提到性价比高的房子，很多人首先会想到法拍房。打开法拍平台，看到打了 “骨折价”的房子，有不少不仅价格便宜而且位置极佳。于是，交保证金、竞拍一套连招行云流水，美美拿下一套法拍房。
房子顺利到手，打开新家的大门后却发现天塌了，房内竟住着人。他们或许是原房主的债主，或许是之前的租户，亦或是原房主的其他亲属……
于是，你开始协商让人家搬走，协商不成就去找执行法官，执行法官表示只负责拍，不负责清退。于是，自己花钱买的房子却住不进去。万万没想到，法拍房美丽且朴素的外表下竟潜藏着如此棘手的情况。于是，你开始后悔买下这套法拍房……
上述情况，在法拍房交易中并不少见，且只是购买法拍房时会遇到的问题之一。有的拍下以后发现房本办不下来，有的拍下以后发现隐藏成本比竞拍价都高……为了最大程度上减少损失，终止上述恶性循环。越来越多的人选择请律师帮忙把关，从法律上规避法拍房的风险。那么，律师在陪同购买法拍房的过程中究竟能做什么呢？
结合具体法拍情况，本所可协助当事人完成如下事项：
1、查看法拍信息，分析隐藏法律风险；
2、协助和法官及相关人员进行沟通；
3、不利因素风险提示；
4、协助现场查看；
5、协助核实隐形交易成本；
6、协助核实法拍房原房主相关执行信息及裁判信息；
7、协助核实户口事宜；
8、协助核实后续产证办理情况；
9、协助和物业沟通相关事宜；
10、协助相关谈判；
11、协助和中介公司相关人员沟通；
12、协助后续产证办理；
13、协助后续收房；
14、其它相关风险规避及取证、沟通事宜。
知识点很琐碎，上述浓缩的都是精华，这个时候一定会有些小可爱打算拿着上述注意事项去实操了。诶诶诶，先等一下，仅凭短短几个字就进行实操未免太草率了。结合上述14点及相关真实案例，我们一起来看一看法拍房的真面目。
一、查看法拍信息，分析隐藏法律风险
×：重点查看参与拍卖的房屋的相关信息
小白：法拍房不也是买房吗？关注点一定要在房子本身啊，法拍信息也是为了让我看房子的，不是吗？
律师：那法拍信息上的其他信息呢？有看吗？
小白：我感觉看房是最重要的，其他的信息就没仔细看。其他的信息很重要吗？
律师：有没有发现法拍信息中有一个部分叫“特别提示”呢？咱们大胆猜测一下为什么要有一个特别提示的部分呢？
小白：……
律师：特别提示的部分其实是法拍信息中最重要的部分，类似于风险提示的功能。所以，法拍信息中的特别提示一定要仔细看。
那么，律师在购买法拍房的时候会做些什么呢？
√：详细查看法拍信息，分析法拍信息中可能隐藏的风险点。例如：房产是否还存在多重查封和抵押等。这些都是隐藏在法拍信息背后的风险，因此要仔细分析。
温馨提示：除了拍卖信息，还可以从法院相关工作人员处获取关于房屋的信息哦~
二、协助和法官及相关人员进行沟通
×：拍卖之前和法官以及相关工作人员零沟通
小白：我们还能和法官还有相关工作人员进行沟通吗？人家能愿意理我们吗？
律师：其实是可以的呦~咱们得充分利用好所有渠道和信息呀！
小白：那我们应该问些什么呢？
律师：有很多需要问的，比如可以问一下房屋现状、屋内目前是否有人居住等拍卖信息上没有写明或者写得比较模糊的信息。
√：如果有律师陪同购买法拍房，那么在开拍前律师会与法官或者相关工作人员进行充分地沟通，针对法拍信息上未详细说明但又可能存在风险的点进行询问。
除此之外，律师还可以对风险进行相关提示。咱们买法拍房也要买得清清楚楚，明明白白。
三、协助现场查看
×：拍卖之前没有现场看房，对房子一无所知无脑冲。
小白：买下的法拍房屋里住着人怎么办？
律师：是房屋此前被出租了吗？
小白：不是，他们应该是原房主的债主，原房主欠他们钱，于是他们占了原房主的房子。现在我是买了房但是住不进去，怎么办啊？
律师：这种情况可以先进行协商，如果协商不成，可以通过诉讼等方式进行解决。其实，这种状况通过前期看房就可以避免的，您难道之前没有去看过房吗？
小白：对，因为这套法拍房在外地，我当时很忙，没时间去看房所以直接拍了。
√：购买法拍房前律师会陪同客户进行现场看房，查看的内容包括但不限于：房屋内是否有人居住、房屋质量状况等。购买法拍房时千万不要忽略房屋现状，毕竟法拍房也是房，之后也是要用来居住的。律师会陪同您到现场查看房屋现状，确保拍下的房子没有任何隐患。
除协助现场查看外，律师还会协助核实隐形交易成本。
四、协助核实隐形交易成本
×：只看起拍价就决定竞拍。
小白：我看这套房性价比很高，在我能承受的范围内，我觉得可拍！
