“稳中精进 勇毅笃行”是华润置地2022年的业绩会主题，十分契合过去一年房地产市场调控政策的特点。毫无疑问，对于如今的房地产行业来说，“稳”是房企发展关键词，“精”是行业发展新趋势。

2022年，尽管市场依旧疲软，但得益于中央大方针和决策部署落地生根开花，房地产风险持续平稳出清。同时，由于“保交楼、保交付、保稳定”成为楼市主旋律，提质、降本、增效的重要性也日益凸显。伴随行业进入深度调整期，探索健康、良性循环的新发展模式对经济健康发展具有重要意义。

3月29日下午，华润置地发布2022年业绩报告并召开业绩发布会，集团执行董事、董事会主席李欣，执行董事、首席运营官张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清等出席会议。

针对房地产发展趋势，华润置地管理层称：“近年来，房地产行业市场增速逐步趋缓、规模逐渐见顶，行业进入存量竞争甚至减量竞争时期；不同城市市场表现差异明显、分化加剧，基本面较好的城市继续展现出较强的韧性。随着行业发展进入新的历史方位，企业也将更加注重稳健经营、高质量发展。”

站在房地产新旧模式交替的关键节点，华润置地凭借长期主义思维穿越下行周期，并在行业崭新发展阶段，不断通过优化自身结构、提升管理水平、强化产品品质为未来新格局蓄力。

寒冬中修炼内功

稳中提质促发展

年报显示，2022年华润置地实现综合营业额2070.6亿元，股东应占净利润280.9亿元，核心股东应占溢利270.0亿元。去年宣派末期股息每股1.219元(折合港币1.394元)，计入中期股息每股0.182元(折合港币0.208元)，2022年全年股息按年增长1.5%至每股1.401元(折合港币1.602元)。

在行业规模见顶的年份里，开拓创新并不容易，但凭借着集团秉承长期主义、稳健经营的发展理念构建的“3+1”业务模式，华润置地逆着行业“亏损潮”交出了一份充满韧性的成绩单，并于行业发展新阶段起到了作为央企的示范引领作用。

据了解，“3+1”即华润置地的开发销售、经营性不动产、轻资产管理三大主营业务+生态圈要素型业务，这是集团于“十四五”规划初期在原先商业模式基础上提出的新业务模式。面对十四五，华润置地以“重塑华润”为目标，通过多远赛道有机联动、一体化发展，向城市投资开发运营商角色进一步深入转换。

具体从业务层面来看，开发销售是集团业绩增长的发动机，也是推动华润置地实现高质量发展的基本盘。2022年，华润置地实现签约额3013.3亿元，其中当年拿地当年开盘项目30个，贡献签约额376亿元，签约排名上升至行业第四，创造历史最好名次。

对比过往排名发现，去年是华润置地排名上升最快的一年。数据显示，2018年至2021年，华润置地分别以2106亿元、2430亿元、2850.3亿元的销售额，排名行业第9位、第10位、第9位，今年首次跻身行业前五。

在排名提升的同时，华润置地2022年的开发业务营业额达到1761.6亿元，毛利率继续维持在行业高位，为23%%。截至期末，集团已销售尚未结算的签约額为2493亿元，有待陆续结算。其中，已锁定于2023年内结算的开发物业营业額已达1632亿元。

当前，房地产发展思路已逐渐告别“三高”，回归真实住房需求。面对新形势，房企首先要改变的，就是从“量的扩张”转向“质的提升”。对华润置地来说，开发销售型业务就是要坚持做优存量、做实增量，以销售回款为重要任务，加强库存去化、坚持以销定产、保障交付质量，“一项一策”做优项目效益管理，实现长期稳健发展。

据悉在“保交付”方面，2022年，华润置地全年交付超140个项目，各项目均按期兑现，部分项目实现提前交付，并成功入选2022年首批稳交付房企白名单。其中在东北区域，集团全年累计交付约2.3万户、累计交付面积约255万平方米，创交付历史新高。

基本盘之外，经营型不动产业务是华润置地拥有长期稳定现金流的“源泉”；轻资产管理业务即华润万象生活，则被视作集团业绩贡献的强劲“增长极”。2022年，华润置地投资物业（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，毛利率65.6%，如剔除租金减免影响，营业额192.6亿元，按年增长10.5%；华润万象生活实现营业额120.16亿元，同比增加35.4%。

在做大、做强三大主营业务的同时，华润置地还对生态圈要素型业务进行了动态调整和聚焦，重点发展代建代运营、产业和长租领域，持续提升经营质量、协同资源获取、提升品牌影响力。2022年，生态圈要素型业务营业额为182.7亿元（含集团内业务），其中长租营业额3.9亿元。

业绩会上，华润置地执行董事、董事会主席李欣表示：“房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更为考验企业的战略定力。”

坚持优质资产投资

探索城市发展机遇

随着地产大开发时代逐渐落幕，行业也逐渐迎来面向都市圈、城市群的存量改造时代。为此，华润置地高度重视战略引领和顶层设计，一方面坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市，做到精准投资；另一方面在收并购市场纵横捭阖，积极寻找优质标的，实现高质量投资。

2022年，华润置地新获取项目71个，多元化拿地项目数量占比37%，新增权益土地储备789万平方米，权益面积789万平方米，其中一二线城市投资占比92%，总可售货值占比达90%，并在深圳、南京、合肥、厦门、三亚、佛山等地获取优质商业综合体项目6个。

就当前的房地产市场而言，优质的土地储备是房企未来制胜的“压舱石”，可以帮助企业提前锁住销售市场。2022年，随着政策效果逐步显现及市场理性回归，房企分化逻辑加强，一些优质房企反而逆市扩表，这点在华润置地过去一年的动作中有着深刻体现。

