大家好，我是很帅的狐狸
今天我准备来聊聊「房地产税」
前几天，人大常委会授权了国务院在部分地区进行房地产税改革试点。
这几天市场讨论得挺多的，甚至出现了「上海神秘房东为了避税抛售93套房」的谣言……
Anyway，毕竟房地产税跟大家的利益息息相关，那么问题就来了——
房地产税试点会在什么时候推出？房地产税到底是怎么个收法？为什么在这时候推进试点？对股市和房市都有什么影响？
Part 1
授权文件都说了啥？
很多人看到这个新闻有点不明所以——
这里简单科普一下——
我国的立法权在全国人民代表大会及其常务委员会，政府（国务院）只有行政权。
根据《立法法》，政府如果要收新税种的话，需要通过立法来进行；如果还没立法的话，人大及其常委会也可以授权国务院先制定行政法规。
换句话说，房地产税还没到立法的阶段，目前是先授权给到政府先开展试点。
这次的授权文件有两个关键信息——
首先，房地产税试点办法很可能在年内就会推出。
其实等到明年3月份的两会时期再授权也OK，到时候关注度会更高。
而选择在现在授权，说明国务院试点办法已经差不多备好了。
国务院试点办法出来后，预计各地政府会在几个月内制定好具体的实施细则。
第二个关键信息点是，征收对象主要是城市里的住宅+非居住用房，文件也特意说了农村的宅基地不包含在内。
其实非居住用房以前就得交房产税和土地使用税了，这次也提到会沿用之前的相关条例来执行。
这次额外要加征的，主要是大家都比较在意的住宅房地产。
那么问题就来了——
Part 2
房地产税具体怎么收？
毕竟试点办法还没出台，现在市场上有一堆谣言和猜测。
真要研究的话，目前我们有两个东西可以参考：
一是之前已经开展试点的上海和重庆；二是国外的经验。
上海和重庆试点向住宅征收房地产税，已经试点了10年了。
不过整体的征收幅度都不大——
征管力度也不大严格。
根据中信证券的研究，两地基本靠纳税人自行申报，也都没有出现过针对偷逃税现象的处罚案例。
市场普遍觉得接下来的试点会比两地之前更严格，税率也可能会整体提高到1%左右，免征面积可能在60㎡ /人。
另一个可以参考的是国外经验。
对标灯塔国的话也是1%左右。
值得一提的是，新加坡还挺不一样的：按潜在的每年租金收入（评估值，自住的话按市场价，扣掉维护费用）的比例来征收而不是按房价的比例来征收。
Anyway…既然很快就会推出试点办法，现在也没必要去猜了。
毕竟各地收入水平、房价涨幅、对土地财政的依赖度都不大一样。
接下来我们看看下一个问题——
Part 3
⏱️ 为什么在这时候推进？
之所以在这时候推进试点，主要是为了解决三个迫在眉睫的问题——
问题1：共同富裕很关键
共同富裕有多重要我在之前的推送也提到过。
简单说就是，在经济增速换挡的情况下，可能会有两个结果——
内卷背后的原理是「二八定律」：80%的收益是通过最初的20%的付出获得的。
现在最容易的20%被做完了，剩下的是那些只能带来20%收益的80%。
日本的「匠人精神」便是内卷的产物——
吴军老师说过一个例子：日本汽车出厂前，会经过几十米长的日光灯带，通过反射来寻找肉眼无法发现的小缺陷。
然而汽车一上路，就会被飞溅的小石子砸出类似的细小缺陷，尽管肉眼也看不出来~
客户也不愿意为这道工序多花钱。
所以结果就是，很多人变得很忙很忙，最后赚到手的钱却没增加多少……
而分化问题的根本原因则是，蛋糕做不大了，所以富人赚的钱，都是从穷人口袋里掏出来的。
香港地区就是个典型——
香港打工仔们在李嘉诚的产业打工，拿到工资后，会掏钱去百佳超市买日用品，去丰泽电器买3C产品，去屈臣氏买洗护用品和药品，午饭在Taste和Great吃饭，然后跑到港灯公司交电费，去PCCW（香港最大电信公司）交手机费，去环电宽频交宽带费，然后攒钱买长实的房子…
这么长此以往，会有两个后果：要么是在沉默在爆发（香港地区前些时候的动荡），要么是在沉默中死亡（日本的「低欲望社会」）。
这都不是我们愿意看到的，所以我们急于破局。
而「共同富裕」就是其中一个重要手段，「房地产税」也是很有效、很直接的一种方式。
问题2：房价涨幅太夸张
我们对房价快速上涨的直观感受是：买房好难。
而除了对民生的影响以外，更灾难性的后果是，对实体经济的投资也会造成冲击。
房价涨太快，企业家们的反应是——
哎哟买房这么赚，开厂收入还不够给员工发工资，不如把厂卖了拿钱去炒房好了！
这对科技创新的发展自然也不是利好：资金都跑去楼市了，谁来给创新产业输血呢？
所以把房价增速稳定住还是很重要的。
也有人吐槽说，韩国在2005年推出综合不动产税之后，房价指数截至8月份，还不是足足涨了73.29%。
不过要记得一点：我在以前的文章总结过，房价跟三个要素有关——
房地产税会对房子供给和需求都有影响。
首先，它增加了持房成本，会让拥有多套房的房主抛售掉其中一部分。
这相当于在短期内增加了房子供给的同时，也永久地减少了一部分投资性需求。
而韩国的房价之所以上涨，主要还是因为货币供应暴涨了266.84%。
换句话说，如果不是因为房地产税，房价涨幅有可能会更夸张。
也有人会担心，房主会把房地产税转移到租户头上。
这个担心倒是有点多余：根据西南财大的《2017中国城镇住房空置分析》报告，2017年我国的城镇住房空置率是21.4%。
就算是一线城市，空置率也有16.8%，对比韩国2015年6.5%的空置率确实算高的。
