前不久，央妈发楼评说，房子还是值钱的，因为租金还会上涨。

这一举动极为罕见，特别是对于房地产来说，至少过去十几年里，它都是以风险的形式存在的。

然而，现在一切都变了，随着这一次二季度货币政策报告，央行做出这样的判断，可以说是鼓励买房，而且还教你买房背后的逻辑：

租售比是影响住房价值的核心变量，近年来总体回升，目前一线已接近2%，二三线升至3%左右。

加上国有银行5年定存利率已经下调到1.8%，房贷利率也不断在跌，假设房价不涨，买房出租的收益回报相当可观。

当然，央行这么做，还有更深远的意义——去库存。

众所周知，现在房地产调整期，国家去库存的压力越来越大，为了打赢这场攻坚战，已经出台了一系列的政策支持，比如减税降费、优惠贷款等。但说实话，如果仅仅只靠这些需求侧的刺激，去库存的声势恐怕还不太够。

正如高规格会议上提到的，继续研究“新的”去库存措施，对于存量房产的消化要“解放思想”。

说到底，是需求侧的政策太容易执行了，手起刀落，落地的那叫一个快，但热度来得快，效果消失的也快。只有让供给侧的调控思路参与进来，在需求侧和供给侧同时干预，才能调动起最真实的市场力量。

不过，不同于需求侧的速度，供给侧的出清，注定是一个漫长的过程。拿收房来说，现实就远比预想的复杂。

一方面商品房待售面积已经达到约7.4亿平米的高峰，同比增长14.5%，比2015年那次还高。

再加上在大量三四线城市，房子多到三年都消化不完。能不能激起水花达到效果，打个问号。

另一方面，虽然超过60个城市出台了地方或者国企收购存量住宅、用作保障房的政策。但在短期不能盈亏平衡，地方也捏紧裤腰带过日子的情况下，大规模推进的难度不小。

终究而言，本轮的房地产困境，其受损烈度远高于2015年去库存所面临的局面。所以单靠某个政策一劳永逸，恐怕还是不够的。真正把楼市带出困境，就需要更多的政策来接力推动市场。

但是，大家也都清楚，政策可以治标，治本恐怕不行，救楼市还得往根子上捣鼓。所以想办法不让买房的人害怕，购房需求才能被重新激活，市场信心才能被重新锻造。

从目前来看，最近楼市已经出现了两个明显的变化，开始潜移默化改变楼市的预期。

第一个变化，建筑新规的普遍落地和执行。

有人肯定会疑问，建筑新规有什么用？凭什么改变楼市的预期？

先说答案，施行建筑新规，是为了提高居住品质和生活便利性。

举一个大家最容易理解的例子，比如深圳，之前的阳台，规定的进深不得超过2.4m，但现在的新标准是，对超过2.4m部分才计入建筑面积，放松阳台尺寸限制。

而凸窗进深，也从0.6m增加到0.8m，同时满足条件下的凸窗可不计入建筑面积。

这样会带来什么改变？

首先是巨大的得房率。要知道，开发商卖房普遍以建筑面积+公摊面积计算价格，导致得房率常常只有70-75%，购房者欢天喜地买的房子，实际居住面积莫名其妙小了一圈不说，还血亏了几十万房款。

新规执行之后，住宅得房率将大大提升。不止深圳，今年全国各地入市的大量新盘，政策力度更大：面积能送就送，还减少计入公摊的面积。

长沙明确空间面积计算规则，飘窗不计面积，还可与房间等宽，设备平台最多还可再赠送4平方米等。修订后，房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右。

江浙一带也推出“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不计产权面积”的政策，而传统标准里，空中花园一般打5折计入产权面积。有媒体计算后得出结论，浙江新房的得房率将普遍超过100%，甚至达到120%。

当得房率达到100%或以上的时候，困扰购房者多年的公摊面积，也就名存实亡了。

其次是变相降价。建筑面积不变，使用面积增加，不管是产品还是价格层面，都对那些得房率过低的普通高层而言，形成了降维打击。

而按照旧规范建设的房子该何去何从？部分会收购用作保障房，至于剩下的，如果再加上位置、配套一般的话，可能只有被迫降价才能卖出。

第二个变化，从“保交楼”过渡到“保交房”。

事实上，保交楼轰轰烈烈搞了两年，虽然交付成效明显，2023年的交付任务中完成交付比例超过86%，但房地产野蛮生长那么久，逾期难交付的项目数量绝没有那么简单。

4月底的会议上强调，“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。这是中央层面首次提出“保交房”。

从“保交楼”转变到“保交房”，楼和房的一字之差，反映的是国家重视保障老百姓合法权益，而不是基于完成任务的前提去推进房屋交付工作。

对此住建部重磅发声，老百姓交了钱，就应该拿到房。对于今年的交付目标，将落实到户、落实到购房人。不仅要按照项目规划要求让房子具备入住条件，防止货不对板，而且要保障产权证的办理和发放。

几十年的顽疾了，为什么在当下这个节骨眼才有颠覆性改变？这跟房市出现重大拐点，官方对房地产的重新定位，有密切关系。目前我国楼市进入深度调整期，这不是短期内四五年的事情，而是从98年房改至今第一次这么深度的调整，所以国家必须应对得当。

房说君有话说，可以预见的是，随着住房产品的换代和市场格局的改变，未来的市场将是整体的换代，而不是现有模式的plus版，这一点很关键，也会进一步影响城市价值逻辑。这是房子从投资品向消费品过渡的必经过程。

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