谢逸枫:70城8月房价跌幅创3年最大,是否迎来拐点?

谢逸枫 2024-09-18 15:55:27

文/谢逸枫

9月14日,统计部门公布8月70城房价指数显示,新建商品住宅房价环比下跌0.73%,1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%,7月下跌0.65%,跌幅扩大0.08%,呈现房价不稳定的下跌走势。

8月70城房价指数显示,新建商品住宅房价同比下跌5.70%,1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%,7月下跌5.28%,跌幅扩大0.42%。房价表现出跌幅扩大,持续性下跌,继续探底、调整趋势。

笔者认为,8月房价跌幅扩大,一是与‘517新政’效应衰减、持续性弱有关系。二是新房市场需求萎缩大,二手房缺乏有效的接盘人。三是‘以价换量’已经形成市场主流。四是与居民收入下降有关。除了政策效应减弱之外,二手房价降价幅度加大,对新房形成竞争态势。

本轮房地产市场投资额、新开工面积、量价、土地成交面积、房企到位指金、国房景气指数的下降幅度和市场下行周期已经刷新历史记录,超过前四轮1997年-1998年、2007年-2008年、2011年-2012年、2014年-2015年的下降幅度、下行周期,属于史无前例的超跌。

笔者认为,目前房地产市场存在的困难已经超过前四轮,不仅有特殊的疫情冲击和疫情后的居民收入下降修复的因素,还有经济三大风险的化解和GDP下行及贸易的冲击、地缘问题,加上房地产的自身风险和人口的下降,房地产去金融的调控,可谓是雪上加霜。

自2022年以来的房地产救市开启,到2024年的517楼市新政,房地产是政策市的效应,已经逐渐失灵了。因为政策已经不是万能,不是包治百病的神药,没有前四轮所谓的楼市救市一针见血的效果。政策效果是昙花一现,经过市场短期的消化之后,市场陷入低迷。

笔者认为,房地产市场最低点已经过去,却没有走出低谷,没有出清。要彻底走出低谷、出清,化解债务、交房、库存的风险,稳住房价预期,需要更多的强有力的全国层面政策出台。否则房地产市场无法在2-3年内完成调整,见底,反弹,肯定会拉长房地产市场下行周期。

从9月前两周百城销量、房价数据来看,“金九银十”出现反弹的可能性大不,市场总体以平淡为主。除非9月下旬,全国层面出台重大利好政策,例如降准降息、税费减免、存量房贷利率下调、7090政策取消、非普通住宅标准调整、三道红线和贷款集中制暂时停止执行,否则反弹可能性就不大。

按照目前房价、成交量、房企出清、居民收入、经济形势的走势,估计要在2025年才能完成筑底,2026年才可能出现反弹情形。从目前政策、供求关系和保交楼处置及债务化解情况看,房地产调整期可能还需要两到三年时间完成,一旦政策调整未等预期,调整期会拉长到三年到五年。

笔者认为,按照目前的房价、成交量趋势来看,房地产政策有效不佳、持续性弱。考虑到同比跌幅还在扩大,房价环比还在下跌,后续房地产供需、货币、信贷、财税政策还需要持续加码,稳固政策取得的改善趋势,带动市场预期的向好发展。

总体看,8月70城房价未触底(未见底部),处于探底、筑底的深度调整阶段,保持连续下跌趋势。按照房价发展趋势来看,目前房价下跌空间正在缩小,已经在低谷。购房者(自住、改善、家庭理财)买房最好的时间节点、窗口期已经来临,可以抄底。

长江证券研报曾指出,一次地产周期平均持续时间为11年,中位数持续时间为10.6年。如果是大型地产危机,跌幅在35%以上,下跌时长6年,从第4年开始,环比跌幅会显著收敛,直到第7年开始反弹;小型危机一般跌4.25年,但磨底时间更久,一般第6年开始上涨。

长江证券研报最终的结论是小型危机大概13-14年就能涨回前高,大型危机在20年内涨回前高的概率都偏低。从名义房价看,2026年下半年或成为房价止跌时点,到2031-2032年,名义房价有望涨回前高。

高盛预测,中国房价在2021年第三季度达到顶峰后,会经历24个季度的下跌趋势,一直到2027年第三季度才能见底。依据是美国2006-2012年间的下降曲线,参考的是美国,主要是因为一方面可能是中美前三年的跌幅相当。另一方面中美经济规模比较接近,而且货币政策与财政政策都比较强势。

8月70城一手商品住宅房价环比下跌0.73%,跌幅扩大0.08%。

按照8月70城房价数据显示,新建商品住宅房价环比下跌0.73%,7月下跌0.65%、6月下跌0.67%、5月下跌0.71%、4月下跌0.58%、3月下跌0.34%、2月下跌0.36%、1月下跌0.37%,环比跌幅扩大0.08%。意味着房价指标恶化,呈现持续探底的信号。

8月房价环比下跌0.73%,是2014年12月以来跌幅最大,2014年12月以来单月最大环比降幅,6月下跌0.71%、6月下跌0.67%、7月下跌0.65%、8月下跌0.73%,说明房价出现恶化情况。自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下跌,到2024年8月,已经连续下跌36个月。