律师：房屋之前欠缴的水电费、物业费、土地出让金、税费等相关费用算进去了吗？
小白：没有啊，这些相对于拍卖价格岂不是毛毛雨？
律师：水电、煤气、物业费等感觉上不会欠很多，但是如果房子很大，拖欠了很久，也是一笔不小的数目。而这些费用可能都需要由拍得房屋的竞拍人补齐。仅仅是水电费等还算好的，有的甚至还拖欠土地出让金，税费……
√：在决定竞拍之前除起拍价外还要考虑房屋的其他费用，将所有的费用都要算进购房成本里。因此，律师会帮您详细核实各项费用，以明确成本。
成本核算清楚了，还要查一查房主，那么应该查些什么呢？
五、协助核实法拍房原房主相关执行信息及裁判信息
×：对原房主一无所知就竞拍。
小白：原房主的信息法院不是已经帮我们审核过了吗？还有什么问题？
律师：不怕一万就怕万一，负责竞拍的单位有时为了快速将房屋出手，有可能会疏于检查一些信息。
小白：但是我是法拍买到的房屋呀，难不成最后还不让拍了？
律师：如果原房主或者该房屋存在其他纠纷或者面临多重查封，那么最后这个房子能否过户，能否真的到您手里还真的不好说。
√：决定竞拍前，律师会帮您通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网等途径查询关于原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题。
所谓知己知彼，百战不殆。因此，购买法拍房之前一定要对原房主以及房子进行足够地了解和调查。此外，有些问题很容易被大家忽视，但是这个问题对于某些人来说是致命问题，比如说：户口问题。
六、协助核实户口事宜
×：不知道能不能落户就参与竞拍。
小白：我是为了孩子上学才买的这套房子，现在无法落户，我该怎么办呢？
律师：您在购买之前没有对户口进行询问及核实吗？
小白：没有啊，我以为买了房就可以落户的，难道不是吗？
律师：并不是，有些法拍房上挂了户口，一时半会很难迁走，即使是打官司也无能为力。
√：拍卖前要到当地派出所核实是否有户口挂在上面，如果特别关注户口问题或者涉及到学区房问题，一定要仔细核实。
很多购房人会认为买了房落户是理所应当的，但买房后无法落户的案例不在少数，等到购房人意识到问题的严重性可能为时已晚。除无法落户外，还有更严重的问题，那就是无法办证。
七、协助核实后续产证办理情况及协助后续产证办理
×：不看房屋产权和房产抵押状况盲目竞拍。
小白：竞拍之前，确定产权没问题，但是拍下后就是办不下来证。
律师：房屋是否存在多重查封或者抵押呢？
小白：这我不太清楚，多重查封和抵押和我办房产证有什么关系？
律师：关系可太大了。如果房屋存在多重查封或者抵押，那么不同法院，不同地域的法院的实施可能会有协同不一致问题，拍卖后的查封或者抵押没有解除，那么后续也是很难办证的。
小白：原来如此。
√：拍卖前充分了解房屋的产权及抵押状况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。
律师：律师会协助您去产权部门进行核实，了解房屋的产前和抵押状况，确保您可以办下产权证。
上述还原的情景只是还原了我们在咨询过程中，部分当事人反馈的问题。实际上，购买法拍房的过程中，律师需要协助查看、核实的点有很多。认真看了文章的朋友可能会发现，法拍房的很多风险点都是可以在前期通过认真地调查了解进行规避的。相对于等到麻烦产生再行动，将麻烦扼杀在萌芽阶段是最简单、有效的行为。因此，即使不请律师，购买法拍房之前，也要对法拍房相关的风险点进行充分的了解。如今网络十分发达，我们律所的各个平台也有分享相关的文章，大家抽空可以多看看。最后，希望购买法拍房的各位能够顺利买下自己喜欢的房。
至于费用问题，因为大家需要律师陪同的服务项目有所不同，价格也会有所不同。有需要的小伙伴可以在公众号留言私信我们，会有同事来对接大家的诉求和问题。
作为一家专注于房产领域的律所，近几年来收到许多关于法拍房的咨询，见识到了法拍房的各种陷阱。于是，我们开展了这项业务，只为让更多人买法拍房买得放心、明白。平心而论，律师的收费并不高，但是有律师陪同把关法律风险，大家能在购买法拍房之前就意识到房屋存在的相关风险，并进行更加理智的判断和有效的风险规避，减少后续诸多麻烦。
当然，您即使先咨询了解暂时不需要该业务也没关系，欢迎大家加入我们金诉的微信普法群交流买房和维权经验，造福更多的小伙伴~
