8月29日，万科发布2021年半年度报告，2021年1-6月，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

万科历年财报数据显示，公司上次中报净利润下滑还要追溯到2002年，当年半年报归母净利润同比下滑16.6%。

对于净利下滑，万科总裁、首席执行官祝九胜在今日业绩会上回应称，原因主要在于三方面：第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

或受业绩影响，万科A 8月30日股价下降7.03%至19.43元，最新市值2259亿元，较今年高点已蒸发超1500亿元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时间财经表示，万科作为龙头企业，其业绩变化具有一定的行业代表性。销售业绩的增长一方面反映了行业集中度上升的趋势，另一方面也表明企业可能存在为了保现金流而进行了以价换量的促销活动。后者反应在财报上就是收入增长的同时而归母利润却在下降。

上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示，连万科都出现净利、经营净现金流下滑这种现象了，说明市场的确不能乐观了，尤其是现金流的大幅下降。

净利下降

据公开报道，万科在去年末召开的2021目标与行动大会上布置了2021年度的6大工作任务，其中归母净利润实现500亿元。据此计算，上半年万科归母净利润完成仅全年目标的22.1%。

上半年，在万科营业收入构成中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入85.7亿元，占比5.1%。可见万科转型至今房地产依然是顶梁柱。

就房地产开发业务而言，1-6月，万科该业务实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。上半年合同销售金额中，住宅占86.7%，商办占9.1%，其它配套占4.2%。

祝九胜称，“这几年我们的开发业务销售增速相对都有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。”

上半年万科实现房地产开发业务结算面积1115.4万平方米，同比增长6.2%，结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%；开发业务的结算均价为12940.0元/平方米（2020年上半年：12285.7元/平方米），而2019年的结算均价就已经超过15000元/平米。

而且房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率大幅下滑6.02个百分点至18%，造成公司整体毛利率和归母净利率分别下滑8.9个百分点、1.9个百分点至22.9%、6.6%。

中信建投研报称，万科营收的平稳增长主要由房地产开发业务结算量价齐升，上半年开发业务实现结算面积同比增长6.2%，且结算均价同比增长5.3%。而归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为22.94%，较去年同期下滑8.9个百分点，公司综合毛利率的下滑主要由于2017年至2018年获取的项目受到了限价政策影响而毛利率出现了下降。

“我们全年毛利率的压力还在，”祝九胜谈及万科及全行业接下来的毛利率走势时表示：“整个行业毛利下降是看得到的，我认为整个行业能够回到平均回报水平，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好，那么回报水平就会高一点。”

分区域看，北方区域是拉低万科净利润的重点。北方区域营收231.7亿元，占万科总营收14.87%，对应权益净利却只有约9.6亿元，只占集团净利的7.33%。

此外，南方区域和中西部区域的营收和利润较为匹配，上海区域则为万科带来了较高收益，上半年上海区域营收449.68亿元，占总营收28.85%，但贡献了32.01%的权益净利润。

据财报，万科上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元。

但国泰君安研报认为，万科业绩确定性依然处于较高水平，公司利润率修复可期。万科已售未结资源同比提升12%到7819亿元，且隐含的已售未结均价达到14540元/平米，因此利润率将修复。

万科近年来提出“从以房地产开发为主并重转变”的战略，并拓展多元化布局，包括物业服务、物流仓储、商业开发及运营等板块。

上半年万科物业服务和租赁住宅两大板块推进较快，其中万物云旗下各子品牌发展势头优异，租赁住宅上半年新获取6700间；商业开发与运营板块经营指标有所改善，出租率较年初提升4.9个百分点；仓储物流板块收入增长最快，达64%，但总体体量仍较小。

祝九胜称，万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如印力在上海的竞争力较强，但难题在于另一些城市做得不够好，所以整体在报表上的呈现不太好。但我们认为能力上的差距小于业绩上的差距，我们有信心找到差异化的解决方式。”

经营净现金流下滑七成

截至报告期末，万科净负债率为20.2%，有息负债金额为2687.1亿元，较年初增加101.9亿元，占总资产的比例为13.7%。有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计843.0亿元，占比为31.4%；一年以上有息负债1844.1亿元，占比为68.6%。

分融资对象来看，银行借款占比为55.8%，应付债券占比为22.9%，其他借款占比为21.3%。分境内境外来看，境内负债占比74.6%，境外负债占比25.4%。人民币负债占比75.4%，外币负债占比24.6%。

截至报告期末，万科持有货币资金1,952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和843.0亿元。

万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。祝九胜也表示，“万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”

万科称，一季度末公司顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，本集团净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

值得一提的是，报告期内，万科取得经营净现金流67.8亿元，相比去年同期226亿元则大幅下滑70%。在当前各大房企加速“去杠杆”，聚焦经营净现金流的更好表现时，万科虽保持了正的净现金流，但大幅下滑让人大跌眼镜。

柏文喜表示，房地产作为强周期行业，目前大多数企业因严格的政策管控，极力控制资本性开支，但万科还保持了比较大的拿地力度，资本性开支相对比较大，所以在万科的报表上来看，它的销售收入在增加的同时净现金流在净现金流在减少。

财报显示，万科上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。上半年新获取项目，对应总地价1126.3亿元，拿地金额占销售金额的比重为31.8%，均价为7480元/平方米，这一均价相较于去年同期的6368元/平方米上涨超17%。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。（北京时间财经 陈世爱）