最近，部分楼市热度又有点起来了。

这事不难预判。

今年上头意思就是全力拼经济，拉动经济主要靠消费和投资。

消费起来不能只靠过年吃吃饭看看电影啥的，最大消费是买房，还能顺便带动上下游十几个产业的就业和繁荣，楼市稳定，地方政府才能持续卖地，卖地才有钱继续投资，所以对楼市的刺激政策一个接一个，很多人就按奈不住了。

更重要的是，救经济就要放水刺激，一月M2增速高达12.6%，创近七年新高，但CPI同比只涨2.1%，还属于温和通胀，说明放水一时半会儿不会停。

现在存款鸡肋，理财亏钱，你手里有钱，如果继续存银行，就是100%被放水收割。

应对办法我在《硬着头皮，继续上车！》一文里深入剖析过，本质是把手里的货币变成门槛低适合大众的稀缺核心资产。

持有货币=贬值

持有优质资产=保值

持有优质稀缺资产=升值

一是确定性较高的白马蓝筹股，二是确定性较高的一二线强势城市房产。

房子可理解为一座城市的股票，两者本质相通。

问题是癌股这些年伤了太多人的心，现在还半死不活的样子，看来看去，没得选，还是只能捏着鼻子买房……

再不济，房子还能自住不是？

但楼市也不是全面回暖，至少在上海，二手房依然看的人多，买的人少，成交低迷。

热度有所回升的，是新房。

因为新房和二手房的倒挂依然明显。

很多人都想卖掉二手房去打新套利，导致1月上海二手房挂牌存量超过10万套。

供大于求，哪怕市中心老破小甚至豪宅，都有不小还价空间。

急于出手的房东必须降价，对上海楼市有长远信心，坚持不降价的，就只能一直卖不掉。

我是二套房，分数低，本来没想着有机会新房上车，看现在这架势，也想卖掉老房子，试试手气。

但这就要提前还贷。

这是现在理财市场最热的话题。

前些年调控高位上车的小伙伴，房贷利率5.5%+甚至6%+的比比皆是。

现在不少城市首套房利率降到4%以下，利差特别大。

而我打听下来，现在抵押经营贷利率最低可以做到3.1%以下，和福利性的公积金贷款利率差不多了！

这进一步导致提前换房贷转经营贷的热潮。

但对银行来说，前些年放出去的高利率房贷，都是最优质资产，舍不得放手啊。

办法就是要客户排队。

少则两三个月，多则半年以上，尤以四大行的脸皮最厚。

本质上，这是一种单方面违约行为。

提前还贷是贷款人的合法权益。

无非是约定一段时间内（比如一年内）提前还，要支付违约金（比如多付一月利息），一段时间之后就可以随时还贷，哪有要你排队的霸王条款？

我这套房是10多年前买的首套，当时“年少无知”，被中介忽悠选了农行。

当时利率打85折，现在也就4%不到，还剩30来万，无论本金余额还是利率，对银行都算不上稀缺，结果对穿整个上海城区，跑到农行个贷中心一问，还是要排队，约到5月底。

哈？

我就这点利息这点钱，还要等3、4个月？

接待我的土著老女人一脸生无可恋的样子，好像连多回答我一个问题都已耗尽毕生血气，极不耐烦地说，都要排队，你又不是只差2、3万零头，还有30万，怎么可能说还就还……

当然，利率只有3.1%的公积金贷款能随时还。

想到坐在门口玩手机的土著女保安，我问话也是一副生无可恋的样子，连金口都不肯开，就头朝右边点了下，示意我去那个方向找人……

我日常几乎所有业务都和招行打交道，招行连给你开门的保安大叔都非常客气。

对比农行的服务态度，无fuck说~

我又问那个柜台老女人，如果我要卖房，你拖着不让我还，导致我没法过户，损失算谁的？

她想了想，说，那你带好网签合同过来，给你特事特办。

我说，有网签合同就能马上还吗？

她说，要看网签合同怎么写，反正最后不会影响你正常过户。

言下之意，会拖到合同约定的最晚过户日之前，吸净你最后一滴血……

现在提前还贷要排队是普遍现象，如果不卖房，只是单纯想提前还贷或转贷，有啥办法能快速还贷省息呢？

威胁银行断供？

人家又不怕，反正房子逃不掉，到时征信黑掉，也是你自己倒霉。

威胁银行我是老赖，眼下正好有笔钱，你们现在不要，就会被其他债主抢先划走，你要不要？

emmm……真当银行傻子，你说啥都信？

在某些神奇的地方，有时，法治和契约只是挂在墙上的摆设，实操时，还是按闹分配，闹得越大，获利可能越多。

所以可能比较管用的方法，就是不断投诉。

上门投诉，人家会说你扰乱公共秩序。

那就电话轰炸。

