中央经济工作会议结束了，这对我们普通人有什么影响？做为一个房奴我最关心的就两个问题，第一是房价能否稳住，第二是房贷利率能否继续下降。看完会议内容，这两个问题都有了答案。

会议强调，要稳住楼市和股市。这是最高层对楼市的定调和方向，楼市已经走跌了三年，这个时候说稳，那就是不想楼市继续跌的意思了，至于怎么做到，这就涉及到具体政策工具了，我认为国家还有很多政策牌可以打。

比如利率方面吧，当前公积金首套房贷利率虽然只有2.85%，但是公积金二套房的利率却是3.325%，比存量房贷利率3.3%还要高些。二套房的利率能否和首套房利率统一呢？毕竟商业房贷首套和二套的利率都已经统一了，而且首付比例也统一为15%。

再者说，虽然现在对存量房贷利率降低到3.3%，但是这个利率依然不算低，还有下降空间，当前是通缩的，2024年的通缩大概是1%，也就是说所有的物价指数平均跌了1%，在这种情况下，我们的房贷利率其实还有下调空间。

本次会议关于利率的内容是这么说的：实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。已经明确说了要降息，那么2025年的LPR就是要下降的，不确定的只是降息的具体时间，当前我们的五年期以上的LPR是3.6%，存量房贷利率的计算公式是这样的：房贷利率=LPR+基点，基点已经统一调整为“-30”，明年LPR继续下调后，那么存量房贷利率将在3.3%的基础上进一步下降，或许还会下调至3%以下。

当前的商贷利率已经逼近公积金利率了，存量商贷房贷利率已经比二套公积金利率低了，新发放的房贷利率也一度逼近甚至低于首套公积金利率。我大胆猜测，明年公积金利率大概也会跟着下调，更大胆一点预测，我认为公积金二套利率会向首套利率看齐，两者会统一起来。

本次会议另一个重点任务是大力提振消费，全方位扩大国内需求，推动中低收入群体增收减负，提升消费能力、意愿和层级。

我们国家当前经济中的一个主要问题是内需不足，虽然生产力非常庞大，但是自己消化不了，必须依赖出口，贸易顺差一再创新高，这一方面说明我们的产品有竞争力，另一方面也说明我们内部消费能力不行。

我们要发展内循环为主体的经济发展模式，核心也是要将消费搞起来，扩大国内需求，但是为什么内需搞不起来？或者说还差点意思？起码有两个原因，第一是收入上不去，最近几年经济不容易，就业也不乐观，降薪甚至裁员的情况也屡见不鲜。收入没增加多少，即便是有消费意愿，但是苦于没有消费能力。

第二是家庭现金流紧张，2015年以来的这轮楼市行情导致房价上涨太多，大部分都是在房价较高的时候买的房子，这导致购房后月供支出占家庭现金流比例较大，在买房的时候经济较为乐观，经济增速也更高，有收入增加的预期，所以也能容忍，但是最近几年，就业形势不乐观，收入不仅上不去，还要降薪，但是债务是刚性的，最终是恶化了家庭现金流的。

那么让银行出让利益，继续降低房贷利率，这是能够改善家庭现金流的，今年10月份那次降息，每年能够为家庭节省利息1500亿，这些节省的资金最终会转变成消费，变成市场的订单，但是这个力度还不够，还需要继续。

其实这并非是让银行出让利益，因为存款利率也一并会下降，保持利差即可，有房贷的是什么群体？一定不是特别富有的那个群体，主要是中等收入群体以及中下收入群体，这些人的日子过得紧巴巴的，而拥有存款的是什么人？主要是比较富裕的那个群体，他们占到了存款的大部分。

所以，降息其实就是一种利益的重新分配，适当降低富裕群体的利息收入，而降低中低收入群体的利息支出，最终的结果是扩大了整体的消费和投资，改善了中低收入群体假体你的现金流，而富裕群体也会因为利率下降会更加倾向于消费和投资。

总而言之，我认为明年房贷利率会继续下降，要想更早的享受LPR下调带来的红利，尽快将重定价周期从12个月改为3个月，这样就能最快地享受LPR下调后的优惠房贷利率。