文章来源：毛小毛小楼视角
作者：毛毛
从2020年9月开始严控楼市至今，大家有幸亲身经历一轮牛熊周期转换。自2021年第三季度到2023年7月底，为期快两年的表演式松绑宣告结束；楼市喜迎3年以来，举国上下力度最大的一轮强刺激。
虽然，很多人都不爱听，但我还是要说：熊市已彻底结束，上涨行情即将启动！
①
风向标动了
近期，在高层的强力号召下，楼市松绑层出不穷；从超大城，强一二线到三四线，各城纷纷紧锣密鼓排队上场，无一例外。
我早在2023年4月17日更新的原创文章{楼市涨幅回落，新一轮发力已在路上！}中，便明确告诉过大家：3月至4月房价涨幅回调后，绝不会继续下探了；而且政策面会立马跟进发力，直到稳步回正为止；高层绝不允许绞尽脑汁救市一年半的成果，才刚有一点起色便付之东流。
进入2023年7月中旬后，首当其冲最关键的是7月24日大会指出：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
紧接着，7月25日，国家税务总局重整旧政后权威发布《支持协调发展税费优惠政策指引》一文，其中与商品房买卖相关重点是：1.个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税；2.个人销售住房免征土地增值税；3.个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税。
时隔两日7月27日，住建部强调:进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随后，在多轮政策以及暖风的双向呼唤下，各级能城市纷纷响应号召，超大城和强一二线城市，开始陆续出台房地产相关松绑政策。于是乎，分别在27号、30号、31号期间，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州均纷纷表态；毫无疑问，即将加入松绑大军之中。
而昆明，早在7月18日时，地方便已官宣促进房地产平稳健康发展23条；至于多少人符合条件，对昆明楼市有没有实质性影响，私岂敢妄加点评。上期文章也已提及过，在此不做任何解读，不清楚内容的自己翻阅历史文。{近期买房必读，10条顶级实操拿去！}
有时候真的很难想象，短短一个周时间，自上而下的松绑力度360度大转弯，强力刺激热潮迎面而来；结合6月市场行情和数据看，7月份的政策加码是完全可以预见的，我早习以为常。
此刻，银行早已水漫金山；等到政策底时，城中村改造推动各行业和就业前行，房贷利率打折、信贷门槛宽松、交易税费首付降低，认房认贷松绑改善或多套入场，这就是一套完整的组合拳。
事还是8年前那个事，历史总是如此惊人的相似。同样的政策药方，熟悉的时间节点；可周期前进的车轮，却无情碾压着大众的智商。
总体而言，目前政策面不难判断出：在接下来的8月9月份中，将会是政策频发期，整体行情也会随之上扬，接下来国庆期间的金九银十，今年底的翘尾行情都很值得期待。
仍是那句老掉牙的广告词，国内楼市即政策市，房运即国运；没有救不起来的市，只有未出台的政策。
我们共同见证，一起拭目以待吧！
②
土拍
2023年7月19日国家财政部数据显示：2023年1-6月，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。2022年的1-6月，国有土地使用权出让收入28279亿元，比2021年同期下降31.7%，土地出让收入持续下滑。
上半年全国土地市场延续低迷态势，300城住宅用地供求规模同比下降均超3成，降至近十年来同期最低点。
历来，土拍市场的好与坏，是直接决定未来房价涨跌的先驱指标。2020年初疫情影响政策放开，经历下半年上涨短行情后，2021年迎来立竿见影的楼市大棒；加之3年疫情的封闭式管控，截止目前全国各城土拍行情仍冷清无客。
而如履薄冰的昆明，中指数据显示：2023年上半年，昆明共推出各类用地规划建筑面积133.95万㎡，同比下降61.05%;成交规划建筑面积179万m，同比下降37.96%。
此外，据昆明地方官网7月11日公开数据显示：1-6月，全市政府性基金预算收入完成59.9亿元，较上年同比增长25.3%，其中国有土地使用权出让收入50.2亿元，增长27.4%。全市政府性基金预算支出完成213.2亿元，增长11.5%，其中国有土地使用权出让收入安排的支出99.6亿元，增长0.4%。
此公布数据，不做任何评价和延伸，需要大家自己琢磨了！
整体而言，2023上半年楼市小幅回暖后，各房企资金虽暂时回血缓和，但紧张局面仍未好转，从而导致不敢拿地。自年初小阳春回落后，各城土拍供应量和成交量仍继续萎缩。
上半年土地需求端不敢拿地，于政府操盘手而言无疑是雪上加霜，迫不得已低价抛出优质核心地块引导市场，以此来勉强维持生计。不得不承认，通过此轮熊市的调教，各房企市场投资部吃一堑长一智，即便是土拍行情都严重内卷分化了。
以昆明为例，从2021年至2023年期间的土拍行情看，房企愿意拿地的板块基本集中于优质或核心地段，比如国贸板块或翠湖板块，其余都是并购或托底停工停摆楼盘。
这一点，我敢说不光只是昆明土拍市场如此，就连强一二线市场也如此。
③
操作
一、2023下半年，将是被再次载入史册的一年，楼市会彻底止跌进入上涨通道，2024年至2025年是此轮行情的火热期；做好迎接行情到来的准备，届时别说我没提醒你。
二、北上广深四个国内代表性城市已表态，接下来势必会有不同程度的松绑相继出台；强一二线的买家，请务必提前准备好布局，计划好现金流、检查房票贷票，确保政策到位后第一时间入场。
三、在强一二线细则出台后，价格不会立马上涨，而是挂牌量和成交量开始先涨，也就是彻底扭转整体市场信心，之后强一二线领涨，带动整个市场上涨。当市场量价数据回正后，后知后觉的改善和刚需会跟风入场。
四、房价启动后，会推动优质板块或核心地段的地价上涨；想占据中心商圈或稀缺资源的买家，请早做打算。2023上半年土地供应极少，而且大多集中于主城优质地段，这就是最大的祸根所在。
五、昆明无缝连接置换的朋友，抓紧时间在强一二线上涨前完成操作；一般情况下，政策对市场的滞后性是3个月左右，所以时间足够。
上期文章虽然也警醒过大家，但很有必要再次提醒一遍：一定要注意，双向踏空或踏错的风险。
六、2021下半年开始刺激救市后，我曾在多篇文章中反复强调两件事：一是这轮行情绝不会亚于2020年的小行情；二是未来更多的房产红利，属于强弱二线，时至年初便已验证一半，剩下一半也即将兑现。
七、国内经济高速发展了20多年，房价也涨了20多年，无脑崩盘论也声嘶力竭喊了20多年；但可悲的是，这20多年以来，房价从来就没有便宜过。
八、房价到底会涨多高没人知道，收入低不低自己却最清楚；经济周期也好，楼市行情也罢，就像围封三年之久的我们，政策突然一夜转向后，全国人民都自带免疫系统了。忽如一夜春风来，千树万树梨花开。
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此文完！
