转自大胡子看深圳

年前一波大政策，导致深圳年后的市场热度恢复的速度明显加快。

如今2月份已经过去，具体详细的市场数据也出炉了，深圳的市场行情到底是不是真回暖？中间有没有水份？

这篇文章我整理了上个月深圳以及周边大湾区城市的楼市数据，下面来细细解剖一下当下的市场行情。

房价走势

先看房价方面。

上个月大湾区各个城市之间涨跌分化较为显著。

统计的8个大湾区主要城市中，有4个上涨、4个下跌。

广州的房价经过前两个月政策刺激一波之后，上个月稍微下跌了一点，主要是因为春节假期的影响，我觉得这也算正常的回调，

其中大家最关注的城市是深圳。

2月份深圳房价上涨了2.8%，延续了开年以来的涨势，而这已经是深圳连续第3个月房价上涨了。

但是2月份的上涨明显和之前的上涨不同。

此前的上涨，主要是价格超跌之后的回调，业主的信心并没有回归。

而这一回上涨，一方面是月初政策出台之后带动了市场情绪；

另一方面是部分业主信心回归，不少低价房源直接撤走，导致深圳的挂盘量迅速下降，低价房源少了，房价自然就会涨。

当然，这里展示的只是挂牌价数据，不是成交价数据，光只有挂牌价数据回暖还不够，要想市场真正回归，就得成交价回暖。

挂牌价回暖至少还得持续几个月，成交价后续才有回暖的可能。

详细看看深圳各个区的房价数据情况吧。

回调的区域集中在东西两端。

最西边的宝安和南山以及最东边的坪山和盐田都下跌了。

其中跌得比较多的是宝安和南山这两个区域。

我认为出现这个现象的主要原因是这两个区上个月成交了不少低价笋盘，带动了整体价格的回调。

之前几个月西部的核心地段房子去化其实并不好，很多房源降价都卖不出去。

上个月好不容易有了政策，一些急着出货的业主降价卖房，比如之前诺德假日就有一位66平房源的业主降到500万一口价出售。

当然， 即便是有了一点行情，这些房源也不是降价就能卖出去，还是有不少房子持续滞销。

成交数据

再来看看成交方面的数据。

2月份因为过年假期的原因，一直以来成交量都是比较少的。

而今年2月的大湾区更是一片绿，所有城市的新房以及二手房成交量都在下跌。

跌幅比较少的都能达到11.8%，跌幅比较大的直接干到了68%。

显然春节假期对市场成交的影响还是非常大的。

不过就拿深圳来说，截止到17号也就是年假结束当天，二手房成交量只有405套；而最后12天成交量达到了1380套。

如果算上已经签了合同但没有过户的那部分滞后的数据，2月最后两周深圳的实际二手成交超过2000套！

这个成交速度，绝对是算得上是回暖了，因为一旦3月份深圳能够维持这个速度，本月的二手成交量分分钟能够冲击5000套。

各区的成交量环比前一个月也是下降的，其中盐田上个月新房市场更是一套成交都没有。

不过我觉得这些数据的参考性不算强，毕竟遇到了2月份这个特殊的时间段，数据表现不够好也很正常。

但是我觉得还是可以重点关注两个区域的新房成交数据，一个是坪山、一个龙华。

这两个区域的新房库存量都很大，但是上个月的新房成交量依然很少，成交跌幅也排在各区的前列。

这说明这两个区域的新房去化已经成了大问题，后续可能还会影响到这两个区域的二手房。

如果你最近准备买房，而且重点关注的还是龙华和坪山的话，就要特别小心了。

入市新盘

2月预计会有15个新盘入市，我照旧按照过往的方法，根据不同预算段的要求给大家推荐项目。

1000万以上：前海时代尊府

本月没有多少特别好的豪宅项目选择，只有前海时代3期值得说说。

前海时代已经是前海片区标杆楼盘了，前两期楼盘都是开盘日光，这一次开盘的三期同样有很多买家期待。

前海时代的地段优势自不必多言，坐落在前海三湾中最有价值的桂湾，配套方面现在也是前海内部板块中最成熟的。

大型商业体卓越intown、华润万象以及鸿荣源壹方汇就在项目周边。

三期最大的亮点我觉得是有89平3房的户型，这给了一部分改善群体买入的机会。

当然，可能有人觉得在豪宅盘里买改善刚需户型是错配，但我觉得首先前海新盘现在本身的产品定位并不高，起码没有达到深圳湾、香蜜湖那个高度。

其次前海其他新盘也有80多平的户型，说明前海本身作为产业区的规划是需要小户型产品容纳一部分就业人员的。

从这个角度来看，买入前海时代的89平，其实并不是一个错误选择。

当然，前海整体想要兑现之前吹捧的价值，确实需要时间，短期内板块的增值空间有限，购房者要考虑周期问题。

700-1000万：金地宸峯府

这个月地段位置优质的改善盘并不多，说来说去，不是罗湖的楼盘就是龙华中心或者大运的楼盘。

单从地段上看，大运虽然界面好、配套新，但是位置离市中心确实有点远；

龙华中心和罗湖，我还是更倾向于龙华中心。

毕竟如果真要追求涨幅，龙华中心还是要比老迈的罗湖更大一些的。

此外，金地宸峯府的优势在于周边商业非常发达，既有壹方中心，未来还有海岸城以及山姆会员店。

在周边的商业配套建设完成以及界面翻新之后，项目周边会成为龙华的第二个人流聚集区，人气会非常旺。

当然， 金地宸峯府的缺点也很明显，那就是周边新盘太多了，现在就已经有一个十几期的壹城中心了，未来还有不少新盘等待入市。

可以遇见几年后这边的二手市场竞争会非常激烈。

400-700万：鸿荣源珈誉府未来花园

低预算我推荐的项目是鸿荣源珈誉府。

珈誉府现在推出的会是第二期的产品。

珈誉府是去年卖得最好的刚需盘项目，配套在刚需盘中基本是没得挑的。

昨天项目公布了最新的冻资情况，冻资批次已经超过960批，在开盘还剩下几天的情况下，冻资人数和房源比例接近1：1。

最后冻资人数超过1:1应该是没有问题的，看来新开的一期还是很受市场欢迎。

项目现在已经有地铁口通勤，未来还会坐拥西部最大体量的商业。配套层面在整个沙井来说都是数一数二的。

而且交房时间大概率可以和商业开业时间重叠，不用等。

而且即便预算很紧，项目也有适合的小户型可以选择，对预算比较低的买家会比较友好。

如果你对新盘有兴趣而且预算有限，可以考虑这个盘。