距今14年前的2005年，由北京城开与北京天鸿合并重组而成的首开股份，是当时北京市规模最大的房企。

首开曾承建过包括国家体育馆、奥运场馆、北京亚运村、大运村、奥运村等多处具有历史意义的地标性建筑。“一部首开史，半座北京城”，五千万平方米的建筑总量遍布北京，首开股份也因而被美誉为“京城一哥”。

在地产江湖上，历来就是有多少挥斥方遒、纵横捭阖，就有多少翻云覆雨、变化莫测。14年后，曾经的“京城一哥”的江湖地位却有了点莫名的意味。

从京城一哥到黄金配角

作为北京本土的国有地产开发企业，首开的战略一向是重仓北京。

根据4月12日首开公布的2018年财报显示，2018年首开股份全年结转各类房地产项目面积为182.52万平方米，同比增长9.39%，共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%，签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。

而在这千亿签约金额中，首开公开宣称2018年北京完成了500亿元签约额。然而，由于克而瑞统计口径变为“谁操盘、算谁的”，首开在北京的销售地位从多年的第一滑落到第七。

因为合作项目多且不操盘，曾经的“京城一哥”，现在俨然变成了“黄金配角”。在2017年，首开所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。首开与保利、龙湖、华润、金地等企业都曾合作开发运营过项目。

首开的合作项目占比较大，并且采取“不操盘、不控盘“的形式。这么做，好处是在北京严峻的市场环境中，可以增强自身的生存能力，分担地价快速攀升带来的潜在风险，也显示了首开的国资委背景对民营企业的吸引力和在业内的“好人缘“，以及其不错的资源整合能力。但不利的一面是，自身品牌影响力下降，在市场的存在感降低。譬如和悦华锦和景粼原著这两个口碑都不错的项目。和悦华锦在京城限竞房销售综合排名中处于领先位置；景粼原著项目跻身2018北京市商品住宅销售金额十强榜单。但说起这两个项目，恐怕大多非业内人士谈及它们，只知有保利和龙湖，不知有首开。

对业绩而言，“黄金配角“的地位是柄双刃剑‍，在流量销售额破千亿的同时，首开的权益销售额却相对较低。根据克而瑞的数据显示，2018年，首开实现权益销售额约731亿元。

而如果以更广阔的视角审视，像首开这样重仓北京、布局单一的京派房企，在区域外拓方面一直表现的不尽如人意，正如环环在《曾经风光无限，京派房企现在为什么落后了？》所阐释的那样，京派房企在规模和业绩上与其他“派别”的房企还是拉开了距离。

千亿不易，“城市复兴官“助力？

从2014年206亿元的签约销售额到2017年的700亿元，再到2018年成功破千亿元的签约销售额，首开虽然4年时间实现了300%的增长，但是，首开破千亿着实不易。说不易，有两个层面的含义：

第一，根据中指的排行榜显示，在2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜中，首开以1005亿元名列第31名。但是，紧随其后的龙光地产销售额为968亿元。换言之，首开是以最后一名的成绩进入千亿俱乐部的，而排在第一的碧桂园销售额为7146亿元。

第二，首开破千亿的历程也颇为不易。分阶段回顾首开在2018年的业绩表现，可谓是“跌宕起伏”。2018年前5月，首开的签约销售金额234.83亿元，同比降低29.71%。中期仅完成年度销售目标的30.8%，即销售额308亿元。截至2018年10月，首开也仅仅完成了全年目标的50%。而在最后两个月，首开的销售金额分别为163.59亿元、166.99亿元。也就是说，最后两个月的业绩相当于之前十个月的，首开是借助最后的临门一脚，才堪堪挤进千亿俱乐部。

鉴于进千亿俱乐部的脚步踉跄，旅途坎坷，而同时首开重仓的北京中心城区的土地出让竞拍成本正在变得越来越高，市场空间逐步缩小，首开亟需寻找新的业务增长点。

城市更新业务由于成本较低、利润较多且多数土地位于城市核心地带，而越来越多的旧城改造，也让房企看到了未来的潜力。在这种趋势下，秉承寻找新的土地获取渠道和盈利方式，首开将目光聚焦于拓展棚改、城市更新等领域，并因此提出“城市复兴官”的战略定位。

然而，与传统的招拍挂相比，城市更新的项目仍然在几方面存在挑战。一方面，城市更新项目所在地块已经成为城区的重要组成部分，涉及土地确权、居民安置等因素。因此，平衡各方面的利益是重中之重，也是最困难的环节。譬如，2018年12月30日，佳兆业在西安市未央区王家棚村的城中村改造项目中所遇到的“强龙难压地头蛇”的问题。另一方面，城市更新不仅仅意味着资金的投入，还需要丰富的经验和强大的运营能力。

因此，千亿之后，首开的路是否一路坦途，仍将留待时间来验证。