不敢说…

海口二手房价，最贵板块Top15

OK，海口二手房真相，各位已经了解，至于大家关心的，各区域、板块房价是个啥情况？

先来看看，海口4个行政区的房价：

据贝壳数据显示，目前海口二手房价最高的为秀英区，均价在1.8万/㎡。

其次，为美兰区和龙华区的1.6万/㎡、1.5万/㎡；琼山区房价最低，仅1.4万/㎡。

降幅方面，大家也看到了。

同比去年，海口四个区的房价，全部齐刷刷的下降了，降幅基本在7%-10%区间，换算到单价的话，每平大概降了1400-1600元。

| 航拍海口 楼Sir拍摄

粗略估算一下，如果你的房子，去年还能卖200万的话，到了今年，可能要缩水15万左右…

对此，楼Sir不禁又要感叹一下，这一年到头忙下来，钱没攒几个，反倒搭进去了一辆车。

估计这事儿，不管搁在谁身上，都要郁闷一段时间。

当然，上面这组数据，只是各个大区的整体情况，至于各个板块房价多少？

咱们接着往下看。

老样子，楼Sir又一次深扒了贝壳的数据，翻出7月份海口二手房价最贵的15个板块

可以看到，在刚过去的7月，海口二手房价最贵板块，没有悬念，依旧是地处西海岸的紫园板块，成交价为2.55万/㎡。

如果要问，这个价格什么水平？嗯，基本可以上车海口大部分的新盘了。

仅次于紫园板块的是海口湾，成交均价在1.74万/㎡，跟去年相比，每平下降4000元。

然后，江东、国贸紧随其后，价格分别为1.64万/㎡、1.6万/㎡。

而价格在1.5万/㎡-1.6万/㎡的板块一共6个，分别为金盘、新埠岛、椰海大道、海甸岛、滨江和国兴板块。

| 航拍海口 楼Sir拍摄

看到这里，可能有些人还没啥感觉，但楼Sir早已惊呆在原地。

去年8月，楼Sir就曾统计过相关数据，记得当时房价处于“2字头”板块一共5个，分别为紫园、观澜湖、新埠岛、海口湾和国兴板块。

再看现在，就剩紫园一个了。

然而这还没完，即使排名第二的海口湾板块，放在去年，也只能位列8名开外。

楼Sir就问你一句，意不意外？

| 2023年数据，仅供参考

而且大家别看上面四个片区的房价走势，跟去年相比，降幅不是很大，只要一细化到各个板块，就真没各位想的那么简单了。

还是以海口湾为例，7月成交均价为1.74万/㎡，看上去是不是感觉还可以？

但只要拉长时间线，你就会发现，这里的房价，简直就是“惨不忍睹”。

据贝壳数据显示，该板块去年8月成交均价高达2.44万/㎡，到现在仅一年时间，每平直降7000元。

然而，这还不是最低的。

另有数据显示，该板块去年12月和今年1月，更是卖出了1.59万/㎡、1.63万/㎡的超低价格。

讲真，看到这一幕，楼Sir小脑都要萎缩了。

虽然知道海口二手房价一直下行，但没想到，作为比较火热的板块之一，这里房价跌的竟然如此夸张。

由此可见，当地的二手房现状，是多么的惨烈。

当然，楼Sir只是拿出了众多板块中的一个，至于其他地方，还是要看具体情况。

这些地方二手房，最好卖

不过话说回来，虽然房价在降，但房子该买还是要买，毕竟很多人都是有居住需求的。

更何况，有一套自己的房子，所带来的幸福感，也是其他东西所无法替代的。

那么，哪里的二手房卖得最好？可选性最多？

针对这个问题，楼Sir扒出了近一年以来，海口最好卖的15个板块

可以看到，最近一年内，海甸岛、远大和紫园板块成交房源套数最多，分别为628套、416套和204套。

其中，海甸岛的二手房成交量，直接呈现出碾压态势，远超其他一众板块，相当于一天卖出2套房源的节奏。

为啥那么多二手房，唯独这里最畅销？

楼Sir分析了一下，主要有3点：

1）房源多，可选性多；2）城市界面较新，非常宜居；3）教育资源可圈可点，除滨海九小、侨中美丽沙分校，还有25小、实验中学、海景学校也都不错。

也就是说，这里的二手房，完全能够覆盖大部分买家的需求，因此卖得好，也并非什么稀奇事。

当然，能有这么好的成交表现，以价换量也是重要因素之一。

排名第二的远大板块，跟海甸岛有点相似。

唯一的区别就是，距离城市中心有一段距离，通勤成本会有所增加，所以成交量也会略低一些。

不过400多套的数据，放在整个海口，也相当不错了。

| 远大板块 楼Sir拍摄

至于排第三的紫园板块，也不用多说了，在这里上车的，基本都是冲着孩子上学。

不过，也从侧面反映出，在海口，一个好的学区可是“稳房价的利器”之一。

至于其他几个板块，近一年的成交量差距都不是很大，基本在100套上下浮动。

细心地朋友应该发现了，楼Sir把各板块去化率也算出来了。

因为这个数据，最能代表一个版块的流通性。

数据显示，近一年海口去化最好的，竟是房价最贵的紫园板块，去化率高达18%以上，这也就意味着，该板块每100套房，就有18套成交。

看到这一幕，楼Sir只能说，海口有钱人真心不少，大家为了孩子上学，也是真舍得花钱啊。

紧随其后的为海甸岛、海垦、万达和西海岸南片区，去化率在13%以上，反倒是远大板块，表现一般，还不到12%。

房价方面，楼Sir把以上板块，近1年的成交均价和挂牌均价，也扒出来了。

整体看下来，不管哪个板块，基本都是降价才能实现成交，而且这个降幅，还都不低，大都在10%以上。

其中，房价降得最多的是江东、远大和海口湾，降幅分别为25.3%、19%和17.5%。

最少的则是龙昆南、国贸两个板块，降幅只有3.9%和4.9%。

| 龙昆南板块 楼Sir拍摄

之前，楼Sir就说过，一般二手房成交价，在挂牌价基础上砍价不超5%，属于一个比较合理的议价空间。

但如果超过这个区间，一定程度上就算是割肉卖房了，尤其是那些降幅10%以上的。

如此看下来，近一年的海口二手房，不管是卖得好的，还是卖得不好的板块，房价都可以用“惨不忍睹”来形容了。

比如前面说的海口湾，就是一个“血淋淋”的例子…

至于未来还会不会进一步下跌？当下这个市场情况，还会持续多久？各位怎么看，咱们评论区聊聊呗~