楼市真的要到关键点了，看看转折的力度到底有多大？ 4月30日zzj会议召开，其中关于房地产方面提出了一些新的政策方向， 一是，要持续防范化解重点领域风险， 这个是老生常谈的话题，这轮楼市调整的主要目的就是为了防范化解风险，这是最终的结果，所以就不多说了。 二是，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益， 其实这个也是老生常谈的话题，从2022年7月份提出保交楼，一直到现在，各大重要会议都在强调这一点，因为这是最基础最基本的了， 我给你钱，你给我货，这个都做不到的话，就别谈接下来的救楼市了，房子交付都没有保障，谁敢进场？哪来的信心呀？ 这一点也不用多说，基础工作你必须做，甚至我反而感觉保交楼工作现在进度还有点慢。 三是，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 这一段话才是会议的重点，特别是统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，说白了就是去库存， 但是不要一提去库存，马上就想到2015年的涨价去库存，房价翻倍，现在的市场没有这样的基础，因为市场环境和信心是完全不一样的。 但凡对楼市有些初级认知的，都知道，楼市的底层逻辑，并不是粗浅的房价涨跌，而是产业、金融、政策、人口、土地的合力。最实际的支撑就是经济，经济好起来了，人们才会有钱有意愿改善居住环境，房价才有支撑，否则，拿什么去驱动房价。 回看2015年大家对房价还是有信仰的，并且当时的居民杠杆率不高，进城人口较多，这相当于有信心，有杠杆空间，有需求，所以政策刺激很容易产生效果， 你看现在的市场是没有信心，观望预期比较浓厚，居民杠杆也到了一定的高度，当然了，需求还是存在的，不过很多都是潜在需求。所以现在消化库存，适应市场、挖掘潜在需求就显得非常重要。 并且咱们再看看这句话的表述，是“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”， 而2015年可是直接表述为，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场， 两次对于“去库存”的描述是完全不一样的，现在更多的是适应市场，发展新模式。但2015年更多的是刺激农民工进城，扩大有效需求， 很明显房地产市场和经济大背景发生变化了，政策自然不能一概而论。 然后咱们再着重聊一聊，消化存量房产和优化增量住房，所谓的存量房产表明上指的是二手房，但恐怕也要包含新房的库存，毕竟是地方的财神爷，一个一个的聊， 先说二手房，现在各大城市二手房的挂牌量是疯狂的往上涨，年年创新高。 诸葛研究院数据显示，3月份14个重点城市的二手房挂牌量同比上涨54.08%，挂牌量已连续19个月呈现上升趋势，当前二手房挂牌量是成交量的21.5倍， 很明显二手房的挂牌压力是相当的大，所以造成价格踩踏严重，不停的以价换量，价格刷新新地，甚至一些中介机构都不敢公布二手房的成交价格了。 所以现在想要消化存量房产，以价换量是一方面，前一段时间咱们刚说过一些重点城市，3月份二手房的成交量是新房的好几倍，所以价格跌到位了，肯定能够释放出一定的销量。 但是二手房价格如果大幅度下降肯定会威胁到新房的价格，因此以价换量，有些人可能不太乐意。 估计接下来还会出更多的政策，比如以旧换新，地方国资下场收购老房子，然后让业主买新房，这种方法也确实能够消化存量房产，并且也可以拉动新房销量， 但是资金来源是一个问题，现在很多地方根本挤不出来资金，不过网传会淡化3大工程，把这些钱暂时转移过来，来收购二手房，具体什么样的政策，就看各大地方城市如何因城施策了， 然后是新房库存，国家统计局公布的数据显示，截止三月末，商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%， 很明显新房的库存量也非常大，并且现在商品房待售面积已经超过上一轮涨价去库存时的商品房待售面积，所以时间这把回旋镖，转了一圈，又打了回来，只是库存还是那个库存，然而需求却物是人非。 所以现在新房去库存必须和优化增量联系到一起，接下来土拍规模必须收缩，减少供应量，并且新房的供应量还要向改善端倾斜，因为现在刚需端的库存压力已经很大了，不缺刚需房产， 新房必须要担负起改善的责任，这个改善不是说地段必须得好，更重要的是房子得好，得建设好房子，这也是住建部近两年一直所提到的。 针对新房一句话总结就是减少数量，提升质量。 所以接下来针对新房和二手房的政策肯定又要发力了，新一轮的救市政策要来了， 当然这个过程中肯定也会伴随着降首付，降利率，放松限购，具体效果怎么样，就要看各大城市给的力度了。