房子少了4.8万亿！楼市回到8年前，“去库存”要再次上演了？

每月中旬，都是统计局公布上月楼市数据的时间节点，相较于其他机构来说，其数据更加准时准确且更具有参考价值，因此往往备受关注。特别是12月的房价数据，其不仅反映了2022年楼市的全貌，同时对于第二年楼市也有一定的影响，开发商会据此制定新一年的销售计划，购房者则会作为是否能够买房的参考标准。由此可见，其代表的意义不言而喻。

数据显示，70个典型城市中，新房价格下跌城市有55个，占比78.6%，比上月增加2个；二手房价格下跌城市有64个，占比91.4%，个数与上月相同。也就是说，与网上铺天盖地宣传“年末楼市翘尾，未来房价大涨”的不同，显然楼市不仅没有出现所谓的反弹迹象，反而下行趋势更加明显，即使是热点城市同样无法幸免，中指数据显示，12月10大热点城市二手房中，仅有上海上涨0.23%，北京、广州、深圳、重庆、武汉、成都、杭州、南京、天津均出现了下跌的情况。与此同时，2022年楼市全貌也得以呈现：

1、全国新房销售面积13.58亿平米，同比下降24.3%；2、新房销售额13.33万亿，同比下降26.7%；3、全年开发投资额为13.3万亿，同比下降10%，自统计以来首次出现下跌；4、 全年新开工面积12.1亿平米，同比降幅40%；5、全年房企到位资金降至2017年来最低点，同比下降25.9%。

正如独立经济学家马光远年初时预测的那样：“一旦我国商品房销售面积超过18亿平米，销售额超过18万亿，则意味着楼市发展已经到达顶点，原因是无论怎么计算都不会有更好的数据了”。也就是说，22年的房子相较于2021年减少了4.8万亿，对此，中房集团原董事长孟晓苏在接受采访时表示：“2022年中国老百姓存款增加了15万亿，如果拿出三分之一的存款，恢复对房子的购买、装修和其他的购买，中国经济就能恢复”。对此该观点，许多网友提出了反对的意见。

可以说，当前的楼市已经重回到了8年前。

首先来看2014年的楼市：2014年，在楼市遇冷的大背景下，整体库存面积从不足5亿平米上升至6.2亿平米，多城去化周期超过15个月警戒线，三四线城市甚至高达30个月。2022年，100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米。许多房地产大佬选择了转型或者退出，当时王健林在受访时表示：“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展”。与此同时，李嘉诚自2013年起也开始不断抛售持有的房产、地产业务，累计套现几千亿元。

再来看看2022年的楼市：据CRIC监测数据显示，100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米，广义库存增至28.5亿平米，一线城市去化周期超过12个月，二线城市近半数去化周期超过24个月，三四线城市形势更为严峻，去化周期高达26个月，其中衡阳、晋江、运城、洛阳、宝鸡等城市去化周期均在35个月以上。由此可见，2014年与2022年楼市面临的情况十分相似，都是楼市遇冷的大背景下，库存面积迅速增加、去化周期延长的问题。

说到底，住房本质上也是一种“商品”，因此其价格很大程度上会受到供需关系的影响，当供应远大于需求时其价格就会受到影响而下跌。因此王健林在2014年选择转型以及李嘉诚选择套现离场就不难理解了。但问题在于，从后续房价走势来看，不仅没有下跌，反而迎来了全面大涨，许多三四线城市房价在几年时间内甚至翻了一倍，住房库存问题也得到了缓解。

究其原因，主要来源于“去库存”。为了解决住房过剩的问题，全国三四线城市纷纷开启“棚改”大招，手拿拆迁款的土豪、各种炒房客投资者纷纷在三四线城市“抢房”，使得三四线城市房价迅速上涨。与此同时，一二线城市老旧房屋也成为投机对象，许多地方甚至出现了房价倒挂的问题，二手房价格也带动了新房价格上涨，至此楼市进入了全面上涨的阶段，仅不到2年的时间，全国库存规模就降到了2012年初的水平。

但是，8年前的历史还会“重演”吗？

答案显然是否定的。首先，高层的态度已经变了，去年底召开的重要经济会议上，对于未来楼市发展已经明确定调了：加大宏观调控力度、支持住房改善、保交楼、保民生、保稳定、因城施策，支持刚性和改善型住房需求，要确保房地产市场平稳发展。与此同时，当前许多城市已经由旧改来代替棚改了，大拆大建的时代已经过去。当前重点为保民生、保稳定，因此不可能以房价大涨为代价来解决住房过剩问题。

其次，当前楼市的整体“需求”已经不足了，主要来源于两方面，其一是央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房持有率已经超过96%，换言之剩余的城镇住房需求已经不足4%。其二是当前的人口问题，统计局公布的数据显示，2022年我国人口自然增长率为-0.60‰，同比2021年减少85万人，与此同时，60岁以上人口28004万人，占19.8%，65岁以上人口20978万人，占14.9%。

最后是城镇化率，2000年以来，我国城镇化迅速发展，每年都有一两千万的人口从农村流向城市，而随着时间的推进，当前城镇化速率也出现了明显放缓。相关报道显示，2012-2017年，我国城镇化速率每年大约增长1.2个百分点，而2021-2022年，增速已经降至0.5个百分点，数据显示2022年我国城镇化率为65.22%，同比上一个5年，连一半都没有达到。也就是说，随着城镇化速率放缓，对应的住房需求也会降低。

那么结论也就很明显了，尽管当前楼市已经回到了8年前的水平，但接下来走向却不会和过去一样，整体房价泡沫会随着不断的调控逐渐消除，住房的金融投机属性也会降低，因此对于未来准备买房的购房者来说，一方面不需要担心未来房价会大涨而背负过多的负债而仓促买房，另一方面也不用担心未来房价会出现全面大跌的情况不敢买房，有条件的情况下可以优先选择人口流入的核心城市，住房的抗跌性比较强。