银保监会的投诉电话和银行总部的投诉电话，轮着翻打，软磨硬泡，磨到对接你的工作人员看到你就头大，实在没辙，向上打报告，特事特办，或许就能提前还了。

当然，如果只是让你排队个把月，也没必要耗费那么多时间精力和电话费，可能等你磨出结果，一个月也过去了……

总之，现在房贷利率5%+，手里有闲钱，没有更好去处，在确保家庭现金流、未来大额消费和保险开支的前提下，都可考虑提前还贷。

4%+的，利差没那么大，可还可不还。

很多人巴望着国家把存量房贷利率降一降，给老韭菜减轻点负担。

讲真，这事挺难的。

国家现在工作重点是开发新韭菜，定向降低新的首套房利率。

存量房贷的加点，当年签约时已固定下来，永远不变。

这事童叟无欺，你自愿的，国家也没权力发指令，要求银行单方面违约给你降低加点。

合法合规降负机会，是LPR降，这会下降全市场所有贷款的基准。

问题是，国家似乎不是很情愿这么做，最近几月都没继续降LPR。

剩下的省息方法，就是转经营贷。

优点是利息负担能瞬间降低1%-3%。

但也有成本和风险：

1、一般需先还清房贷，再申请经营贷，否则算二押，利率提高，贷款额度下降。

中间有个时间差，需要过桥贷，中介狂吸一口血，利率可不低。

2、申请经营贷需要名下有公司，还要正常经营有流水，如果只是普通打工族，名下没公司，这么包装操作下，也需要不少成本。

关键是，维持公司正常经营也需要成本，至少有个财务成本，一年最少几千块，还不能断。

3、在我国，牛夫人和小甜甜的身份经常互换，现在买房又变回小甜甜，等未来经济转好，大概率又要变回牛夫人，到时经营贷收紧，银行可能倒查历史旧账，要是你的公司经营不够“真实”，就要提前抽贷。

哪怕不抽贷，利率那么低，银行赚头不大，一个还贷周期后，可能也会提高利率。

甘蔗没有两头甜，要不要走这条路，自己考虑清楚。

最近还有不少和房贷有关的新闻，先是说南宁有银行把房贷提高到80岁，后是杭州有银行能把房贷提高到75岁。

我一查，现在南宁市民人均预期寿命才78岁，这……

讲真，这其实是媒体语不惊人死不休的标题党。

银行不傻，平均才能活到78岁，给你贷到80岁，死了还没还清怎么办？

办法是申请接力贷，父母死后，子女继承房产，继续还。

和最近重新在深圳出现的转按揭或者气球贷一样，接力贷也不是啥新鲜事物，早就有了。

只是后来楼市调控越来越严，才取消了。

上海接力贷2016年10月取消，我妈房子就是政策叫停前最后一秒完成申请。

当年我妈61岁，房贷20年，要还到她81岁。

so。这有啥好大惊小怪？

只是原来接力贷最高申请年龄是65周岁，现在南宁放宽到70周岁，杭州放宽到75周岁。

对于这个年龄，哪怕老人有很高的退休工资，也不可能单独申请下来，肯定要子女连带。

但这也从侧面说明，不少城市为刺激大家买房，已经开始出台各种“骚操作”了……

多说一句，南宁的骚操作特别多。

之前就冒出过买房送10年免费坐地铁的奇特操作。

本质上，这都是没办法的办法，有竭泽而渔的feel~

管窥见豹，还想在南宁上车的小伙伴，要做好思想准备。

同样名字带“宁”，宁波最近有个并不骚气，但非常值得重视的消息。

6月底之前，每晚8点后和节假日全天，宁波所有地铁免费。

这不是首次推出。

今年过年期间，宁波就推出过地铁公交免费坐的惠民活动，效果很好。

因为宁波往返机票比上海便宜很多（上海有钱且喜欢出去玩的人太多），我过年去澳门就是宁波往返，当时体验到免费地铁，都惊了。

这事别说其他城市，即使在上海，都不太可能出现。

说明三点：

1、宁波地方财政有钱

2、宁波愿意把财政盈余拿来直接惠民，而不是拼命上马各种基建捞政绩

3、非通行刚需时段地铁免费，能以小博大，刺激市民休闲娱乐性的出行需求。

你又不上班，还要坐地铁，无非就是各种走亲访友，吃喝玩乐，消费不就带动起来了吗？

第二条说明宁波政府实在，第三条说明宁波政府聪明，有这两条，说明宁波政府的管理思路和服务理念，可以的。

但最关键的，是第一条，有钱。

宁波虽然平时很低调，不怎么上热搜，但产业是真可以。

财政收入中，税收占比非常高，说明企业经营好，而不是靠各种摊派收费罚款或者卖地为生。

有这样的经济基础，宁波就有实力不断吸引外来韭菜，安家落户。

所以同样是二线城市，宁波市中心的房子，比像石家庄、昆明、太原、南宁、南昌、贵阳这样的内陆弱势省城，投资价值更高。