这自然可以在出租房市场上增加不少房屋供给，房租说不定会不涨反降。
Anyway，总的来说房地产税对于稳定房价还是有用的。
不过话说回来，房价之所以那么高，其实也是有历史原因的——
问题3：地方政府挺缺钱
这个问题，要追溯到1994年的「分税制」改革。
简单来说就是，中央地方分别收不同的税种。
在那之后，地方政府分到的都是比较难收的小税，瞬间就穷了下来。
地方政府钱不够花的时候，除了跟中央搞好关系、「跑部钱进」之外，也想了两个搞钱的方式——
一个是借钱。
不过这得花利息：根据财政部的数据，去年地方政府光是利息就还了快8,000亿。
另一个搞钱的方式自然是卖地。
有的城市的土地财政依赖度（土地出让金收入 ÷ 一般公共预算收入）甚至超过了100%…
这也顺势推高了房价：根据社科院2018年的数据，房价里头有68%都是地价。
然而，在「房住不炒」的政策前提下，土地财政很难维持，不少地方开始出现土地流拍。
根据《证券市场周刊》的统计，9月份的百城土地流拍率高达65.5%，创下了2008年以来新高；土地成交面积两年复合增速为-20.7%，连续3个月负增长。
开发商之所以买地少了，也是因为怕建好房子买的人少了，赚不到钱。
去年卖地收入占了地方政府差不多44%的收入。
这么个流拍法，地方政府还是挺缺钱的。
而房地产税则是个很好的收入补充，它对于地方政府来说有两个好处——
一是收缴周期会更短一些。
房地产税大概率是每年收一次。
相比之下，从地方政府卖地到房企把房给卖了，差不多要3年时间。
另一个好处是，不像卖地收入时高时低，房地产税会更稳定一些。
当然，地还是会继续卖的。
地方政府去年卖地卖了8.4万亿，成本7.7万亿。
换句话说，卖地的净利是7千亿差不多。
而根据中信证券的测算，就算全国都开收房地产税了，如果按房价的70%来收个0.2%~1%，考虑到一定的免征面积后，预计最多也就只能收个5,600亿元，这并不能完全替代卖地收入。
Part 4
对我们有啥影响？
对房价来说，自然是有抑制作用的。
特别是空置率比较高的二三线城市，压力会更大一些。
当然，也不用太担心，我之前也分析过，监管也不希望房价被砸下来太多。
Anyway，像我之前所测算的，后续投资房地产的收益率不会很高了（加上杠杆平均能有4~5%的收益就很好了）。
所以这对股市来说自然是个大利好：如我们以前多次提到的，炒房资金会逐渐跑到实业、甚至股市里头。
国家在这几年建立起来的科创板，就是为了承接炒房资金，为科技创新企业提供弹药。
相对的，房地产板块的股价是有直接压力的。
虽然只看估值的话、房地产已经没什么下跌的空间了，不过接下来也有可能杀业绩…
但乐观点看的话，「房住不炒」本身跟 供给侧改革 很像：中小房企会被淘汰，龙头房企会吃掉这部分份额。
毕竟我们还是需要不断升级自己的居住空间的，住房需求会一直存在，并不会被完全抹杀，所以行业肯定是有机会的。
对于个别开发商来说，过往较为重视产品开发、客诉率较低、口碑较好的开发商会更有优势。
照例一张图总结一下——
「Greed is good.」
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本文分析师/ 狐狸
图片与编辑/ 狐狸
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主创/ 肖璟，@狐狸君raphael，曾供职于麦肯锡金融机构组，也在 Google 和 VC 打过杂。华尔街见闻、36氪、新浪财经、南方周末、Linkedin等媒体专栏作者，著有畅销书《风口上的猪》《无现金时代》。
参考资料/
《近半数百强房企土储货值同比下跌，部分去化周期不足2年》《2020年财政收支情况》《土地市场明显降温》《定了！房地产税改革试点来了，房价会降吗？重庆、上海试点十年告诉你！》《房地产税试点：原因、方案、影响及展望》《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》《从3加到11！税收立法按下“加速键” 进程已过半》《报告：2017年中国城镇地区住房空置率超二成》《六方面详解房地产税改革试点：严打炒房 保护刚需》《房地产税先试点后立法有何深意？》《这些国家都是怎么收房地产税的？》《房地产税前瞻：完善制度设计，分批落地试点》《中信证券：预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元》《房地產稅改革試點來了！你關心的問題在這裡》《房地产税改革试点落地 ，专家：试点税率不会太高，建议设立免税金额》《房地产税改革试点来了！专家：这两类城市可能优先开展》《投资消费 韩国住房空置率攀升 部分地区超10%警戒线水平》《上海“神秘房东”抛售93套房？真相原来是这样的》《花旗：中国房地产税试点城市年底或将扩大到10个》《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》《深圳住建|局：网传房地产税征收方案不实》《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》《房地产税试点：原因、方案、影响及展望》《韩国房地产税:拟上调房产税控房价》《房地产税国际比较——日韩篇》