据了解，截至2022年底，华润置地总土储面积达6478万平米，其中开发销售型业务土储面积5491万平米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%，可保障本集团未来三年以上的发展需求。

2023年，据李欣透露，华润置地总可售货值达到5384亿元，按照全年60%去化计算，集团全年实际销售金额将超过3000亿元。

除了在土地市场“择机补仓”，华润置地还在市场化原则下，积极斩获优质收并购项目。过去一年，出于自身流动性偏紧等因素，多家房企将旗下资产“摆上货架”以回笼资金缓解现金流压力，收并购市场重返活跃。因此财务稳健的头部优质房企优势尽显，收并购力度加强。

2022年8月，华润置地与世茂签署协议，以33亿元收购了北京分钟寺项目。年底，集团还以124亿元收购了华夏幸福南方总部的多处资产，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目、南京大校场项目及一家深圳物管公司，创下年内最大的地产并购案。美银证券认为，该笔交易可以进一步增加华润置地在高能级城市的市场占有率。

伴随房地产向新发展模式过渡，开发商的意义就不仅仅是造房子，而是要变身为发展商，为一方水土营造完整的生活体系。为此，华润置地始终坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市，做到精准投资。当新的市场空间逐步打开，商业资产运营、城市更新、公共服务等领域都有望获得更多政策支持，为房企带来新的机会。

据悉，今年年初，华润置地与深圳市南山区政府签订协议，承接后海中心区3.5平方公里范围内“智慧运营、产业服务、市政管养”三大板块服务。集团计划以此项目为起点，打造片区智慧运营及场景开发的样板项目。在华润置地看来，以“南山模式”为代表的片区统筹，通过“旧城改造+新区建设+生态价值提升”的联动，向“城市运营商”积极转型。

华润置地首席战略官谢骥称，华润置地坚持严格的投资纪律，量入为出，现金安全为底线，不恐慌不冒进，控制投资节奏，把握核心城市优质项目的机会。2022年拿的地一半以上兑现了开盘，基本实现了预期回报。2023年的拿地策略是坚持稳健、动态跟踪、灵活科学的动态调整投资策略，科学把握投资节奏。

深入开展组织变革

提升运营管理水平

行业发展思路的转变也在不断倒逼企业进行管理思维的变革。身处“管理红利”时代，房企要想实现高质量发展，除了提升量与质，还应培育自身核心发展竞争力，这也将更好的助力企业焕前进发新动能。

早在2021年中期业绩会上，华润置地管理层就曾表示，未来将在管理变革、组织变革和激励变革三方面作出改革策略，助力华润置地达成十四五重要目标。

2022年，华润置地按照“总部做专、大区做精、城市做实”的思路，继续对总部职能部门和大区职能部进行精简动作，将华东大区内原本9大城市公司整合为6大城市公司。在集团管理层看来，通过管理架构变革，可以推动城市公司集约整合，落实“两级半”管理架构，提升城市公司全价值链组织能力和管理效能。

为了强化人才管理，2022年华润置地同时通过组织人事变革，大力培养使用年轻干部，不仅在外部实施“置胜计划”，还在内部进行“远航计划”，抢抓人才市场机遇，加速人才队伍提质升级。

在此基础上，华润置地还通过薪酬激励变革，以市场化为导向，激励向一线、向关键岗位倾斜，按业绩贡献拉开收入差距，激发组织活力。进而打造“敏捷、高效、精干、活力”的组织，实现架构精简、队伍精锐、激励精准。

除了上述管理体系优化的举措，2022年，华润置地抢抓经济增长企稳向上的有利时机，坚持践行“降本、提质、增效”管理主题，通过不断提升生产运营精细化水平，持续做优组织变革。

从年报来看，华润置地这一轮的优化效果已有所显现。2022年，华润置地的开发效率大幅提升，住宅开盘和交付周期、购物中心开业周期达行业前列；同时，在严峻的市场环境下，集团回报水平保持平稳、两费费率明显节降；商业运营方面，华润置地打造了一批引领行业的住宅标杆项目，年内新开购物中心品质及口碑引领市场。

此外，华润置地还加强科技创新与数字化转型，运营数字化水平进入行业第一梯队。重难点问题取得实质突破，通过置地特色的“攻坚战”管理模式，构建领先行业的公建去化能力，有效改善供方质量及合作关系。

值得注意的是，在行业经历转型的重要关口，随着国家落实“双碳”战略以及推进绿色转型高质量发展，探索低碳运营、打造绿色建筑，也成为房企寻求可持续发展的必由之路。

2022年，华润置地制定了首个以ESG和可持续发展为核心的战略规划，通过在6维履责领域开展18项重点行动，将ESG全面融入战略和运营，切实管理本集团对环境、社会和经济的影响，并同时明确了到2030年的ESG工作目标及路径。

报告期内，华润置地大力发展绿色建筑，代建代运营的深圳国际低碳城会展中心两场馆获“零能耗建筑（设计标识）”认证；携手合作伙伴同舟共济，为中小微企业、个体工商户减租纾困，在疫情中承担社会责任；完善制度建设，有效促进公司董事会运行规范性及有效性，提升公司管治水平。MSCI ESG评级上调至A级，入选“央企ESG·先锋50指数”，被国务院国资委确立为中央企业（基层企业）公司治理示范企业。

党的二十大报告提出：“深化国资国企改革，加快国有经济布局优化和结构调整，推动国有资本和国有企业做强做优做大，提升企业核心竞争力。完善中国特色现代企业制度，弘扬企业家精神，加快建设世界一流企业”

随着房企在行业变革中不断向高质量发展，华润置地长期稳健的内生增长趋势，对中国房地产行业探索健康可持续发展路径，提供了重要参考价值。未来也能更好抓住新阶段机遇，于行业新格局中脱颖而出。