二娃说
明明可以靠父母买房，偏偏要靠自己，明明是谁我不晓得，我是偏偏。
熬了5天后，总算迎来了周末。今天，二娃想跟老铁们聊聊买房逻辑这件事儿。
先问大家一个问题：买房应该怎么选？
我想，90%的人都会说：当然是选地段好、交通好、配套好、学位好的房子啦！
但我想问一句：满足这些所有条件的房子，你们真的买得起吗？
正所谓“有多大的屁股，穿多大的裤衩”，所以，买房时，我们要懂得取舍。比如，哪些东西我们可以不要，哪些东西，我们必须要！
不知道大家怎么看，反正在二娃这里，买房最重要的几个因素排序应该是：地铁＞学位＞生活配套＞环境＞户型。
因为地铁代表着交通，这对每个人来说都尤为重要，它的受众群体占比最大，可去到99%（剩下的1%，留给别人装逼）。
◆ 地铁，一个城市的血脉和骨架
而学位次之，毕竟单身人士，没有小孩的人，通常在买房时不会将其作为必须条件。但不可否认的是，在教育资源极不均衡的当下，一个好的学位可以让房产更加保值和增值。
至于生活配套，二娃倒是觉得没有那么的重要，只要能满足业主基本需求即可，比如有菜市场、小超市、简单的商业街就可以了，想要去逛大型购物中心，可以坐地铁去市区。
◆ 珠江新城天汇广场
而周边环境和户型，这只针对刚需自住客来说比较重要，但对于投资客来说，根本不算事儿。而且，这两个因素对物业升值的影响，其实并不大。
因此，如果买房时只能从“地铁、学位、配套、环境、户型”5个条件里面选择1-2样的话，二娃建议：首选地铁和学位，至于配套，环境和户型可以暂且往后放。
一方面，一套房子只要有了地铁和好学位，这就相当于你斗地主时，拿了两个王！单张钓，都能把别人给钓死！
◆ 地铁+学位=双王在手
另一方面，选择将配套、环境往后放，是因为这些东西是实时变化的。随着一个区域的开发，配套和环境只会越来越好。
所以呀，买房时，如果将重点盯在配套和环境上，这个肯定是错的！
因为配套成熟，环境好，代表着该区域或板块红利期已经接近尾声，而配套暂时没有，或者不成熟的区域，说明它很年轻，正在发展期，板块轮动的红利才刚刚开始。这就好像18岁的你一样，拥有无限可能。
如果大家还是不太明白，那也没关系，下面二娃用一只鸡，来给大家阐述这个道理。
◆ 示意图，图片by：一勺
从上图可以看到，一只鸡可以分为：鸡头、鸡身、鸡尾，三个部分，而鸡头和鸡尾是没有什么肉的，或者说一点也不肥美，只有鸡身才是精华所在。
所以，想要吃爽、吃饱、吃撑，选择吃鸡身才能满足！
这就好比买房一样，我们想要享受到最大的红利和回报，就必须赶在一个板块的建设期入手。
就拿最近很多网友来问我的楼盘品实·云湖花城来说吧，前几天，我看到一个自媒体写了这样一篇文章：“周边西伯利亚，配套摇摆不定，地铁上盖能救4万+的云湖花城吗？”
看到这里，我忍不住笑了一下：果然还是太年轻！
买房怎么能只看现在呢？请把眼光再放长远一点ok？如果什么都成熟了，你觉得这个楼盘还会只卖4万+吗？
我们以珠江新城为例，1996年，它还是下面这幅鸟样。那时候，即便只卖3000元/㎡，也要被无数人骂成狗：“周边全是农田和村庄，啥配套也没有，还要卖这么贵，你咋不去抢！”
◆ 图片来源于广州日报，摄影师：陈碧信
但如今呢？珠江新城摇身一变，成了当下中国一线城市最美CBD，各种星级酒店、高端商业广场应有尽有，一手房更是突破了20万/㎡！
◆ 图片来源于广州日报，摄影师：陈碧信
你说，如果当初买珠江新城房子的人，目光短浅，都只看眼前的配套和环境，那么现在，他们怎么可能逆袭成为千万富豪？
同样的案例，我们放在广钢新城，放在黄埔科学城，放在万博CBD，皆能成立。
所以，在买房这件事情上，我们应该用发展的眼光来看待，而不是死咬着眼前的现状，不肯松口。
