如今存量房贷利率，大部分的人已经降到了3.0-3.3%，那么现在提前还房贷是聪明的，还是糊涂的呢？今天我们就来聊一聊。
1.而之前提前还款的人，是真的“亏”了吗？
其实理解这个亏就是赔钱，但是提前还款的人，“亏”其实不能够用赔钱来说明，相反他们只是减少了利息支出。也就是并没有赔钱，反而赚了时间节点的钱。
涉及到的“亏”，只会说收益会有所降低。
可以通过利息的起源，机会成本，实际利率来理清这个思路。
利息起源就是我们向银行借了钱，那么银行就向我们收取利息。
而我们贷款用的这个笔钱，大部分人认为可以带来更高的投资收益，所以我们也愿意支付贷款利息，也就不愿意一次性支付清房款，或者没有多余的钱支付更多。
且想到未来钱可能会有通胀，100块价值可能就是以前50块钱。
或者自己有一些更好的投资项目，可以盖过这个贷款带来的利息压力。
比如李先生，目前还欠房贷45万，利率下调，从一月份后只有1200多利息，这45万刚好买5个车位出租，5*350=1750，车位租金覆盖房贷利息还有剩余，往后看房贷每月在减少，车位租金几年后也会稍有增涨。
那么就不会急于提前还款，就会认为自己投资项目还可以支撑房贷利息。
但是当这些投资项目，没有比提前还款带来的收益更大时，那么就会有更多的人提前还款。
2.投资收益不定
或者说是投资一些理财产品收益不确定，达不到预期时。
这时候，提前还款就是最好的投资理财方式。
在前几年投资理财还很好的条件下，大家都希望能够获得银行的贷款，投资其他领域获取更大的收益。
但是在2022年开始以后投资理财并不理想。甚至大部分稳健理财收益都不到3%。回头一算，提前还房贷，也算是反向理财了。
譬如，你手头有100万，存银行，5年定期，一年利息才1万8。
但如果你提前还贷，一年省下3.3%，也就是3.3万的利息。哪个划算，一目了然。
不过也要考虑清楚，提前还贷就是把手中的现金用于套利，那么就会付出我们的机会成本。
通俗来讲，就是没有更多的钱，去做投资或生意。
3.通货膨胀
再加上通货膨胀，也就是说未来的钱可能不那么值钱。
实际利率，如果贷款名义利率5%，通胀膨胀率3%，那么实际利率就是2%。通货紧缩则反之。
所以这时候就看自己的预期，是未来通缩，那提前还贷就是高于市场平均收益水平的理财，不亏。
相反，如果预期未来通胀，可以选择不提前还贷，通胀之下，投资、创业、理财等收益率会普遍上行，只有留着钱才能抓住机会。
其实说白了，就是你想选择哪一种收益，一个博弈大，一个博弈小，就看自身条件来选择了。
能力强，不缺钱，那肯定不用提前还贷。
能力还可以，又不想受重压，那么提前还贷肯定还是最好的。
4.那么提前还款，选择怎样的还款方式呢？
这个也很有讲究，一般来说有等额本金和等额本息。
两者的区别是等额本金，前期的还款本金多，利息少，如果提前还款会比较划算。
而等额本息就是前期还的利息和本金一样多。
提前还房贷有两种方式：
一是还款期数不变、减少月供
可以降低每月月供压力。
二是月供不变、减少还款期数。
可以更早的还清贷款，还清的总利息更多。
不过经过之前的测算，不管是哪一种方式都可以降低未来产生的总利息。
且从这两种方式一年的还利息来说，以100万，30年期限为例，一年相差提前还款利息数也就一两百左右。
毕竟利息的计算是以剩余本金来计算利息。
所以想要提前还款的人不必纠结哪一种方式，就看自己想减轻月供，还是缩短期限都可以。
一般来说工作比较稳定，收入高的可以选择缩短期限，那么总利息就会减少更多。而如果工作比较灵活，收入不稳定的，可以选择减轻月供，缓解压力。
5.不要“白送钱”
所以提前还款是聪明账还是糊涂账，关键还看自己。
如果说存在银行不能够钱生钱，那么还房贷是比其他存款利率更好的理财方式了。
如果自己是普通人，要想投资，首先得亏得起。有时候提前还款完了，幸福指数更高！
你们觉得呢？
如果你还不懂这一些，有可能你还在给银行白送钱。
还有一些说法，在还房贷的第几年还款最合适，或者说还了一半或者三分之二以后提前还款就没有意义了。其实这些都是扯淡。
你想提前还款，什么时候还，都可以节省利息。你要明白，利息每年是以你剩余的本金来算的。
momo
不懂不要误导，头五年到七年都是还利息
duyongkai
有钱就提前还，没钱就按时还，有什么好讨论的