根据国家统计局的数据显示,自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%,上涨76个月后首次下降,到2021年12月连续下跌4个月,到2023年12月连续下跌28个月,一直到2024年8月连续下跌36个月,超过上轮房价下跌周期,创3年以来最大跌幅。

从8月70城房价环比上涨城市数量来看,上涨的城市2座,与上月持平。持平的城市1座,比上月减少1职,下降的城市67座,较上月增加1座。上海上涨0.6%(7月上涨0.2%领涨全国,南京上涨0.3%,西安持平,说明上海最抗跌,市场韧性最强,呈现一枝独秀的行情。

8月70城新房价格环比涨幅为正的城市为2个,分别为上海和南京,上海已连续6个月涨幅排名第一,成为目前楼市复苏的标杆城市。南京此前连续15个月房价环比涨幅为负,首次为正说明一些调整充分的省会城市,有数据转正的机会,西方上涨转为持平。

上海新房价格自2022年6月以来环比持续正增长,环比已连续上涨27个月。上海新房价格走势长期坚挺的背后,与其旺盛的购房需求和强劲的购买力及产品结构不无关系,尤其是豪宅市场,今年以来屡现“日光”改善盘,总体上拉高了上海的平均价格。

上海作为国际金融中心城市,每年新企业的增长数量众多,就业的岗位也相比其他城市更多,而且上海的经济一直比较稳定地增长,足以吸引外来的人口到上海工作生活,房地产市场的供求相对平衡。上海大部分楼盘都是比较优质的,所以让新房价格保持在稳定区间。

目前看70城房价环比已经连续下跌36个月,是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察,因为政策效果需要时间、房企资金紧张迫于以价换量作为市场主流、商品房库存巨大、购房者收入下降、债务违约与逾期交房影响入市信心。

8月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比下跌,二三线城市跌幅收窄。

8月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看,一二三线城市房价没有触底,处于探底、筑底的迹象非常明显。其中一线城市房价跌幅收窄、二线城市跌幅、三线城市房价跌幅扩大,市场形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

8月70城新建商品住宅房价环比来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.30%,降幅比上月下跌0.50%收窄0.20%,主要是上海房价上涨0.6%。目前一线城市分化严重,北京、广州和深圳分别下跌0.5%、0.5%和0.8%,上海上涨0.6%(7月上涨0.2%、6月上涨0.4%),领涨全国、一线城市。

8月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价环比数据显示,区域城市分化明显,其中一线城市环比下跌0.30%,降幅比上月下跌0.50%,收窄0.20%。二线城市环比下跌0.70%,跌幅比上月下跌0.57%,扩大0.13%。三线城市环比下跌0.80%,跌幅比上月下跌0.73%,跌幅扩大0.07%。

8月一手商品住宅房价同比下跌5.70%,跌幅扩大0.42%。

8月70城房价指数显示,新建商品住宅房价同比下跌5.70%,1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%、7月下跌5.28%,跌幅扩大0.42%,说明房价探底、筑底的趋势不变,政策效果未传导到销售、价格端。

因为供求关系短期无法抚平,房价保持下跌走势。8月70城新建商品住房价格同比下跌5.70%。自2022年4月同比下跌0.1%,这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势,到2024年8月,已经连续下跌29个月,房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示,自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%,房价上涨84个月后首次下降,到2022年12月连续下跌9个月,到2023年12月连续下跌21个月,一直到2024年8月连续下跌29个月,超过上轮下跌周期。

从8月70城房价同比上涨城市数量来看,上涨城市2座,与上月持平。持平0座。下降的城市68座,与上月持平。其中上海同比上涨4.9%(7月上涨4.4%)、西安同比上涨2.9%(7月上涨3.4%),分别与上月扩大、涨幅收窄,意味着城市普遍存在房价下降压力。

目前看70城房价同比已经连续下跌29个月,是否短期内出现见底趋势有待观察。一方面是过去2年多房价同比下跌基数大,另一方面是房价短期的下行调整期未完成。因此,房地产出清还没有结束,调整未结束,房价是否见底有待观察。

8月70城一手商品住宅一线城市房价持平,二三线城市房价跌幅扩大。

8月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看,区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌,跌幅持平,二线城市、三线城市房价下跌,跌幅扩大。基本形成一二三线城市集体下跌的市场格局。

8月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重。其中北京、广州和深圳分别下降3.6%、10.1%和8.2%,上海上涨4.9%(7月北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%,上海上涨4.4%),北京、广州、深圳跌幅扩大。说明唯有上海上涨,并且上涨幅度扩大。

8月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价同比数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%,降幅与上月相同。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.3%和6.2%,降幅比上月分别扩大0.5%和0.4%,说明三四线城市的房价下降压力大。

8月70城二手住宅房价环比下跌0.95%,跌幅扩大0.15%。

按照8月70城二手住宅房价数据显示,二手商品住宅价格环比下跌0.95%,1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%,7月下跌0.80%,比上月跌幅扩大0.15%,总体表现为处于探底、筑底调整状态。