那么，品实·云湖花城这个楼盘到底值不值得买呢？
其实，在二娃看来，只要价格合适，这个楼盘是真的可以入手！
说起这个项目，其实二娃去看过两次，下面我来说说它的缺点和优点：
缺点的话，就和某个自媒体说得一样，目前来看，项目周边配套是比较缺的，因为到处在施工，交通暂时看起来也比较乱，反正二娃去项目时，都是从地铁萧岗站打车过去的，大概花了30元左右。
◆ 打车费截图
说句实话，每次去的时候我都想吐槽一下：好不方便呀！
但后面，在了解完项目的信息后，我开始有了改观，并认为这里是一个价值洼地。
原因很简单：
其一、项目手握房产核心价值的两大王牌“地铁+学位”。
二娃踩盘了解到，品实·云湖花城是白云湖地铁车辆段上盖大盘，距离地铁8号线北延段亭岗站仅约360米（直线距离），预计今年通车。
◆ 二娃踩盘时拍摄的实景图
到时候，乘坐这条线路，可无缝换成5号线、6号线、4号线、3号线等数条线路，去北京路、珠江新城、琶洲、广州南站都非常方便。
◆ 地铁8号线换乘一览，图片来源广州房产
另外，据现场销售介绍，项目不仅自带1.5万㎡商业街，小区内还配建了2所学校，一所是18班的公立幼儿园、一所是36班9年一贯制省级（标准）公立中小学。
虽然，目前哪所名校暂时还未定，但根据广州地铁+珠实这种开发模式的，引进省级名校，基本跑不掉。
◆ 项目沙盘，图片来源广州房产
那么，地铁和学位的价值到底有多大呢？相信买过地铁房和学位房的人最清楚不过了。
以地铁6号线二期为例，在其开通前（2016年12月），沿线楼盘多为20000-30000元/㎡，但地铁开通后，如今沿线楼盘二手房价格都已突破4万/㎡，还有某些一手楼，卖到了5.7万/㎡！周边业主，爽到从轮椅上跳了起来。
而拥有一个好学位，同样牛气冲天！
比如去年，二娃暗踩了一个7㎡的袖珍老破小，没厨房、没电梯、没厕所，要我评价的话，那真的是环境差到无眼看！
但因为有个好学位，人家最后，竟以54124元/㎡成功卖掉了！
◆ 越秀7㎡袖珍学位房
而近期，我们同事舒克也去越秀看了一个老破小的学位房，楼龄30年，面积10㎡，总价却要200万！这么一算，单价竟高达18万/㎡！
是不是不可思议？然而，这就是学位房的底气！
◆ 带铁皮的这套，就是18万/㎡的学位房
另外，值得一提的是，广州今年那些房价下跌的楼盘，你仔细对比后会发现，他们都是一些没有学位、没有地铁的楼盘，而同时满足地铁+好学位的房子，其实房价非常坚挺，甚至还涨了。
详细分析可查看上一篇文章☞：在增城7个降价楼盘中，我发现了一个秘密......
所以，从这一点来看，我非常看好云湖花城！
◆ 项目售楼部实景图
其二、他们户型也做得相当不错，70㎡就能做到三房。
一方面，70㎡能做到3房的楼盘，其实在广州市场上并不多，更别说白云区了，这在一定程度上，为3房需求的买家省了不少钱。
另一方面，它们的户型设计比较合理，实用率超过86%，不像很多楼盘，为了多一间房，把整个房间搞得非常狭小。
◆ 70㎡三房户型
然而，除了70㎡的3房外，它们还有90㎡的4房，120㎡的5房和140㎡的6房单位。
所以，仅凭这2点，我就觉得项目开盘肯定卖得不会差！当然，最终能去化几成，主要还是看价格！
据二娃内部小道消息，云湖花城好像这个月底就会开盘。价格的话，我猜首期开盘不会太高，最低的应该有3字头，高的估计也就是4.2-4.3万/㎡左右吧！
当然，这只是我自己的猜测罢了，要是错了，可千万别怪我，这个锅我不背！
反正我个人觉得吧，白云本地人，还有在海珠、琶洲上班的人，可以重点考虑这个盘，不管是在价格上，还是交通上，项目的性价比都不错。
那么，你们怎么看？你们觉得开盘会卖多少钱一平米？欢迎留言发表你们的看法。