8月70城二手住宅房价环比下跌0.95%,跌幅扩大0.15%(6月环比下跌0.85%,5月下跌1.0%),创下自2014年10月以来单第二大环比降幅。自2021年8月二手房房价开始下跌,到2024年8月,二手商品住宅房价已经连续下跌37个月,房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示,自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%,上涨75个月后首地次下降,到2021年12月连续下跌5个月,到2023年12月,连续下跌29个月,一直到2024年8月连续下跌37个月。

从8月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看,上涨城市1座,与上月持平,下降的城市69座,较上月增加1座。当前二手房价格与新房一致,均处于底部徘徊阶段。说明房价总体弱复苏的趋势,市场以价换量依然是城市的主流趋势,存在下跌压力。

作为8月二手住宅价格环比上涨唯一的城市,吉林涨幅为0.1%,主要是市场和产品结构性的因素导致的房价上涨。从面积段来看,吉林8月各面积段二手房销售价格环比均有所上涨,其中144平以上大面积段房源环比涨幅最大。市场需求似乎仍有发掘空间。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌37个月,释放出二手住宅房价企稳基础不牢固,延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看,要实现见底反弹,需要市场观察。因为房价连续下降已经快达到3年,跌幅的基数大。

根据麟评居住大数据研究院监测数据,8月100个重点城市二手住宅市场均价为14245元/平方米,环比下跌0.59%,环比跌幅较上月收窄0.06%,同比跌幅扩大至7.07%。8月二手房价格持续调整,环比已连续下滑18个月,同比连续下滑20个月。

8月各等级城市二手房市场均价继续下行,一二线环比跌幅收窄、三四线仍在扩大。同比跌幅仅一线有所收窄。其中,一线市场均价环比下降0.02%,同比跌幅收窄至5.43%。二线环比下跌0.81%,同比下跌8.87%。三四线同环比分别下跌5.11%、0.51%。

根据麟评居住大数据研究院监测数据显示,2024年8月全国40个大中城市租金挂牌均价为34.89元/平方米/月,环比上涨0.24%,同比下跌1.85%,同比已连续10个月下跌。8月毕业季效应仍在,总体租金在7月维稳的基础上见涨。

8月一线城市平均租金为85.37元/平方米/月,环比上涨0.65%,同比下跌3.45%。二线城市平均租金为30.76元/平方米/月,环比上涨0.15%,同比下跌2.43%。三四线城市平均租金为24.86元/平方米/月,环比下跌0.04%,同比上涨3.02%。

8月70城二手住宅一二三线城市房价环比下跌,跌幅扩大。

8月70城二手住宅房价环比的城市能级来看,一二三线城市房价没有触底,处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大,二线城市房价跌幅收窄,三线城市房价跌幅收窄,市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的格局。

8月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降1%、0.6%、0.7%和1.3%(7月分别为上涨0.0%和上涨0.1%,分别下降0.9%和1.2%。呈现城市房价内部分化的现象。

8月70城二手住宅房价环比数据显示,区域城市分化严重,跌幅收窄。其中8月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅比上月扩大0.4%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1%和0.9%,降幅比上月分别扩大0.2%和0.1%。

8月70城二手住宅房价同比下跌8.60%,跌幅扩大0.43%。

按照8月70城二手住宅房价数据显示,二手住宅价格同比平均下跌8.60%,7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%,跌幅较上月扩大0.43%。意味着房价未触底、见底。

8月70城二手住宅房价同比下跌8.60%,房价跌幅扩大0.43%。自2022年3月房价同比下跌0.3%,这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势,到2024年8月房价下跌8.60%,已经连续下跌31个月,房价下跌的周期超过上轮。

按照国家统计局的数据显示,2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%,上涨81个月后首地次下降,到2022年12月连续下跌11个月,到2023年12月,连续下跌23个月,一直到2024年8月连续下跌31个月。

从8月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看,为0个,全面下跌,已经连续7个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌不动的的迹象形势,房价处于探底、筑底、调整的形势不变。毫无疑问,与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

8月70城二手住宅一二三线城市房价同比下跌,跌幅扩大。

8月70城二住宅房价同比的城市能级来看,一、二、三线城市房价没有触底,其中一线城市房价跌幅收窄,二线城市房价、三线城市房价跌幅扩大0.4%,市场基本形成一线城市房价跌幅收窄、二三线城市房价跌幅扩大的格局。

8月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%(7月北上广和深分别下降7.2%、5.6%、12.4%、9.8%),北上广深房价跌幅扩大。

8月70城二手住宅房价同比数据显示,一线城市二手住宅销售价格同比下降9.4%,降幅比上月扩大0.6%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.6%和8.5%,降幅均比上月扩大0.4%。意味着一二三线城市房价处于探底、筑底趋势。

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评论列表
  • hi 2
    2024-09-18 20:01

    谢逸枫终于不吹房地产了。小日子走过的车辙印就摆在眼前,我们用双手蒙住眼睛那印子就不存在吗?

  • 2024-09-18 17:31

    大惊小怪。一线城市才下跌0.5%。房价下跌才刚刚开始,炒房客准备过苦日子吧!

谢逸枫

简介:著名经济学家 中国城市房地产研究院院长